Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Модель имеет следующие принципиальные характеристики: совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.;

существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Эта зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды экономического развития страны.

В расширенно-открытой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенно-открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при определенном содействии государства и при его контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

В. Кудрявцев отмечает, что расширенно-открытая модель является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой.

Характерной чертой и усеченно-открытой, и расширенно-открытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в них в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке.

Третья модель – сбалансированно-автономная. Ключевым отличительным признаком данной модели является ссудо-сберегательный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Данное ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, поскольку отодвигает во времени момент приобретения недвижимости заемщиком. С другой стороны, у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки дохода по вкладам, начисляемым на сбережения, и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, объявить этот же процент в качестве цены кредита. Такая модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще.

Другим плюсом данной модели является тот факт, что в ее рамках кредитор имеет большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Российские специалисты Н. Косарева /2.165/, А. Сучков /2.169/, В. Минц /2.95/, обсуждая вопросы становления ипотеки в России, выделяют американскую и немецкую модели ипотечного жилищного кредитования. Основу для такого разграничения они видят в схемах привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования в масштабах страны и методе регулирования ставок по ипотечным кредитам.

По их мнению, американская модель ипотеки заключается в обеспечении непрерывного рефинансирования ипотечного кредитования посредством создания и функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и рынка ценных ипотечных бумаг. Успешное развитие такой модели на протяжении более 60 лет демонстрируют США, что и дало возможность назвать такую модель «американской».

В основе так называемой «немецкой» модели лежит рефинансирование банковских ресурсов как депозитными, так и фондовыми инструментами без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств ипотечного кредитования.

В работе /2.128/ уточняется разделение моделей ипотеки на американскую и европейскую и вводится термин «одноуровневая» и «двухуровневая» системы. Двухуровневая, или американская, модель определяется как система ипотечного жилищного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, причем ипотечные кредиты должны соответствовать определенным стандартам агентств.

Суть одноуровневой, или европейской, модели, по мнению авторов /2.128/, состоит в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа или за счет привлечения депозитов.

Распространение различных ипотечных институтов в той или иной стране связано с факторами политического, исторического, ментального характера. Развивающаяся на основе прежде всего рыночной конъюнктуры, ипотечная система попадает в поле зрения государства. Цивилизованное государство принимает меры к поддержке ипотечной системы в масштабах страны как элемента финансовой стабильности экономики и эффективного социального механизма.

Так называемая «немецкая» модель, как будет показано далее, в гл. 4, в том или ином виде присутствует в других странах. Поэтому название «немецкая» не в полной мере отражает суть рассматриваемой модели. Скорее, ее следовало бы назвать «европейская» модель.

Поскольку современные ипотечные системы так или иначе замыкаются на государстве, по нашему мнению, под ипотечной моделью следует понимать систему организации ипотечного жилищного кредитования в масштабах страны или региона. С этой точки зрения деление моделей ипотеки на американскую и европейскую кажется более логичным, чем иное.

При детальном анализе европейская и американская модели имеют более глубокие, чем наличие или отсутствие тех или иных ипотечных институтов, различия. Можно утверждать, что в основе европейской модели лежит консерватизм, направленный к максимальной надежности ипотечных институтов. Например, за более чем 100 лет действия немецкого Закона об ипотечных банках не обанкротился ни один ипотечный банк. С другой стороны, американская модель основана на либерализме в рыночных механизмах. Она характеризуется динамизмом своего развития, сопровождаемого как взлетами, так и кризисами, и связанными с поисками путей выхода из него финансовыми новациями.

Следует отметить, что в основе залогового права в США и Европе лежат разные юридические системы, что также накладывает отпечаток на формирование целостной ипотечной системы (см. рис. 1.2).

Рис. 1.2. Характеристика европейской и американской моделей ипотечного жилищного кредитования

1.3. Фрагменты истории развития ипотеки

1.3.1. Из Древней Греции в Средневековье

Древняя Греция. По-гречески «hypotheca» – подставка, подпорка. Термин «ипотека» ввел архонт Солон в 594 г. до н. э. Солон осуществлял реформы, которые заключались в том, что каждый получал право расставаться с «собственностью» и завещать ее по своему усмотрению. До этого залогом по обязательствам была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Тем самым личная ответственность должника превращалась в имущественную. Такой столб и назвали ипотекой.

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога вообще, а потом залога только недвижимой собственности /2.181/.

Древний Рим. В Риме существовали различные способы обеспечения обязательств: фидуция, пигус и ипотека.

Фидуция означала передачу закладываемого имущества в собственность кредитору, а пигус – во владение. В отличие от них ипотека подразумевала, что у должника остается право владения и пользования заложенным имуществом /2.21/. Здесь под ипотекой подразумевался особый вид залога, причем как движимого, так и недвижимого имущества.

У римлян ипотечное право не имело двух качеств, которые присутствуют и являются необходимыми в современной трактовке – «специальности» и «гласности». Римская ипотека не гарантировала кредитору надежного обеспечения обязательства, и кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не был уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество. При множественности ипотек на одно и то же имущество первый по времени ипотечный кредитор один обладал правом обратить недвижимость в продажу. Последующие по времени кредиторы после покрытия требования первого вставали на его место. В современном праве принципы специальности и гласности встают на защиту всех без исключения кредиторов, устанавливая порядок обращения на заложенное имущество.

Средневековая Европа. В течение нескольких веков ипотека входила в средневековое европейское законодательство как элемент обеспечения обязательственного права. Основу кредитной системы в Европе составляли ростовщики. Именно они разделили залог имущества вообще на залоги движимого и недвижимого имущества. Залог недвижимости был назван ипотекой.

В Германии ипотека появилась не ранее XIV столетия (до этого господствовал принцип личной ответственности за долги). Во Франции уже с конца XVI века действовала негласная ипотека.

