Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Наш банк в нынешней ситуации, несомненно, выигрывает, поскольку у нас крупный западный акционер, чьими ресурсами мы можем воспользоваться, выдавая ипотечные кредиты. Кроме того, мы стараемся максимально диверсифицировать свою ресурсную базу. То есть привлекать средства не только у западных институтов, но и путем выпуска облигаций, а также через продажу банковским институтам и различным хедж-фондам пулов закладных из своего портфеля. Действуем по принципу «не складывать все яйца в одну корзину». Однако по всем направлениям и источникам, на которые мы рассчитывали, мы видим увеличение процентной ставки по фондированию. Но ипотечным банкам, по сравнению с другими игроками на рынке недвижимости, грех жаловаться. Банкирам занимать проще, чем, например, девелоперам, у которых не обеспечены кредиты.

Здесь я сделаю лирическое отступление, поскольку ситуация на рынке жилья зависит и от девелоперов, которым дают займы под очень высокие проценты. Основная проблема – недостаточное обеспечение такого рода клиентов. Процессы выделения земли для строительства не вполне транспарентные, и таким образом, надежного залога у инвесторов нет до сдачи дома и оформления всех титульных документов. А до этого момента у девелопера есть лишь права на землю, далеко не всегда безукоризненно оформленные. Именно поэтому крупные институциональные инвесторы в данный сегмент рынка по большому счету так и не пришли.

На самом деле предстоит еще очень многое сделать, чтобы землеотводы, права собственности и прочие правила, связанные с имущественными отношениями, четко регулировались.

Вторичный рынок ипотеки спит

Если же говорить о рынке секьюритизации, то есть выпуска вторичных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, то сейчас он остановился. И наиболее оптимистичные прогнозы по его оживлению связаны со следующим годом. Сейчас удачный момент, посмотрев на ошибки других стран и поняв причины кризиса на западных рынках, решить, что именно нужно сделать в России для восстановления ликвидности. Посмотрите на капитализацию банковской системы. В России она микроскопическая – на начало 2008 г. составила 2672 млрд рублей. А соотношение заемных средств банка и капитала в классическом варианте должно составлять 10 к 1. Чтобы «разгрузить» капитал, и была придумана в мире финансов секьюритизация. Так что внутри России на повестке дня стоит вопрос организации внутреннего рынка ценных бумаг, обеспеченных высококачественными активами. Было бы здорово, если бы мы решили данный вопрос. Предпосылки для этого есть: на рынке российской ипотеки качество активов на должном уровне.

И потом, начало положено: за последние два года было совершено более 20 сделок по секьюритизации ипотечных бумаг в долларах на внешних рынках. И все бумаги были размещены среди инвесторов очень хорошо.

Рублевой секьюритизации сегодня препятствует ряд технологических проблем, с которыми можно довольно легко справиться. Самый важный фундаментальный барьер – отсутствие институциональных инвесторов, таких как, например, пенсионные фонды и страховые компании. Пенсионные фонды сейчас могут инвестировать только в случае предоставления им госгарантий. Это нерыночный механизм. Надежность ценных бумаг должна быть обеспечена самой структурой данных бумаг, а не бюджетными гарантиями.

Другой концептуальный аспект: нужно понять, кто будет покупать эти ценные бумаги у нас в стране, то есть нужна мотивация. Во всех странах основные инвесторы – институционалы: страховые компании и пенсионные фонды. Но ни у пенсионных фондов, ни у страховых компаний сейчас нет мотивации инвестировать свободные средства в ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Принцип отношений с инвестором, стремящимся на рынок, в том, чтобы разрешить ему расправить плечи – сделать, к примеру, налоговые каникулы, как это было в свое время в некоторых западных странах. Допустим в течение трех лет приравнять налоги на операции с ипотечными бумагами к тем, которыми облагаются операции с государственными ценными бумагами. И тогда на рынок придут инвесторы. Они создадут спрос на подобные бумаги. А раз будет спрос, банки начнут собирать пулы с этих бумаг и продавать их в России. Важно, чтобы заработал механизм. А пока на рынке рублевой секьюритизации прошли всего несколько сделок, одну из которых успешно закрыло АИЖК. Это говорит о том, что де-юре вторичный рынок ипотеки в рублях в России сделать можно.

