Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

– наличие лифтов.

Типовые серии панельного и блочного жилья «позднесоветского периода» принято подразделять на «ранние» и «поздние» серии.

К «ранним» сериям типового жилья относятся серии: II-18/9, II-18/12, II-49, II-57, I-515/9, 1605-АМ, 1МГ-600, 1МГ-601, II-68, И-209А. Жильё в домах этих серий обладает худшими потребительскими свойствами и сохраняет ряд недостатков, присущих жилью «хрущевского периода».

К «поздним» относятся серии: И-700, И-700А, П-3, П-30, П-31, П-32, П-4, П-22, П-42, П-44, П-46, П-55, И-521А, КОПЭ. Жилье в «поздних» сериях обладает достаточно высокими потребительскими свойствами и сравнимо с современными сериями класса «эконом». Усовершенствованные модификации «поздних» серий П44, КОПЭ, П3 строятся до сих пор.

Типовые кирпичные проекты «позднесоветского периода» представлены сериями II-29,«Башня Вулыха» и II-67 (модификации «Смирновская», «Тишинская», «Москворецкая»).

Помимо типовых серий, стоит отметить отдельные проекты позднесоветского периода:

Олимпийская деревня (район Тропарёво-Никулино) – первый район массовой застройки домами серии П-3;

Образцово-перспективный жилой район в Чертаново (район Северное Чертаново), состоящий из домов с уникальной для позднесоветского периода архитектурой. Новацией проекта стало строительство двухуровневых квартир и подземной автостоянки. Проект должен был стать типовым, но этим планам не удалось реализоваться. В итоге, за пределами Чертаново этот проект был реализован лишь однажды (так называемый «Чазовский дом» в жилом массиве Кралытское – ул. Осенняя 2 и 4к1);

«Дом-корабль» (Большая Тульская ул. 2) – 16-этажный дом, построенный в стиле «брутализма» с рекордными 980 квартирами в доме;

«Дома-кольца» – дома типовой серии I-515/9, построенные в необычной форме колец к Олимпиаде 1980 г. Изначально было запланировано 5 домов, но реализовано только 2 (ул. Нежинская 13 и ул. Довженко 6);

«Дом-сороконожка» (ул. Беговая 34) – дом, продолжающий идею домов-коммун в стиле советского конструктивизма;

Жилой-комплекс «Лебедь» (Ленинградское шоссе 29-35) – проект архитектора Меерсона, предвосхитившего идеи современных жилых комплексов, совмещающих несколько башен, вырастающих из единого стилобата. В проекте обыгрывалась идея организации «вертикального» жилого микрорайона. Наработки, полученные при строительстве данного жилого комплекса, легли в основу типовой серии «Лебедь», строящейся в Москве в различных модификациях до 2003 года.

Все типовые панельные серии «брежневского» периода принято относить к классу «эконом».

Типовые серии кирпичных домов (II-29, II-67, «Башня Вулыха») и каркасно-панельная серия «Лебедь» – к классу «комфорт».

В связи с активной программой реновации и сносом домов «хрущевского» периода, цены на типовое жилье позднесоветского периода теперь определяет нижний ценовой предел в каждой локации Москвы и может использоваться в этом качестве для инвестиционного анализа.

Типовое жильё «позднесоветского периода» в целом уступает по своим потребительским свойствам типовому жилью современного периода, но может рассматриваться для покупки в инвестиционных целях. В связи с большой разнородностью данного типа жилья, при покупке необходим более тщательный инвестиционный анализ.

Важно: при покупке тщательно проверяйте серию дома. Делайте предпочтение «поздним» сериям. Также помните, что в период c 2025 по 2032 года в программу реновации попадут многие дома серий II-49, II-57 и 1605АМ – покупку жилья в домах этих серий лучше избегать.

Премиальная застройка представлена наиболее престижными «цэковскими» домами (дома для сотрудников ЦК КПСС и членов их семей), а также многочисленными «ведомственными» домами (дома для руководства общесоюзных министерств и ведомств).

Наиболее известные «цэковские» дома располагались в жилых массивах Патриаршие Пруды, Воробьевы горы и Тверской: Косыгина 8, Косыгина 10, Спиридоновка 19, Гранатный переулок 10, Леонтьевский переулок 15, Плотников переулок 13.

Ведомственных домов было построено в Москве около 100. В отличии от «цэковских» они строились не только в первой, но и во многих районах второй зоны. Обычно строили не менее 3-4 домах рядом. Такие мини-кварталы премиальной застройки получили в народе название «царские села».

