Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

Однако согласно п. 2 ст. 172 ГК РФ ничтожная сделка малолетнего по требованию его родителей, усыновителей или опекуна в его интересах может быть признана судом действительной. Кроме того, оспоримая сделка может быть признана судом недействительной не с момента ее совершения, а на будущее. В соответствии с п. 3 ст. 167 ГК РФ содержание оспоримой сделки может исключать признание ее недействительной с момента совершения, и тогда действие сделки прекращается судом на будущее. Это относится к случаям, когда оспоримая сделка частично исполнена.

Последствием недействительности сделки согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ является возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. В противном случае стоимость жилья компенсируют в деньгах, причем согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 18 января 2005 г. № 23-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью „Торгово-закупочное предприятие „Александровское““ на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации», содержащееся в настоящем пункте положение не препятствует индексации подлежащих возврату денежных сумм с учетом инфляции.

При этом необходимо решить следующие вопросы:

1) как должна определяться стоимость? Данный вопрос решается согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ, в котором регламентируется вид договора;

2) на какой момент определяется стоимость? Дата определения возмещаемых убытков производится в соответствии с п. 3 ст. 393 ГК РФ, согласно которого должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. При этом принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Общим дополнительным последствием недействительности сделки является правило применения к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке положений о неосновательном обогащении (ст. 1103 ГК РФ). Данная норма в соответствии со ст. 1107 ГК РФ позволяет сторонам недействительной сделки, помимо возврата полученного по сделке в натуре или его стоимости, требовать также доходов, которые были извлечены или могли быть извлечены из этого имущества, а по денежному возмещению – процентов. При возврате имущества или возмещении его стоимости согласно ст. 1108 ГК РФ можно требовать возмещения необходимых затрат с зачетом полученных выгод.

Применительно к отдельным видам недействительных сделок в изъятие из общих правил, определенных п. 2 ст. 167 ГК РФ, взаимная реституция не предусматривается и вводится правило о возврате полученного только одной стороной (ст. 179 ГК РФ) или о взыскании полученного по сделке в доход бюджета (ст. 169 ГК РФ).

Так, например, в соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из данных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации[3 - Бакшинскас В. Ю. Правовое регулирование хозяйственной деятельности. М.: ИПБ-БИНФА, 2002.]. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Кроме того, согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки – в случае исполнения сделки обеими сторонами – в соответствии со ст. 169 ГК РФ, в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

В данном случае необходимо помнить, что за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения установлена уголовная ответственность по Уголовному кодексу Российской Федерации (УК РФ).

Особые последствия недействительности сделок купли-продажи и аренды предприятия установлены в:

1) ст. 566 ГК РФ, согласно которой правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам;

2) ст. 663 ГК РФ, в соответствии с которой правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

В некоторых случаях недействительности сделок ГК РФ в качестве иных дополнительных ее последствий предоставляет заинтересованному лицу право требовать возмещения убытков, понесенных вследствие такой недействительности. Требование возмещения убытков допускается в силу ст. 178, 179, 684, п. 3 ст. 951 ГК РФ. В случае, если это право в ГК РФ не упоминается, для заявления подобного требования нет оснований.

Глава 2. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений

Как уже отмечалось выше, сделки с жильем – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений[4 - Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.]. Владельцы жилых помещений могут распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. В случае когда гражданин проживает в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то в соответствии со ст. 72 ЖК РФ вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Одним из часто встречающихся видов сделок с жилой недвижимостью является договор в простой письменной форме:

1) договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 550 ГК РФ);

2) договор мены недвижимого имущества (ст. 567, 550 ГК РФ);

3) договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);

4) договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ);

5) договор доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК РФ);

6) договор выдела доли имущества в натуре (ст. 252 ГК РФ);

7) договор раздела общего имущества супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ);

8) изменение долей в праве долевой и определение долей в совместной собственности (ст. 245, 252, 254 ГК РФ);

9) другие договоры, совершение которых в простой письменной форме не противоречит действующему законодательству.

Рассмотрим подробнее требования, которые предъявляются к самым распространенным договорам – договорам, совершаемым в простой письменной форме:

1) подлинные экземпляры договоров готовятся в количестве, равном числу сторон в договоре, плюс подлинный экземпляр в дело правоустанавливающих документов;

2) в договоре должно быть указано наименование договора, например «Договор мены», «Договор купли-продажи», «Договор дарения» и т. д.;

3) место и дата заключения договора указываются полностью;

4) фамилия, имя, отчество, адрес местожительства, реквизиты документов, удостоверяющих личность, дата рождения для физических лиц указываются полностью;

5) название юридических лиц, их местонахождение, данные государственной регистрации, ИНН, наименования и данные документов представителей указываются полностью и без сокращений;

6) договор обязательно должен содержать существенные условия договора. Так, например, для договора купли-продажи существенными условиями являются следующие:

а) предмет договора, описание недвижимого имущества и его местонахождение на основании документов органов кадастрового учета и органов, осуществляющих учет строений, кадастровый номер объекта;

б) цена договора, условия об оплате и условия расчетов;

в) перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем или ссылка на отсутствие таких лиц.

В случае отсутствия в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из вышеуказанных существенных условий договор не считается заключенным, а поэтому переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации. В этой главе мы подробно рассмотрим все вышеназванные действия в отношении жилых помещений.

2.1. Купля-продажа жилых помещений

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения[5 - Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.]. Все действия по продаже жилых помещений прописаны в гл. 30 «Продажа недвижимости» ГК РФ. Так, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ст. 550 ГК РФ).

После введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не требуется нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. При этом в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения, согласно Определению СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 16-В03-6 «неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания». После того как принимается решение о покупке жилой недвижимости, необходимо заключить договор о задатке между продавцом и покупателем (прил. 1), после чего начинается подготовка к заключению договора купли-продажи.

Рассмотрим, какие же документы необходимо представить для проведения сделки:

1) заявления от всех участников сделки;

2) документы, подтверждающие оплату за регистрацию;

3) документы, удостоверяющие личность участников сделки. Это, как правило, паспорта и их ксерокопии (страница с фотографией и страница с пропиской);

4) доверенность (в случае необходимости);

5) договор в количестве, равном числу сторон в договоре, и подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов.

Сторона, продающая жилую недвижимость, представляет следующие документы (правоустанавливающие документы на жилое помещение): свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи, договор мены, договор ренты, свидетельство о праве на наследство (прил. 3), свидетельство о государственной регистрации права (прил. 4) и т. д.

Рассмотрим более подробно свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Образец данного свидетельства установлен постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».