Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Лужковский период запомнился активной застройкой новых микрорайонов за пределами МКАД:

Началась застройка в районах Некрасовка и Косино-Ухтомское;

Продолжилась застройка Северного Бутово и Нового Косино;

Активно застраивались новые микрорайоны за пределами МКАД Южное Бутово, Митино, Жулебино, Павшинская Пойма, Путилково, Куркино, Люберцы (Красная Горка), Красногорск (Антенные поля, Красногорье), Одинцово (Новая Трехгорка);

В пределах МКАД появляются большие массивы застройки в Марьино-Люблино (Люблинские Поля, Марьинский Парк), Кузьминках (Новые Кузьминки), Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское и Марфино.

Новые кварталы застраивались типовыми панельными сериями: П-44Т, П-44К, П-44М, П-44ТМ, П-3М, П-111М, И-1414, П-55М, П-46М, ПД-4, Колос, Призма, Айсберг, КОПЭ-2000, КОПЭ-М (Парус), КОПЭ-Башня, Юбилейный, ГМС-1, С-220, С-222, И-155, ИП-46С, Бекерон, Домкон.

Современный период (2011 – настоящее время)

21 октября 2010 года мэром Москвы стал Сергей Семёнович Собянин, занимающий эту должность до сих пор. Особенностями современного периода стали:

– вовлечение в хозяйственный оборот промзон. С 2012 по 2020 год было реализовано более 40 жилых комплексов на территориях промзон. Повялись совершенно новые жилые массивы: Большая Москва (редевелопмент промзоны в районе Филевский Парк), застройка территории завода ЗИЛ (южная часть жилмассива Южнопортовый), застройка территории завода «Серп и Молот» и т.д.;

– программа реновации ветхого жилья. Программа надстройки петиэтажных домов в 9-ти этажные и расселения из ветхого жилья стартовала при Лужкове, но особый размах получила в текущий период. Программа предусматривает расселение жильцов 350 000 квартир из 5 175 домов. Расселение будет происходить в новое жилье, построенное на 489 перспективных площадках. К 2032 году будет полностью завершена. Исчезнут все дома «хрущевского» периода серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, а также подавляющая часть домов серий I-510, I-515, II-49, II-57;

– появление новых крупных компаний-застройщиков: MR Group, Vesper, Sminex, KR Development, Самолет Девелопмент, Coldy и другие;

– возрождение формата «городской усадьбы» – проекты Noble Row, Villa Cameo, Mandarin Residences Moscow – роскошные проекты домов, расположенных в шаговой доступности от Кремля;

– начало активной работы на столичном рынке региональных застройщиков: ЛСР, Эталон, Seven Suns Development (Санкт-Петербург), Новая Жизнь (Ульяновск), Страна Девелопмент (Тюмень), Расцветай (Новосибирск), Брусника (Екатеринбург);

– развитие мощного муниципального строительного кластера, представленного компаниями КП УГС, АО «УЭЗ», Москапстрой, ГУП «Центр-Инвест», Мосреалстрой, Фонд Реновации;

– принятие новых требований к типовому жилью и появление новых панельных серий: Доммос, Домрик, Домнад, ГРАД, ПИК-1, ПИК-2, КУБ 2.5, ЛСР, Д8-1/17Н1;

– появление новых форматов жилья – нежилых помещений, предназначенных для постоянного проживания (апартаменты в составе МФЦ, апартаменты, лофты);

– появление «субстандартных» форматов – лофтов с маленькими площадями (от 10 кв.м), построенных в бывших административных и промышленных зданиях (проекты компании Altai и ряд других).