Я уверен, что рынок секьюритизации восстановится, причем на качественно новом уровне. Когда это произойдет, то качество и надежность активов, которые обеспечивают секьюритизационный пул, будут на порядок выше. Именно поэтому я думаю, что российскому рынку ипотеки повезло – мы сегодня можем как бы со стороны наблюдать за тем, что происходит в США и учиться на ошибках других.

Банки и клиенты

В чем причины американского ипотечного кризиса?

На протяжении последних 15–20 лет, а на этом временном отрезке на рынке недвижимости цены неуклонно росли, средний американец с доходом $20–30 тыс. в год мог периодически приходить в банк и получать ипотечный кредит на полную стоимость жилья. В США можно закладывать существующую недвижимость, брать кредит, через год проводить оценку жилья и брать дополнительный кредит. Появился даже такой класс людей, который стал воспринимать эту ипотечную услугу как вторую работу, получая еще дополнительно те же $30 тыс. в год. Люди привыкли жить на растущей экономике. И вдруг в какой-то момент цены на недвижимость останавливаются и начинают снижаться. Стиль жизни рушится, происходят дефолты не только по ипотеке, но и по всем остальным кредитам. Прибыли банков от необеспеченных кредитов сегмента subprime сыграли злую шутку. Заемщики просто отказались платить, вернув предмет залога, а все потери понесли банки.

Почему подобный сюжет не может повториться сегодня у нас в России? Потому что этот сегмент (приобретение с помощью ипотеки) пока еще не очень большой. Всего 2 % ВВП, тогда как в США – 65 %. По статистике 90 % покупателей приобретают квартиры для личного пользования, а не с целью получения рентных доходов. И с ипотечным кредитом связана лишь пятая часть приобретений, тогда как в США – каждая вторая сделка. Как правило, покупка с помощью ипотеки в России – не инвестиционная сделка, в отличие от многих западных стран. И наконец, российские банки не выдают кредиты с повышенным соотношением кредита к залогу. На Западе культура жизни в кредит имеет длинную историю, в России же население только недавно получило такую возможность.

Далее. В США принципиально другие правоотношения между банком-кредитором и заемщиком. Например, заемщик взял кредит на покупку какой-то недвижимости в размере $100 тыс., и квартира стоила те же $100 тыс. (это как раз один из вариантов subprime, поскольку нет первоначального взноса). В какой-то момент квартира упала в цене до $80 тыс. Заемщик (внимание!) просто приходит в банк, кладет ключи на стол перед менеджером и говорит: «Я вам больше ничего не должен». И с точки зрения права ни у кого ни к кому претензий нет. Такова юридическая подоплека – можно не платить в принципе, если кредитору передан предмет залога. Оказавшись с квартирой вместо финансового потока, банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать объект залога, потому что цены падают. На рынок выбрасывают сразу много квартир, и это ускоряет падение цен. Ведь для банка важно быстро осуществить продажу, чтобы покрыть убытки и закрыть кредит, иначе он вообще может все потерять. У нас в России заемщик в случае отказа платить будет отвечать и всем другим своим имуществом, поэтому мотивации для выброса жилья на российский рынок нет. Да и от более серьезных последствий мы защищены по четырем фундаментальным причинам. Первая – мы не кредитуем subprime, поскольку еще не выбрали superprime, то есть на рынке пока идет борьба за качественного заемщика, потому что мы все еще в начале развития рынка. Вторая – если взять портфель нашего банка, в среднем соотношение кредита к залогу – порядка 53 %, что является очень консервативным показателем. При этом мы учитываем историческую цену квартир, а если весь портфель переоценить, то показатель будет как минимум раза в два меньше, поскольку залоги выросли, а кредит немного сократился. Думаю, что у всех российских банков примерно такая же ситуация. Все залоги на сегодня переобеспечены. Это является очень мощной «подушкой безопасности». Третья – продолжается рост цен на недвижимость, что дает дополнительные гарантии. И четвертая – в России в частной собственности находится порядка 70 % жилого фонда. Но это подавляющее большинство было либо бесплатно передано в процессе приватизации, либо граждане купили его за наличные. То есть сегмент жилья, приобретенного с помощью кредитов, мизерный. Поэтому если даже начинаются катаклизмы (например, снижение цен), нет мотивации массового сброса жилья. Я считаю, что ипотека в России оказалась в выигрышной ситуации, потому что мы только-только начали выстраивать ипотечную систему и увидели воочию, что может произойти, если неправильно управлять рисками.

