Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

По нашему мнению, добросовестных приобретателей нужно признавать собственниками имущества, приобретенного ими у неуправомоченных лиц. Этого требует динамичный имущественный оборот. Именно он заставил законодателей многих стран мира ограничить виндикацию в пользу добросовестных приобретателей и признать их собственниками спорного имущества. Ограничивать виндикацию в отношении добросовестного приобретателя и не признавать его собственником вряд ли разумно. Это ведет лишь к неопределенности положения реального обладателя права на вещь, оказавшуюся во владении добросовестного приобретателя.

Формальный собственник, хотя и может распоряжаться вещью юридически, фактически не в состоянии исполнять распорядительные сделки, не имея возможности на деле передавать другим лицам владение вещью. Добросовестный приобретатель фактически господствует над вещью, эксплуатирует ее в своих интересах, однако он испытывает затруднения при совершении актов распоряжения вещью, потому что формально он – не собственник.

В статье 302 ГК РФ указывается, в каких случаях собственник не может виндицировать вещь у добросовестного приобретателя, но ничего не говорится о титуле, закрепляемом за добросовестным приобретателем. И это неудивительно, так как данная статья, как и глава 20 ГК РФ в целом, регулирует отношения по защите вещных прав. Здесь просто не могут содержаться нормы о титуле лица, в отношении которого собственник (или иной владелец) не в состоянии применить меры защиты (прежде всего виндикационное требование).

Для признания добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного у неуправомоченного лица, необходимы особые правила, помещенные в ГК РФ. Причем они должны учитывать коренное различие в режиме оборота движимого и недвижимого имущества. В связи с этим набор фактов, которые образуют фактический состав добросовестного приобретения имущества, будет несколько отличаться в зависимости от того, о каком имуществе идет речь – движимом или недвижимом.

В первую очередь следует сказать о тех фактах, которые лежат в основе возникновения права собственности добросовестного приобретателя на любое имущество. Во-первых, имущество должно быть приобретено в силу сделки, а не по какому-либо иному правовому основанию. Единственным пороком этой сделки является то, что отчуждатель не имел права отчуждать вещь. Во-вторых, сделка по приобретению должна иметь возмездный характер. В-третьих, приобретатель должен быть добросовестным, т. е. не знать в момент совершения сделки о том, что его контрагент неуправомочен отчуждать имущество.

Остальные факты определяются в зависимости от вида имущества. Различие в фактическом составе приобретения движимого и недвижимого имущества существует лишь по той причине, что с недавних пор недвижимость в нашей стране стала наконец-то обращаться по записям.

Движимое имущество переходит от одного лица к другому посредством передачи владения. Несмотря на то, что наш закон не устанавливает презумпции права собственности владельца движимой вещи, как принято в некоторых иностранных законодательствах (см., например, §1006 Германского гражданского уложения (ГГУ)), принадлежность движимой вещи и у нас распознается на практике по факту владения ею (это объективное положение вещей). Принадлежность недвижимой вещи определяется наличием соответствующей записи в реестре. Поэтому в первом случае приобретатель в отношениях с контрагентом-отчуждателем принимает во внимание прежде всего факт его владения вещью, а во втором – факт записи на имя последнего. Движимое имущество переходит в собственность, как правило, посредством передачи, а недвижимое – в результате записи в реестре, поэтому переход недвижимого имущества во владение приобретателя не имеет такого значения, как для движимости.

В связи с этим фактический состав добросовестного приобретения права собственности на движимую вещь должен включать в себя факт выбытия вещи из владения лица, управомоченного на владение, т. е. собственника или лица, которому она была передана собственником (но непременно по воле первого или последнего), и факт владения на стороне приобретателя. Этот последний факт является завершающим в формировании фактического состава приобретения движимой вещи в собственность. Его включение в фактический состав основано на том, что именно с передачей приобретателю владения вещью закон связывает возникновение права собственности у последнего в обычной ситуации (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Всякая система регистрации прав на недвижимое имущество, в какой бы стране она ни была создана, основана, как правило, на трех главнейших принципах: внесения, публичности и публичной достоверности.