Премиальный сегмент

Современный период продолжил тенденции предыдущего – с 2011 года было построено более 40 проектов класса «элит» и более 100 класса «премиум». Продолжили свою работу мэтры лужковского периода архитекторы Сергей Чобан и Сергей Скуратов. Появилось новое, пожалуй, самое успешное архитектурное бюро современного периода «Цимайло, Ляшенко и партнеры»

Самые известные премиальные жилые комплексы современного периода:

Класс «элит»: Noble Row, Barkli Gallery, Mon Cher, Кленовый Дом, Булгаков, Palazzo Imperiale, Cloud Nine

Класс «премиум»: Knightsbridge Private Park, Долина Сетунь, Кутузовский XII, Вишневый Сад, Суббота, Neva Towers, Red Side

Было построено около 250 жилых комплексов классов «бизнес» и «комфорт+». Новые комплексы «бизнес-класса» появились по всей территории Большой Москвы – в гг. Видное, Люберцы, Зеленоград, Троицк и на территории Новой Москвы.

Самые известные жилые комплексы бизнес-класса современного периода: Скай Форт, Дыхание, Фили Град, Донской Олимп, Сердце Столицы, Искра Парк, Царская Площадь, Символ, Династия, IQ Квартал, Федерация

С 2011 по 2020 год было построено около 450 жилых комплексов классов «комфорт» и «эконом».

Наиболее активное строительство велось на территории жилых массивов Новая Москва и Некрасовка.

Безусловным лидером в строительстве жилых комплексов класса «комфорт» стала компания ПИК с панельными сериями ПИК-1 и ПИК-2.

В нижнем ценовом сегменте появились проекты, созданные путем перестройки административных и промышленных задний. В первую очередь, это проекты, представленные компаниями Altai (проекты Алтай, Ботаник, Станция, 16 уровень, Аэровилла) и MySpace (На Фрезерной, На Дегунинской, На Фестивальной), а также жилые комплексы Грачёвский, Лофт Вольный и другие.

Одним из главных событий современного периода стало принятие программы реновации. В период с 2015 по 2020 год было закончено строительство жилых домов на 90 площадках. Строящиеся комплексы за отдельными исключениями относятся к классам «комфорт» и «комфорт+». На начальном этапе (2015-2016 гг) строились дома серий И-155М и П-44К, с 2017 года стала превалировать серия ДомРИК и дома, построенные по индивидуальным проектам. Некоторые проекты, построенные в рамках программы реновации могут рассматриваться в качестве бюджетных аналогов соседних жилых комплексов бизнес-класса (Береговой проезд влд 2 как аналог ЖК «Береговой», Мукомольный 2 как аналог ЖК «Headliner»).

Методы оценки недвижимости

Дорогие друзья, мы с Вами на финишной прямой. Теперь, когда Вы знаете все районы Москвы, все распространенные серии типового жилья и большую часть новостроек, мы можем переходить к главному – подбору квартиры. Мы с Вами рассмотрим отдельно подбор квартир в новостройке и на вторичном рынке.

Но, если позволите, до перехода к алгоритмам подбора, еще немного занудной теории.

Главным вопросом при подборе квартиры является вопрос «справедливой цены». Как оценить стоимость выбираемой квартиры? Возможно, она переоценена?

Есть специальная дисциплина, которая так и называется «Оценка объектов недвижимости». Она оперирует 3 основными методами оценки:

Доходный метод;

Затратный метод;

Сравнительный метод.

Доходный метод рассматривает объект недвижимости как источник получения постоянного дохода за счет сдачи в аренду. Данный способ используется в основном при покупке коммерческой недвижимости. Стоимость объекта определятся на основании арендной ставки. Давайте возьмем абстрактный пример. Мы рассматриваем покупку 2 квартир по одинаковой цене – 12 миллионов рублей. Первая из этих квартир сдаётся за 50 т.р. в месяц, вторая за 55 т.р. Это означает, что расходы на приобретение первой квартиры будут погашены за 20 лет (12 000 000/50 000/12), а расходы на вторую – за 18 лет и 2 месяца. Очевидно, что вторая квартира интереснее первой.