Спрос, предложение, цены

Что в итоге? Кризис на Западе развивается уже год, а в России мы два последних квартала наблюдаем достаточно интенсивную динамику цен на жилье.

Более ликвидные и дешевые объекты имеют более высокие темпы удорожания. Почему? Фундаментальная причина – несоответствие спроса и предложения. У нас есть спрос на разного рода квартиры, и локомотивом этого спроса являются доходы населения. Экономика России до нынешнего момента развивалась очень хорошо. Растут ВВП, доходы населения, повышается уровень жизни, увеличивается количество людей среднего класса, которые работают в компаниях и платят налоги с официальных больших зарплат. Короче говоря, на рынке много денег, которые вкладываются в недвижимость. Причем 90 % покупок недвижимости делается с целью улучшения жилищных условий, а не с целью спекуляции.

Но если говорить с точки зрения предложения на рынке, то известно, что объем строительства жилья, по сравнению с советскими временами, уменьшился в два с половиной раза, и до сих пор строители не могут прийти к былым темпам. А для того чтобы хотя бы вернуть прежние темпы жилищного строительства, нужны очень серьезные инвестиции, причем не только в инфраструктуру строительства, но и в энергетику. В строительстве нужно применять новые технологии, а все это связано с капитальными инвестициями. И даже если их сегодня сделать, результата мы достигнем через три-пять лет. Вот на таком фоне мы видим увеличение спроса и отставание предложения. Именно эта разница и гонит цены на жилье вверх. Мы пока не достигли пика роста цен.

Если говорить о кризисе, то он выражается только в том, что темпы роста несколько уменьшились. Если в прошлом году мы видели темпы роста цен на 100 %, а в некоторых сегментах и на 200 %, то усредненный рост цен по всем сегментам жилья на текущую дату, по сравнению с январем 2008 г., в Москве и Петербурге составил 25 %. Нельзя сказать, что рынок недвижимости недооценен, но я думаю, что в долгосрочной перспективе он еще будет расти. Инвестор, который выбирает пятилетний горизонт надежных инвестиций и заработки на уровне 20 % годовых, с высокой долей вероятности пойдет на инвестиции в недвижимость.

ОСОБЕННОСТИ РАБОТЫ ИНОСТРАННОГО БАНКА НА РОССИЙСКОМ ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ

Ричард Гаскин

Президент ДжиИ Мани Банка

Ричард К. Гаскин родился в 1965 г. в английском городе Бирмингеме. В 2000 г. окончил Henley Management College (Великобритания) по специальности «менеджер». Там же в 2002 г. получил степень MBA. В 1984 г. поступил на работу клерком в английскую компанию Lloyds Bank. С 1986 г. в течение 11 лет работал в английском офисе Ford Credit Europe Bank, в 1997 г. стал его региональным директором по Ирландии. В ноябре 1999 г. перешел в GE Capital на должность управляющего директора по автокредитованию. Входил в состав совета директоров банка, совета ассоциации по финансам и лизингу. После покупки компанией GE Money (бывшей GE Capital) российского Дельтабанка в июле 2005 г. занял должность главного управляющего директора. В январе 2006 г. назначен на должность президента Дельтабанка, который в октябре того же года был переименован в ДжиИ Мани Банк. Женат, воспитывает двоих детей. Любит путешествовать, увлекается футболом.

ДжиИ Мани Банк начал предоставлять ипотечные программы на российском рынке в июне 2007 г. Однако новичками в ипотечном направлении нас назвать сложно. Можно признать, что новички мы только в России. У GE Money накоплен большой опыт в сфере ипотечного кредитования – его дочерние банки работают более чем в 30 странах как на развитых, так и на развивающихся рынках. Поэтому процессы, которые происходят сейчас на российском банковском рынке, для нас не являются новинкой.