В России в качестве общего правила введен принцип внесения, согласно которому право на недвижимость возникает только с момента совершения записи. Кроме того, из этого принципа вытекает, что собственником или обладателем иного права на недвижимость признается тот, кто указан в качестве правообладателя в реестре, пока соответствующая запись не оспорена.

У нас действует также принцип публичности (открытости) сведений в реестре. Каждое заинтересованное лицо может получить соответствующую информацию из реестра и поэтому не вправе отговариваться незнанием личности действительного обладателя права (т. е. ссылаться на свою добросовестность).

Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц. Здесь речь пойдет о таком принципе, как принцип публичной достоверности.

Названный принцип, по мнению И.А. Покровского, означает, что «всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности»[32 - Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.]. В свою очередь, В.Б. Ельяшевич понимает указанный принцип следующим образом: «…содержание книги, т. е. все записи, считаются правильными по отношению ко всем добросовестным третьим лицам».[33 - Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1993.]

По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что «лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах»[34 - Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 143.]. Действительно, сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра. Неслучайно зачастую принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый принцип.

Отличие регистрации сделок от регистрации прав. В зарубежном законодательстве существуют две достаточно автономные системы регистрации – англо-саксонская, предметом которой является регистрация сделок, и континентальная, предметом которой является регистрация прав. Как правило, законодательные конструкции выбирают только один из двух предметов государственной регистрации, положенных в основу каждой из регистрационных систем. Для российской системы государственной регистрации характерно два предмета регистрации – сделка и право. Поскольку российская правовая система по своей сути, является континентальной, это не могло не отразиться на законодательстве о государственной регистрации, в котором многое позаимствовано из германского права. Нормы Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации, установившие обязательность как государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним, стали предметом критики. Предложения по совершенствованию действующего законодательства заключались в изъятии государственной регистрации сделок из существующей законодательной конструкции, а также в возвращении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.

Как справедливо отметил А. Эрделевский, «отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки»[35 - Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 2006. № 11.], т. е. регистрация сделки по времени может не совпадать с регистрацией права кроме того, регистрация сделки и регистрация права влекут за собой разные правовые последствия. Такое введение отдельно регистрации сделки и последующей регистрации права является дополнительной процедурой, защищающей права сторон по договору.

Следует заметить, что в Гражданском кодексе и в Законе о регистрации имеются противоречия в решении вопроса о разграничении регистрации прав и регистрации сделок.

Статья 164 ГК РФ устанавливает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Но ст. 131 ГК, в свою очередь, устанавливает обязательность государственной регистрации прав и содержит перечень видов прав, подлежащих государственной регистрации, но не видов сделок, подлежащих регистрации. Можно было ожидать, что принятие Закона о регистрации внесет ясность, но этого не случилось. В пункте 1 ст. 4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней в соответствии со ст. 130—132, 164 ГК РФ. Таким образом, ст. 164 ГК РФ отсылает к Закону, а Закон – к ст. 164 ГК РФ, и круг замыкается.

Еще одно противоречие связано со ст. 131 ГК РФ. Она называется «Государственная регистрация недвижимости», однако речь в ней идет не только о регистрации недвижимости как объекте гражданских прав (этому вопросу посвящен только п. 2 статьи), а о том, что регистрации подлежит «право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение». Однако далее по тексту статьи терминология меняется и устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном для регистрации (п. 3 ст. 131 ГК), т. е. говорится уже о регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним, что заставляет задуматься, имеет ли законодатель в виду тройную регистрацию (т. е. регистрацию, во-первых, прав, во-вторых, их возникновение, переход, прекращение, а, в-третьих – сделок) или же просто не видит различия между первым, вторым и третьим. Последнее представляется более вероятным, поскольку п. 1 ст. 2 Закона о регистрации определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Кроме того, из смысла определения, данного в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации вытекает, что понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «государственная регистрация прав» тождественные.

