Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Подземный паркинг, коэффициент не менее 2 машиномест на 1 жилое помещение

Этажность

Не регламентируется

Не регламентируется

Не регламентируется

Не регламентируется

Не более 14 этажей

Не более 7 этажей

Консьерж

Нет

Нет

Да

Да

Да

Да

Перечень критериев неполный, но даёт понимание какие характеристики необходимо оценивать.

Правило 5. Мы будем считать жилыми объектами все объекты, построенные для постоянного проживания, в том числе, апартаменты и лофты. Все жилые объекты делятся согласно главному критерию оценки – классу объекта. Классов объектов 6 – эконом, комфорт, комфорт плюс, бизнес, премиум и элит. В случае, если мы не можем однозначно отнести объект к определенному классу, мы относим его к классу, к которому относится большая часть параметров оценки.

Дореволюционный период (1880-1917)

В дореволюционный период жилое строительство в Москве было представлено индивидуальными «городскими усадьбами» и многоквартирными «доходными домами».

Все городские усадьбы относятся к премиальному жилью. В настоящее время этот тип построек обычно называют «особняки». На данный момент, практически все известные особняки Москвы используются в коммерческих целях. Старинные особняки в качестве индивидуального премиального жилья практически не используется (за исключением резиденций послов).

Однако всё может измениться. В 2018 году на продажу вышел старинный особняк после реконструкции по адресу улица Большая Ордынка дом 29/10 стр. 3. Собственник приобрел его с торгов и превратил в комфортный жилой особняк. Возможно, в Москве возродится культура жизни в городских усадьбах, и мы увидим еще не одно подобное здание, используемое в качестве постоянного жилья.

Особняки в первой зоне Москвы относятся к классам «элит» и «премиум».

Доходные дома – многоквартирные дома, строившиеся собственниками для дальнейшей сдачи в аренду. Бум строительства доходных домов пришелся на начало 20-го века, хотя в Москве есть сохранившиеся многоквартирные дома и 1880-1890-х годов.

В проектировании московских домов принимали участие выдающиеся архитекторы той эпохи – Эрнст Нирнзее, Лев Кекушев, Фёдор Шехтель, Иван Кондратенко, Александр Мейснер, Густав Гельрих, Валентин Дубовский, Николай Проскурнин. Преобладающие стили московских доходных домов классицизм и модерн.

Доходный дом графа Шереметева, 3 дома расположенные в закрытом дворике по адресу Романов переулок дом 3, стр. 1,6,7.

1898 год постройки. Архитектор Александр Мейснер. Стиль – французское барокко. После революции стал называться «5ый Дом Советов». В доме проживали видные партийные и военные деятели СССР – Н.С. Хрущев, А.А. Жданов, Л.М. Каганович, Г.М. Маленков, М.В. Фрунзе, В.М. Молотов, С.М. Буденный, К.Е. Ворошилов, Г.К. Жуков и многие другие.

Дом хлеботорговца Рахманова (Дом с колосьями), расположенный по адресу улица Покровка, 19

1899 год постройки. Архитектор Петр Дриттенпрейс. Стиль – русский модерн. Известен как первое жилое здание, построенное в стиле модерна.

Доходный дом Рекка, расположенный по адресу улица Пречистенка 13, строение 1

1911 год постройки. Архитектор Густав Гельрих. Стиль – неоклассицизм. Дом описан в «Мастере и Маргарите» Михаила Булгакова под названием «Калабуховский дом». Был полностью реконструирован в 2006 году и на данный момент считается одним из самых дорогих жилых домов Москвы класса «элит».

Доходный дом страхового общества Россия, расположенный по адресу Сретенский бульвар дом 6/1, стр. 1 и 2.

1902 год постройки. Архитектор Николай Проскурнин. Стиль – поздний итальянский ренессанс. В течение 30 лет считался наиболее красивым жилым домом Москвы.

Всего за период 1880-1920 в Москве было построено порядка 550 доходных домов, но в качестве жилых в настоящее время используется менее 200. Большая часть доходных домов расположены в жилых массивах Арбат, Остоженка, Тверской, Мещанский и Патриаршие Пруды.