Вхождение на российский рынок

Наше становление в России на ипотечном рынке совпало с началом американского кризиса subprime-ипотеки (кредиты на покупку жилья, выдаваемые высокорискованным заемщикам). Одной из причин американского кризиса стал недостаточно четкий подход к оценке рисков потенциальных клиентов, в частности на падающем рынке. В итоге заемщики остались с кредитами, размер которых значительно превышал стоимость жилья. И если западные рынки уже проходили через шоковую терапию кризисов, то для России, где ипотечный рынок находится на этапе роста, это была проверка на устойчивость не только системы ипотечного кредитования, но и всей финансовой системы.

Сейчас можно говорить о том, что кризис послужил хорошим уроком для банков, проверкой их стабильности, а также того, насколько взвешенно финансовые организации подходят к оценке рисков. Некоторые российские банки оказались в ситуации, когда занимать на международных рынках оказалось сложнее и дороже, что отразилось на условиях кредитования этих банков – кто-то ужесточил условия по андеррайтингу клиентов, кто-то поднял ставки, кто-то сделал и то, и другое.

Еще одним событием, повлиявшим на развитие российского ипотечного рынка в 2008 г., стал приход крупных мировых игроков в страну. Мы становимся свидетелями улучшения условий ипотечного кредитования и повышения сервиса в силу серьезной конкуренции, что очень выгодно для конечного потребителя. Помимо консолидации рынка (процесса, который уже начался) будет происходить и его поляризация: многие игроки сделают ставку на работу с прайм-сегментом; останутся и банки, работающие с subprime. Так уже было в Западной и Центральной Европе, логично, что аналогичный этап развития пройдет и российский рынок.

Благодаря консервативной рисковой политике ситуация на американском ипотечном рынке не затронула операционную деятельность ДжиИ Мани Банка в России. Как часть мировой компании, обладающей наивысшим кредитным рейтингом, мы имеем доступ к различным инструментам фондирования на международном рынке. Наши ипотечные продукты были разработаны с учетом международных стандартов «Ответственное кредитование». Эта программа включает в себя стандарты, касающиеся разработки, маркетинга и продаж кредитных продуктов, постпродажного обслуживания клиентов. По сути, стандарты ответственного кредитования затрагивают все процессы работы банка с клиентами и позволяют заемщику принять взвешенное и независимое решение о покупке кредитного продукта до заключения договора.

«Ответственное кредитование» базируется на четырех основных принципах. Во-первых, наши клиенты принимают взвешенные решения. Для этого банк предоставляет потенциальному заемщику весь объем необходимой информации еще до подписания договора. Во-вторых, мы честны перед своими клиентами. Крайне важно, чтобы потенциальный заемщик был проинформирован обо всех нюансах выплаты кредита. В-третьих, мы ценим своих клиентов. Банк уважает каждого независимо от его социального статуса, образования, расы и вероисповедания, а также финансового состояния. В-четвертых, мы с пониманием относимся к финансовым затруднениям клиента и готовы обсуждать оптимальный для обеих сторон вариант их разрешения. Соблюдение принципов программы дает нам преимущество при оценке кредитоспособности наших клиентов.

Поэтому мы уверены в своих силах и в том, что в состоянии оказывать услуги своим клиентам как сейчас, так и в будущем. С момента выхода на рынок ипотеки мы ежемесячно удваиваем портфель выданных ипотечных кредитов. По итогам 2007 г. доля ипотечных кредитов в нашем портфеле составила около 10 %, в 2008-м – уже 25 %.