Затратный метод рассматривает объект недвижимости как покупку, на совершение которой была затрачена определенная сумма, соответственно все сделки с данным объектом недвижимости будут исходить из стоимости уже понесенных расходов. Типичный пример – покупатель хранил сбережения в валюте, в 2013 году поменял доллары на рубли и приобрел квартиру за 6 000 000 рублей (на тот момент эквивалент 200 000 долларов США). В 2020 выставил квартиру на продажу за 15 000 000 рублей (эквивалент 200 000 долларов при курсе 75 рублей за рубль).

Сравнительный метод рассматривает объект оценки в сравнении с аналогичными объектами. Сравнительный метод предполагает либо выбор самого бюджетного аналога, либо выбор лучшего по потребительским свойствам объекта недвижимости из аналогов, предлагаемых по одинаковой цене. Пример: покупатель выбирает квартиру в новостройке на этапе котлована. Есть 5 идентичных квартир по цене от 7 до 7,2 млн – выбирает квартиру за 7 млн. Второй покупатель выбирает из 5 вариантов квартир стоимостью 10 млн. Они все одинаковой площади, но только в одной из пяти – окна выходят на озеро – соответственно, останавливается на ней.

Главный конфликт на рынке недвижимости заключается в использовании различных методов оценки продавцами и покупателями. Продавцы всегда пользуются расходным методом. Т.е., продавец точно помнит, за какую сумму квартира была приобретена и, как правило, прибавляет к цене квартиры упущенную выгоду, равную средней ставке банковского депозита. С 2015 по весну 2020 в Москве из-за отъезда экспатов и сокращения спроса на арендное жильё был так называемый «рынок покупателя» – т.е. количество объектов недвижимости сильно превышало количество потенциальных покупателей. При этом, многие продавцы помнили стоимость цены своей квартиры, приобретенной до 2014 года, в долларах. Средневзвешенная стоимость квадратного метра московской недвижимости в 2014 году оценочно составляла 5 000 долларов. В 2015 она уменьшилась до минимального значения около 2 000 долларов США. В рублях разница была не настолько болезненной, но и в рублях цена снизилась. Выставляя квартиру на продажу, Продавец исходит из того, что он как минимум не должен понести убыток. Т.е., приобретая квартиру в 2013 году за 500 000 долларов, и приняв решение о продаже в 2018, продавец исходит из цены 500 000 долларов + желательно 4-5% годовых за долларовый депозит – 530 000 долларов. При переводе 530 000 долларов на рубли (по курсу 65 рублей за доллар в 2018 г.) получается цена 34 450 000 рублей. При покупке этой квартиры в 2013, квадратный метр в ней стоил 200 000 рублей (6 700 долларов) за кв.м. Т.е. за 500 000 долларов, была приобретена квартира площадью 75 кв.м. Однако из-за избыточного предложения в 2018 г., цена квадратного метра данной квартиры стала стоить дешевле даже в рублях, упав с 200 000 до 180 000 рублей. Т.е., в 2018 году аналоги данной квартиры можно было найти по цене 75 кв.м*180 000 = 13 500 000 рублей. Продавец, исходя из расходного метода оценки предполагает стоимость квартиры 34,5 млн, а покупатель, исходя из сравнительного метода оценки будет искать похожие предложения за 13,5 млн. Очевидно, что в ситуации «рынка покупателя» ожидания продавцов не оправдываются, и они массово снимают объекты с продажи, ожидая более благоприятной конъюнктуры.

С лета 2020 года ситуация на московском рынке изменилась, значительное снижение ставки ипотеки привело к тому, что потенциальных покупателей стало гораздо больше, чем ликвидных объектов в продаже. Соответственно, сейчас мы в ситуации «рынка продавца». Рублевая цена некоторых лотов в новостройках за 9 месяцев 2020 года выросла на 30%! Поставьте себя на место покупателя – Вы планировали покупку квартиры за 10 миллионов, но когда приняли решения о покупке, эта квартира стоит уже 13 млн. В данной ситуации, уже ожидания покупателей не могут быть удовлетворены, и они отказываются от покупки. Тем не менее, если интерес к покупке сохранится, покупатели будут исходить из новых рыночных реалий и, если раньше, они считали чрезвычайно интересными варианты стоимостью 9,5 млн, то теперь они с таким же интересом будут рассматривать квартиры стоимостью 12,5 млн.