Многие доходные дома, как например известный «Дом-Сказка» (Доходный дом Перцовой), сейчас используются в качестве офисных помещений или дипломатических резиденций, поэтому выпадают из нашего обзора.

В современный период значительное количество доходных домов получило новую жизнь за счет полной реновации объектов. К числу наиболее известных стоит отнести жилые комплексы: Bunin, Дом Рекка, Дом Гельриха, Дом Вильнера-Калиновского, Saint Nickolas, Дом Исакова. Такие объекты в исследованиях могут причисляться и к категории «доходным домов» и к категории «современных жилых комплексов».

Также в современный период были реконструированы и превращены в жилые комплексы дореволюционные здания, использовавшиеся в индустриальных и торговых целях (жилые комплексы «Большевик», «Дом Депрэ», «Artisan» и ряд других).

Важно! При покупке квартиры в доходном доме обязательно смотрите на год постройки. Избегайте домов с годом постройки 1918-1922 – это дома, достройка которых пришлась на время революции и гражданской войны – с закономерным ухудшением качества строительства. Больше всего домов этого периода датировано датой 1917 года – это не год строительства, а год, когда новые власти поставили жилые дома на учет – фактические эти дома были построены в период 1905-1915 годов.

Изучайте историю дома. Изначально, доходные дома делились на 3 класса в зависимости от предполагаемых арендаторов. Отдавайте предпочтение высшему классу, изначально предназначенному для сдачи в аренду высокопоставленным чиновникам и богатым купцам.

Старайтесь избегать домов с деревянными перекрытиями и давним годом капительного ремонта.

Благодаря расположению в наиболее премиальных локациях Москвы, доходные дома до реконструкции в основном относятся к классу «бизнес», а после реконструкции попадают в зависимости от характеристик дома в классы «премиум» и «элит». Представляют значительный инвестиционный интерес и рекомендуются к покупке.

Период конструктивизма (1923-1930)

В течение 5 лет после революции 1917 года, жилищное строительство в Москве практически не велось. Новый период жилищного строительства стартовал в 1923 году, продлился до 1930 и вошел в историю под названием «советский конструктивизм». Наиболее известными архитекторами-конструктивистами были братья Веснины, Борис Великовский, Аркадий Лангман, Георгий Олтаржевский, Моисей Гинзбург, Владимир Кильдишев, Владимир Маят, Константин Мельников, Евгений Шервинский, Илья Голосов, Иван Леонидов, Лазарь Чериковер, Владимир Татлин, Алексей Щусев и Борис Иофан.

Выдвинув лозунг: «Пространство, а не камень – материал архитектуры», конструктивисты первыми в мире предложили концепцию жилых районов взамен точечной застройки отдельных зданий. Новый подход заключался в формировании комфортного пространства для жизни – районов с жилыми зданиями и объектами культуры и быта.

Второй тезис конструктивистов «Функция определяет форму» задало вектор развития жилищного строительства на весь 20 век, породив необъятные кварталы прямоугольных коробок для размещения максимального количества людей.

Настоящим прорывом конструктивистов стало создание Хавско-Шаболовского жилого массива, сохранившегося до сих пор. Жилые дома необычной формы, стоявшие на фоне гигантской Шуховской башни, создавали футуристический пейзаж и были олицетворением коммунистического будущего в глазах москвичей.

В период конструктивизма индивидуальные жилые дома практически не строились, единственным исключением, сохранившимся до наших дней, был «Поселок Художников» на Соколе – кооперативный поселок, основанный в 1923 году.

Многоквартирные дома были представлены типовыми постройками в так называемых «рабочих поселках» и отдельными премиальными проектами.

Рабочие поселки. В Москве было построено около 40 «рабочих поселков», значительная часть которых сохранилось до настоящего времени. Большинство из этих домов попали под программу реновации, но некоторые «рабочие поселки» будут сохранены в качестве памятников исторического наследия: Дубровка, Абельмановская застава, Нижняя Пресня (Мантулинская), Усачевка, Русаковка, Дангуэровка.

Премиальные проекты:

Дом на Набережной (улица Серафимовича 2);