С течением времени ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte» – право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (имение) независимо от смены владельца.

1.3.2. Ипотека в период начала развития капитализма

Правительства европейских стран с первых лет работы ипотечных институтов уделяли большое внимание законодательному регулированию их деятельности. Довольно рано в европейских странах появились законодательные системы, регулирующие ипотеку:

Германия. В 1770 г. в Бреславле был основан первый ипотечный банк – Силезское кредитное общество. Банк был основан по указанию короля Пруссии Фридриха II и оказывал финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. С середины XIX в. деятельность банка распространилась на крестьянские хозяйства. В конце XVIII в. были созданы еще пять земских кредитных банков, называемые «Ландшафтен». Для кредитования городской недвижимости в XIX в. создаются «Штадтшафтен» – ипотечные банки в городах. И земельные, и городские банки принадлежали местным органам власти. Первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте /2.195/.

В середине XIX в. Фридрих Вильгельм Райффайзен, бургомистр округа Вайербуш, в целях борьбы с голодом создает первую хлебную ассоциацию, которая построила кооперативную пекарню на займы, обеспеченные лесной ипотекой общины. Назначенный впоследствии бургомистром соседнего округа Флам-Мерсфельд, Райффайзен создает там «Общество помощи безденежным земледельцам», которое закупает скот и предоставляет его взаймы крестьянам на лучших условиях, чем частные владельцы, которые их разоряли. В это же время Ф. Р. Шульце-Делич, – депутат прусского национального собрания, в 1849 г. создавал среди городских рабочих кредитные общества.

Две схемы, заложенные Райффайзеном и Шульце-Деличем, положили начало двум типам кредитных учреждений, которые сегодня называются «кассы Райффайзен» и «фольксбанкен» и занимают определенное место на рынке ипотечного жилищного кредитования Европы /2.92/.

Великобритания. В конце XVIII в. в Великобритании первые промышленные рабочие, приехавшие в города из деревень, стали создавать организации-общины, которые назывались «строительные общества» (building societies). Каждый член организации еженедельно вносил определенную сумму. С момента, когда сумма, собранная со всех, оказывалась достаточной для постройки дома, возводился дом. Право заселения дома определялось общим голосованием членов общества. После того, как «счастливчик» въезжал в новый дом, он продолжал платить наравне со всеми, а то и больше (ведь он уже жил в своем доме, а другие снимали). После того, как все члены общества обзаводились жильем, общество распускалось. Если член общества переставал платить, или уезжал, его дом отбирался в пользу общества, а выплаченные им деньги ему возвращались.

Первое такое общество было зарегистрировано в 1775 г. в Бирмингеме.

Франция. Во Франции первым ипотечным предприятием была «Предпринимательская касса», основанная в 1848 г. для помощи предпринимателям-строителям.

В 1851 г. был основан государственный банк «Креди Фонсьер» (Credit Foncier), который, по сути, являлся банком земельного кредита. В настоящее время банк осуществляет государственные программы кредитования социального жилья.

Чуть позже, в 1857 г. создается «Банк кредитования недвижимости», существующий по настоящее время. В период Второй Империи банк финансировал крупные градостроительные операции. В начале ХХ в. банк начал осуществлять программы финансирования ипотечных операций на строительство и приобретение жилья. После второй мировой войны банк стал распределителем льготных кредитов на приобретение жилья средним классом.

По инициативе Б. Делессера и герцога де Ларошфуко-Лианкур в 1818 г. во Франции была открыта первая сберегательная касса. По ее примеру были созданы кассы по всей стране. В числе операций, осуществляемых ими, было предоставление ипотечных кредитов (по типу немецких стройсберкасс).

США. Банк Нью-Йорка (The Bank of New York), учрежденный в 1784 г., был первым коммерческим банком в США, осуществлявшим в том числе и ипотечные операции /2.225/. Однако подавляющее число кредитов предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации или банки, называемые по американской традиции «трифтами» (thrift).

Первые трифты были созданы в 1816 г. на восточном побережье США по образцу английских «Trustee saving banks» – Philadelphia Savings Bank Society в Филадельфии и Provident Institution for Saving в Бостоне. Впоследствии число таких институтов увеличилось. Появились частные сберегательные банки, акционерные общества, преследующие исключительно цель извлечения прибыли, в том числе за счет ипотечных кредитов.

Трифты в сегодняшнем виде стали развиваться на базе прежних ссудо-сберегательных ассоциаций после кризиса 1929 г.

В 1916 г. были созданы Федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель.

В начале ХХ в. многие американцы стали эмигрировать в города. Основным источником ипотечных ссуд продолжали оставаться трифты. В начале 20-х гг. США вступили в период неограниченного роста и процветания, сопровождавшийся бумом в продаже недвижимости. Стоимость недвижимости росла очень быстро. Кредиторы полагали, что вздутые цены всегда помогут им компенсировать любую просроченную ссуду.

В 1929 г. произошел крах американской фондовой биржи. Стоимость жилья упала более чем в два раза. Многие трифты и банки оказались между заемщиками, которые не имели возможности погасить ссуды, и вкладчиками, которые хотели взять свои деньги. В результате обанкротились многие финансовые институты. Семьи потеряли свои сбережения, лишились жилья, которое у них отобрали банки и трифты.

Необходимость реформирования системы жилищной ипотеки в общегосударственном масштабе – главный урок, который извлекло для себя правительство США в результате кризиса 1929 г. /2.113/.

2. Рынок жилья

Переходный период в России представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы в соответствии с рыночными принципами. Перемены не могли не коснуться такой важной для каждого из нас сферы, как жилье, которое, в свою очередь, является основой для ипотечного жилищного кредитования.