Законодатель, таким образом, совершенно необоснованно оперирует терминами «регистрация прав» и «регистрация сделок» как синонимами. Наиболее показателен в этом отношении п. 7 ст. 16 Закона о регистрации: «Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав».

Применительно к недвижимости термин «регистрация» в соответствии с ГК РФ употребляется в трех случаях: регистрация прав на недвижимость, регистрация сделок с недвижимостью, специальная регистрация отдельных видов недвижимого имущества. Гражданский кодекс в п. 2 ст. 131 указывает на то, что «в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества». Специальная регистрация установлена для судов внутреннего плавания, морских судов, воздушных судов и космических объектов. Для некоторых других видов недвижимого имущества предусмотрен учет, например, для земельных участков, жилых помещений и некоторых иных объектов[36 - См., например, постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» // СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901.]. Например, как следует из ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.[37 - Постановление Правительства Российской Федерации «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» от 13 октября 1997 г. № 1301 // СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.]

Закон о регистрации в ст. 1 упоминает о кадастровом и техническом учете (инвентаризации) объектов недвижимости, который заключается в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Сведения об объектах учета необходимы при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией по учету объектов недвижимого имущества (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации, п. 19, 23 Правил ведения ЕГРП).

Совершенно очевидно, как и было отмечено ранее, что сделка как юридический факт и ее юридические последствия в виде возникновения (перехода, прекращения) прав – не одно и то же. Это косвенно признается в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, в соответствии с которым «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» являются «основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (непонятно, правда, каким образом требующие регистрации сделки могут быть основанием для своей собственной регистрации).

Конечно, возникновение, переход и прекращение прав в имущественном обороте могут иметь место путем заключения сделок, но не только. Возникновение прав или прекращение прав в некоторых случаях могут быть и не связаны с переходом прав.

Анализ ст. 218, 223 и 235 ГК РФ позволяет сделать вывод, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности.

Статья 4 Закона о регистрации не содержит прямого указания на необходимость регистрации возникновения, перехода и прекращения прав. Возникновение, переход и прекращение права могут присутствовать в одной сделке: возникновение – для приобретателя имущества, прекращение – для лица, отчуждающего имущество. Сложность заключается в том, что переход прав является длящимся процессом, зарегистрировать который не представляется возможным, и составляет предмет самой сделки, поскольку в результате такого перехода у одного лица право возникает, а у другого прекращается.

Совпадение (да и то, как правило, неполное) момента совершения сделки с ее исполнением характерно лишь для реальных договоров, тогда как большинство договоров по поводу недвижимости относятся по своей природе к консенсуальным. Положения ГК РФ и Закона о регистрации, по существу, игнорируют консенсуальную природу такого рода договоров. Недостатки такого подхода особенно ярко проявляются в отношении последствий несоблюдения требования о регистрации сделок.

Статьи 251, 564 ГК РФ связывают момент перехода права собственности с моментом государственной регистрации этого права. В то же время законодатель допускает регистрацию перехода права, прямо предусмотрев данную процедуру в качестве самостоятельной, не связанной с регистрацией сделки: согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Более того, по общему правилу для договора продажи недвижимости не требуется его государственная регистрация (ст. 550 ГК РФ), исключения составляют договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).

Представляется, что разрешить вопрос о соотношении возникновения, перехода и прекращения прав могут Правила ведения Единого государственного реестра прав. Согласно п. 63 раздела VI «если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве». Данным положением нормативного акта подтверждается вышеприведенный вывод о том, что переход права представляет собой прекращение права собственности у одного лица и возникновение права у другого.