Как банк адаптировал свои кредиты для россиян

Разрабатывая ипотечные продукты, мы применили накопленный опыт, а также международную экспертизу и считаем, что создали конкурентоспособное предложение для российских заемщиков. Оно отвечает требованиям российского рынка и законодательства. Конечно, мы могли бы вывести на рынок кредиты, популярные в Европе, где недвижимость уже давно служит своего рода банкоматом для заемщика, а сама ипотека воспринимается как револьверный кредит. Например, заемщик, оформляющий рефинансирование, получает дополнительный ипотечный продукт – HELOS (home equity line of credit), то есть кредит наличными или кредитную карту под залог той же недвижимости с более низкой, чем при обычном, беззалоговом, кредитовании, ставкой. Однако такие виды кредитования работают в основном на развитых рынках, где рефинансирование составляет от 30 до 60 % ипотечного портфеля банка. А в России рефинансирование только набирает обороты и пока пользуется популярностью в Центральном регионе, который более насыщен ипотечными продуктами, чем другие регионы страны. Есть основания полагать, что в России в течение трех лет рефинансирование способно составить до 30 % всех выданных ипотечных кредитов, поскольку очевидно, что перекредитование помогает заемщикам получать лучшие условия по ипотечному кредиту и оптимизировать расходы. А если будет принят закон, позволяющий сохранить право заемщика на налоговый вычет при рефинансировании, эта услуга будет еще более востребованной.

В силу данных причин мы понимали, что было бы неправильно выйти на российский рынок, предлагая абсолютно новые продукты. Тем не менее мы нашли нестандартные решения, которые помогают нам позиционировать наши кредиты как инновационные. Так, мы одними из первых оставили заемщику возможность моделировать свой ипотечный кредит, выбирая между различными опциями, например наличием или отсутствием комиссии за выдачу кредита, оптимальными условиями по досрочному погашению и величиной первоначального взноса.

Мы заключили договоры с риелторскими и брокерскими агентствами, благодаря чему клиенты банка могут получить одобрение по кредиту не только у нас, но и у наших партнеров, которые, в свою очередь, приобрели уникальный инструмент для работы – программу OriGEnator. Это собственная разработка ДжиИ Мани Банка, позволяющая участникам сделки контролировать весь процесс по выдаче кредита – от момента поступления заявки до момента фактической выдачи денег клиенту. С помощью программы OriGEnator финансовые консультанты могут информировать клиента обо всех этапах прохождения сделки по оформлению ипотеки от ДжиИ Мани Банка. Тем не менее оценка кредитоспособности потенциального заемщика всегда производится самим банком. А OriGEnator позволяет сделать это в кратчайшие сроки.

Я не раскрою страшной тайны, если скажу, что основной задачей для любого банка, работающего с физическими лицами, является клиентоориентированный подход в каждом направлении банковского бизнеса. Так, тарифы по продуктам ДжиИ Мани Банка базируются на Risk Based Pricing – системе ценообразования, основанной на индивидуальной оценке класса риска заемщика. Выбор тарифа кредитного продукта определяется надежностью клиента и его желанием предоставить дополнительные документы для подтверждения кредитоспособности. Предварительное решение банка клиент получает в течение часа на основании данных паспорта. Окончательное решение о предоставлении кредита – в течение 48 часов с момента передачи банку полного пакета документов. При этом выездные финансовые консультанты помогут оформить необходимые для получения кредита бумаги, сэкономив таким образом время клиента. Благодаря внедренным инновациям – системе Risk Based Pricing и оперативному скорингу даже в офисе партнера – мы делаем наш продукт быстрым и удобным.

Принцип клиентоориентированности заставляет банк очень взвешенно подходить к формированию требований к выдаче ипотечных кредитов. У нас это обусловлено стремлением оградить заемщиков от возможных рисков. Действуя в соответствии с данным принципом, ДжиИ Мани Банк предложил эксклюзивную услугу клиентам, приобретающим загородную недвижимость. Если квартиру в городе оценивают по метражу и географическому положению, то при оценке коттеджей и таунхаусов нужно учитывать и такие параметры, как наличие инфраструктуры, близость лесных массивов или водного пространства, качество почвы и воды. Кроме того, существуют параметры, которые тоже могут повлиять на стоимость дома, но понятны только специалисту: например, состояние фундамента дома или качество кирпичной кладки. По этой причине, чтобы минимизировать риски заемщика, чтобы он был уверен в том, что качество приобретаемого индивидуального строения и его коммуникаций соответствуют требованиям СНиПов и ГОСТов, мы просим наших клиентов провести техническую экспертизу дома у компании, которая имеет федеральную лицензию на обследование технического состояния зданий и сооружений.