Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Теперь, внимание! В случае подбора квартиры ситуация намного сложнее, чем при оценке сравнительным методом. У нас нет главного – объекта оценки! Потенциальный покупатель обладает определенными представлениями о том, какую квартиру он хочет приобрести, но целостный объект оценки отсутствует. Есть представления о некоторых характеристиках объекта, интересного для покупки и есть конкретный бюджет, который покупатель готов Потратить. В 80% случаев, подбор объекта по характеристикам заменяется выбором какого-то объекта по приемлемой цене. Но это ошибка. В результате этой ошибки покупатели заменяют подбор «объекта оценки» на подбор «цены объекта». Т.е. вместо того, чтобы определить, что именно покупать, определяют за какую цену они готовы что-то купить. А так как объект оценки отсутствует, отсутствует и возможность поиска аналогово и определения «справедливой цены».

Мы с Вами не будем пользоваться ошибочным методом. Давайте, сформулируем алгоритм подбора недвижимости.

Сначала формируем описание «идеального объекта недвижимости» – уточняем требования к жилому массиву, классу объекта, возрасту дома, социальной и транспортной инфраструктуре и все другие характеристики, важные для нас;

Пытаемся определить вес каждого фактора – сколько в % от общей стоимости объекта Вы готовы заплатить за вид из окон, близость к парку, качественную отделку МОП и т.д.

Уточняем главные приоритеты – что является самым главным, а чем Вы готовы пожертвовать;

Сформированное описание нашего «идеального объекта недвижимости» и будет являться для нас «объектом оценки» под который мы будем осуществлять подбор «объектов-аналогов»;

После того как описание закончено – начинаем изучение характеристик жилых комплексов/домов в выбранном жилом массиве и квартир в них;

В случае, когда все объекты изучены и искомый объект не найден или его цена не соответствует нашим ожиданиям – возвращаемся к пункту 3 и переформулируем наши требования;

Помним, что Вы всегда можете значительно снизить стоимость объекта, меняя одну или несколько из основных характеристик:

Класс объекта – в случае несоответствия по цене спускаемся от «элит» к «премиум», от «бизнес» к «кофморт» и т.д.;

Площадь квартиры – выбираем меньшую площадь, сохраняя кол-во комнат;

Кол-во комнат – уменьшаем количество комнат;

Статус объекта – переходим от рассмотрения квартир к рассмотрению апартаментов и лофтов с аналогичными параметрами;

Жилой массив – начинаем поиск в более бюджетном соседнем жилом массиве, оставаясь в той же зоне – вместо Остоженки рассматриваем Хамовники, вместо Патриарших – Пресню и т.д.;

Жилой массив – начинаем поиск в более бюджетном жилом массиве, меняя зону, но оставаясь в своем кластере – двигаемся от Хорошёво-Мневники к Строгино, от Строгино к Красногорску;

Жилой массив – выходим за рамки «Большой Москвы» и продолжаем поиск в том же направлении – от Красногорска к Нахабино, от Нахабино к Дедовску и т.д.

Определение объекта оценки – выбор квартиры на вторичном рынке

Алгоритм действий:

Определяем все характеристики объекта недвижимости, который планируем приобрести. Начинаем с вопросов:

Цель покупки? Инвестиционная, покупка для проживания;

На какой срок Вы планируете покупку? Важен ли рост стоимости квартиры за это время? На какой рост цены рассчитываете? За счет каких факторов?

В каких жилых массивах рассматриваем покупку? Почему? Какие тренды характерны для данного жилого массива? Улучшается ли качество социальной инфраструктуры? Развитие транспортной инфраструктуры (новые станции метро, дополнительные дороги и развязки)? Социальный состав? Прогнозируемые изменения социального состава? Много ли в жилом массиве строящихся домов по программе реновации? Строительство скольких новых жилых комплексов запланировано? Как их ввод отразится на стоимости аренды? На стоимости квадратного метра;

Транспортная доступность. Важно ли наличие станции метро, как близко? Время поездки до работы на машине – загруженность трассы;

Социальная инфраструктура – школы (качество школ, наличие специализированных школ), ДОУ (муниципальный или коммерческий), спортивная инфраструктура. На каком расстоянии от жилого комплекса/дома расположены объекты социальной инфраструктуры;

Природно-рекреационные объекты – на берегу Москва-реки, рядом с прудом, рядом с парком, рядом с лесопарковой зоной, другое;

Соседство с какими объектами готовы/не готовы терпеть: действующие объекты промышленного назначения, промышленные зоны, ТЭЦ, ЛЭП, объекты электромагнитного излучения, крупные автомагистрали, жд пути, рынки, вокзалы, свалки ТБО, очистные сооружения и т.д.;