В отличии от премиальной сталинской застройки, архитектура которой разительно отличалась от скромных построек рабочих кварталов, премиальная застройка «позднесоветского периода» внешне нарочито неброская. Как правило, это 5-12 этажные кирпичные дома с улучшенными характеристиками, внешне мало отличимые от соседствующей типовой застройки. Основные преимущества премиальной застройки по сравнению с типовой: высота потолков 3-3,2 м, увеличенные площади кухни и жилых комнат, качественные входные группы.

Во второй половине 80-х годов для космонавтов и членов из семей рядом с парком Останкино был построен первый советский поселок таунхаусов «Поселок Космонавтов».

В конце 80-х в СССР в районе Остоженке был построен первый по-настоящему клубный дом, рассчитанный всего на 15 квартир. Заказ на строительство дома разместил председатель Совета министров СССР Н.Н. Рыжков, поэтому дом вошел в историю под именем «Дом Рыжкова» (Пожарский переулок 7а).

В 1990 году было принято решение о строительстве специального жилого комплекса для размещения иностранных граждан. Комплекс, получивший название «ParkPlaceMoscow», был построен турецким подрядчиком в стиле неоконструктивизма и стал прообразом современных многофункциональных комплексов: на территории комплекса помимо жилых зданий расположены бизнес-центр, рестораны и кафе, объекты социальной инфраструктуры.

Ведомственные дома в зависимости от расположения относятся к классам «бизнес» и «комфорт+». Отдельные «цэковские» дома могут быть отнесены к классу «премиум». Вся группа премиальной позднесоветской застройки представляет значительный инвестиционный интерес и рекомендуется к покупке.

Лужковский период (1992 – 2010)

В 1992 году градоначальником Москвы стал Юрий Михайлович Лужков. Он занимал эту должность до 2010 года и по традиции данный период получил название «лужковский». Особенностями лужковского периода стали:

– появление по-настоящему «премиального» квартала застройки в Москве – Остоженки;

– начало строительство загородных домов, используемого в качестве постоянного жилья – активная застройка Рублево-Успенского и Новорижского шоссе;

– в премиальном сегменте произошло деление на классы «премиум» и «элит» (deluxe);

– начало строительства делового центра Москвы – Москва Сити;

– отход от функционализма и возрождение разнообразных стилей в архитектуре;

– в сегменте «массового» жилья – разработка на базе успешных типовых проектов новых серий: П-44Т, П-3М, П-111М, И-1414, ПД-4, Колос, Призма, КОПЭ-М;

– квартальная застройка типовым жильем районов внутри МКАД – Марьино, Люблино, Кузьминки, Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское, Марфино и за МКАД – Южное Бутово, Митино, Жулебино, Павшинская Пойма, Путилково, Куркино.

Премиальный сегмент

В течение лужковского периода Москва сильно изменилась. За этот период в Москве было построено более 200 жилых комплексов классов «премиум» и «элит», полностью преобразились жилые массивы Остоженка и Патриаршие Пруды. Лужковский период отмечен появлением плеяды талантливых архитекторов, изменивших лицо Москвы:

Сергей Скуратов – Copper House, Grand Prix и Belgravia

Юрий Григорян – Crystal House, Дом в Молочном

Михаил Белов – Монолит, Помпейский Дом, Имперский дом, Английский квартал

Алексей Бавыкин – Брюсов 19

Сергей Чобан – Гранатный 6

Сергей Ткаченко – Патриарх, Респект, Коперник, Сад Лабиринт

Также в середине 90-х появились крупные компании-застройщики, многие из которых работают и сейчас: Донстрой, Capital Group, Интеко, Barkli Group , Rose Group, Mirax Group.

Самые известные премиальные жилые комплексы лужковского периода:

Класс «элит»: Opera House, Copper House, Сад Лабиринт, Гранатный Палас, Онегин, Остоженка Park Palace

Класс «премиум»: Агаларов Хаус, Груббер Хаус, Триумф Палас, Алые паруса, Остров Фантазий

Средний ценовой сегмент – классы «Бизнес» и «комфорт+»

Было построено более 300 жилых комплексов классов «бизнес» и «комфорт+». Новые комплексы «бизнес-класса» вышли за пределы МКАД и появились в Куркино, Химках, Сколково, Одинцово и Мытищах.

Самые известные жилые комплексы «бизнес-класса» лужковского периода:

Квартал на Ленинском, Ласточкино Гнездо, Редан, Созвездие, Кунцево, Пик Мира, Корона Эйр, Эдельвейс, Эльсинор, Алиса, Гранд Парк, Аэробус