Покупатели неосознанно исходят из принципа: максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог. Это означает, что покупатель всегда будет выбирать аналог с минимальной ценой.

И, если определить минимальную цену для любого из нас не составляет труда, то вопрос со второй частью «как определить аналог» сложнее. Рынок устроен таким образом, чтобы затруднить сравнение. Является ли квартира в новостройке на этапе котлована аналогом квартиры в построенном доме? Как сравнить стоимость квартиры «в бетоне» со стоимостью квартиры с ремонтом? Является ли, к примеру, Марьино аналогом Медведково, корректно ли их сравнивать?

Обычно, покупатели при подборе квартиры исходят только из цены. У меня есть 7 млн – готов купить что-то за эту цену. Но, к сожалению, это неверный подход. Цена объекта недвижимости – это результирующая многих факторов – локации, класса объекта, индивидуальных характеристик и т.д. Продавец (владелец квартиры или Застройщик) могут определять ее неправильно. Наша задача – cформулировать требования к объекту недвижимости, найти его аналоги и выбрать наиболее интересный из них.

Давайте для решения этой задачи обратимся к опыту профессиональных оценщиков. Оценщики при формировании отчета об оценке выбирают «объект оценки» и «объекты-аналоги». Т.е. у Вас есть какой-то объект недвижимости, стоимость которого нужно оценить. Для оценки, Вы должны правильно идентифицировать объект, выделить его главные характеристики (факторы) и важность каждой характеристики (вес).

К примеру, Вам необходимо оценить квартиру в жилом комплексе на северо-западе Москвы. Прежде всего определяем жилой массив – Хорошёво-Мневники. Второй шаг – определение класса жилого комплекса – находим объект по адресу, смотрим его характеристики, понимаем, что перед нами жилой комплекс бизнес-класса. Дальше узнаем год постройки – 2005. Смотрим планировку квартиру и её площадь – фиксируем, что это 3-комнатная. Мы готовы идентифицировать объект – 3-комнатная квартира в современном жк бизнес-класса в Хорошёво-Мневники.

Выясняем основные характеристики данного объекта. Жилой комплекс расположен в 5 минутах пешком от станции метро, в шаговой доступности – одна из лучших московских школ, квартира расположена на 15 этаже 21-этажного дома, вид на реку, квартира – распашная, часть окон выходит на юго-запад, часть на северо-восток, в квартире сделан ремонт. Отмечаем для себя, что часть характеристик (близость к метро и школе) – одинаковы для всех квартир данного жк, а также соседних жилых домов, другая часть (видовые характеристики, расположение комнат) – индивидуальные характеристики данной квартиры. Также отмечаем, что ремонт – это изменяемый фактор.

Сформированный «объект оценки» сравнивают с «объектами-аналогами». Полным аналогом данного объекта будет другая 3-комнатная квартира с идентичной планировкой и видовыми характеристиками, расположенная в этом же подъезде данного жилого комплекса. Допустим, мы находим объявление о продаже точно таких же 3-комнатных квартир в этом жилом комплексе, но расположенных на 10 и 20 этажах. Для упрощения предположим, что во всех 3 рассматриваемых нами квартирах – одинаковый ремонт. Стоимость квартиры на 10 этаже – 24 000 000, стоимость квартиры на 20 этаже – 26 000 000. Единственное, что отличает данные квартиры – этаж, разница в 10 этажей увеличивает стоимость квартиры на 2 миллиона, соответственно вес фактора «этаж» равен 200 000 рублей и квартира на 16 этаже должна стоить на 1 200 000 дороже квартиры на 10 этаже или 25 200 000.

В обычной жизни, конечно, найти объекты-аналоги сложнее и требуется учитывать большее количество факторов, но смысл понятен.