Характеристики жилого комплекса/дома – класс дома, год постройки (в случае старого жилфонда – год последнего капремонта, попадает ли в программу реновации), состояние коммуникаций. Приоритетные параметры отбора (подземный паркинг, входная группа, благоустроенный закрытый двор, максимальная удаленность от метро и т.д.). Готовы ли рассматривать апартаменты? Лофты? Определяем приоритетные параметры жк/дома. В случае выбора объекта массового рынка, определяем рассматриваемые серии домов. Определяем параметры, исключающие рассмотрение данного жилого комплекса/дома (плохая звукоизоляция, сложный социальный состав, близость свалки ТБО и т.д.);

Характеристики квартиры. Определяем изменяемые (состояние ремонта, запах в квартире, состояние коммуникаций) и неизменяемые параметры. Изменяемые – игнорируем. Определяем приоритетные параметры – те, которые нам важно сохранить во что бы то ни стало (только распашная квартира, кухня не менее 14 кв.м, светлая квартира –окна выходят на юг, юго-запад или запад, этаж не ниже/выше и т.д.). Выбираем параметры, исключающие рассмотрение данной квартиры (окна выходят на жд пути, отсутствие балкона, большая площадь коридоров и т.д.).

Помним, что ключевым фактором является цена за квадратный метр, а не цена лота. Также всегда обращаем внимание на «полезную площадь» – переплачивать за неправильную коридоров, балконов в случае маленьких площадей квартиры, цена квадратного

В случае инвестиционной покупки обозначаем «портрет покупателя/арендатора» – клиента, который с наибольшей вероятностью будет вступать в сделку по данному объекту недвижимости;

В случае, если в результате поиска в данном жилом массиве не найдется подходящего варианта, какие ещё жилые массивы рассматриваем (рекомендуется определить остаемся в рамках данного кластера или зоны)?

Этот первый этап принятия решения о покупке является самым важным. Не жалейте времени на него и постарайтесь определить абсолютно все параметры. Также рекомендую привлечь к обсуждению всех заинтересованных участников. Очень часто, клиенты тратят по 6-8 месяцев на поиски идеального варианта, но на последнем этапе сделка «разваливается», потому что «моей свекрови не понравилось, а муж слушает только мнение мамы ». Не тратьте напрасно время, если свекровь является лицом, принимающим решение – привлеките её к обсуждению на этом этапе.

Важно! На этом этапе Вы не ищете конкретные варианты, Вы не изучаете цены на квартиры в выбранном жилом массиве, Вы формируете «объект оценки», на основании характеристик которого начнете подбор конкретных вариантов.

По практике, данный этап требует от 1 до 3 недель. Пожалуйста, найдите это время и вдумчиво проанализируйте все характеристики объекта недвижимости.

В случае покупки квартиры для инвестиций, а не для проживания, ответьте дополнительно на следующие вопросы:

Почему Вы выбираете жилую недвижимость как объект для инвестиций?

Какие еще инвестиционные инструменты Вы рассматривали (коммерческая недвижимость, банковские депозиты, акции, покупка золотых монет и т.д.);

Считаете ли Вы жилую недвижимость более привлекательной по сравнению с другими инструментами? Почему?

На какой срок Вы планируете вложить средства?

Рассчитываете ли Вы на увеличение стоимости актива за этот срок? Почему?

Планируете ли Вы сдавать объект недвижимости в аренду? Долгосрочная или посуточная аренда? На какой доход рассчитываете?

Готовы ли проводить видоизменения? Какие (ремонт, разделение на студии, выселение зарегистрированного в квартире должника через суд и т.д.);

Какой % годовых Вам кажется привлекательным?

После того, как этап формирования «объекта оценки» закончен, начинаем поиск «объектов-аналогов» и выписываем все заинтересовавшие Вас варианты.

В случае выбора известного жилого комплекса ищем форум жильцов данного комплекса и изучаем всю имеющуюся информацию.

В случае обычного дома, ищем характеристики дома – проверяем серию дома, год постройки и год капитального ремонта – для объектов, расположенных в административных границах Москвы.

Совершаем виртуальные прогулки по окрестностям дома, используя вкладку «панорамы» инструмента Яндекс.карты

Проверяем транспортную доступность жилого комплекса/дома инструментом Навигатор.онлайн

Находим все объекты социальной инфраструктуры – школы, ДОУ, поликлиники, спортивные комплексы и т.д. В случае, если ребенку придется самостоятельно добираться до школы пешком – обращайте внимание на наличие автодороги между выбранном домом и школой.

В результате, Вы получаете список из 10-15 квартир, которые Вы можете начинать анализировать. Звоните собственникам, назначайте просмотры и тщательно изучайте выбранные объекты. На этом этапе, конечно, фиксируйте цену объектов, но не придавайте ей излишнего значения. Через 1-2 месяца поисков и просмотров, у Вас сформируется абсолютно твердое понимание, какая именно квартира Вам подходит. Можете останавливаться на ней и теперь именно её использовать в качестве объекта оценки. Теперь у Вас есть не описание абстрактного объекта с требуемыми характеристиками, а реально существующая квартира. Сделайте подробное описание этой квартиры с указанием всех характеристик, которые привлекли Ваше внимание. Постарайтесь оценить вес каждого значимого фактора.