Д. Добаткин и К. Кузин в статье «Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед?»[38 - Юридический мир. 2006. № 12.] высказали следующую мысль: в регистрации сделки нет смысла, поскольку она (в отличие от регистрации прав) никоим образом не затрагивает интересы третьих лиц, не защищает права добросовестных участников рынка недвижимости, а лишь создает ненужный административный барьер. Поэтому они предлагают отменить требование регистрации сделок с недвижимостью, сосредоточив усилия на регистрации прав на недвижимость (при этом договоры и иные документы, подтверждающие совершение сделок и их содержание, остаются, как это и предусмотрено п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав).

Данная точка зрения исходит из необходимости разобраться, что же все-таки нужно регистрировать – сделки или права, а может, то и другое, но при условии их четкого разграничения.

Позиция законодателя о смешении элементов двух распространенных регистрационных систем на сегодняшний момент вполне отвечает современному развитию российского права. Возможно, со временем, после проведения анализа практики и подведения итогов за период существования регистрационной системы, будут сформулированы выводы, на основе которых система регистрации прав на недвижимость подвергнется изменениям.

Проведенное исследование позволило сделать вывод, что процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей по сравнению с государственной регистрацией сделок. Регистрация права собственности делает излишней государственную регистрацию сделок, влекущих отчуждение объектов недвижимости.

Государственная регистрация и форма сделки. Одним из теоретических и практических вопросов остается вопрос о соотношении государственной регистрации и формы сделки. Для этого необходимо обратиться к положениям законодательства о моменте заключения сделок и последствиях несоблюдения требований о государственной регистрации.

Нормы, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации.

В одних случаях, применительно к конкретному виду договоров, устанавливается, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ – договор продажи предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и, вследствие этого, не могут быть признаны недействительными.

В других случаях, когда закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, а договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ – договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), он не устанавливает, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной, и, соответственно, не может быть признана недействительной.

В третьих случаях закон содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ – договор дарения, ст. 584 ГК РФ – договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделке будет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ; только в первых двух случаях положения п. 3 ст. 433 ГК РФ будут дублироваться в нормах о конкретных видах сделок.

Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в рассмотренных выше трех случаях ГК РФ указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены.

Поэтому незаключенной, а не недействительной признается сделка при отсутствии регистрации, если иное не установлено законом.

В четвертых случаях ГК РФ содержит нормы, прямо предусматривающие недействительность договора вследствие несоблюдения формы договора или нарушения требования о государственной регистрации (п. 4 ст. 339 ГК РФ – договора об ипотеке, п. 3 ст. 1017 ГК РФ – передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях к сделке будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.

О. Романов отмечает, что в ряде случаев действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки ставится в зависимость от соблюдения требований о регистрации.[39 - Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 2007. № 7, 8.]

Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в установленных законом случаях»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации?

Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными.

Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с законом.

Представляется, что правильным вариантом толкования является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы.

Следует согласиться с позицией В.А. Белова, который, также отметив различные варианты толкования п. 1 ст. 165 ГК РФ, высказался в пользу второго варианта, считая, что это толкование объясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделок прямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других – нет[40 - Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 2007. № 7. С. 31—34.]. Кроме того, если бы первый вариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другому и слова «в случаях, установленных законом» относились бы не только к требованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверению сделок.

Таким образом, для одних сделок государственная регистрация в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ имеет конститутивное значение, т. е. является необходимым условием признания договора заключенным, для других же сделок государственная регистрация – условие их действительности.

Как отмечает Е.С. Болтанова, на практике, а нередко и в юридической литературе не всегда проводится различие между регистрацией договора, имеющей конститутивное значение, и регистрацией, являющейся условием действительности договора.[41 - Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. № 1.]

Е.И. Афонина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, анализируя рассмотренные дела, связанные с несоблюдением требований о государственной регистрации, приходит к выводу, что в судебной практике отсутствует четко сформировавшаяся позиция по вопросу, в каких случаях подлежат применению нормы п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, и обращается к комментариям ученых по данной тематике. Научное толкование п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, позволяющее рассматривать их как дополняющие друг друга нормы, по ее мнению, представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, а также позволяет сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности, влечет признание указанных договоров незаключенными на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.[42 - Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.]