Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Вы нашли идеальную во всех отношениях квартиру, но она оказалась значительно выше Ваших бюджетных ожиданий. Вернитесь к списку приоритетных для Вас характеристик. Вы понимаете, что готовы жить только в современном жилом комплексе бизнес-класса – отлично, начинайте искать жк бизнес-класса, двигаясь от центра, но оставаясь в рамках своего кластера. Вы нашли изумительную школу для ребенка, но современный жилфонд стоит слишком дорого – снизьте требования по классу и возрасту дома ради сохранения близости к школе.

Определение объекта оценки – выбор квартиры в новостройке

Во избежание терминологической путаницы, новостройкой мы с Вами будем называть объект недвижимости, еще не сданный в эксплуатацию. После того как новостройка сдана в эксплуатацию и заселена, она превращается в «новый жилфонд» вторичного рынка.

При оценке новостройки, мы вынуждены исходить не из реально существующих, а заявленных характеристик объекта. Каждый раз, когда Вы читаете описание объекта или слушаете презентацию менеджера отдела продаж, задавайте вопрос, где это зафиксировано. Прекрасный вид из окон исчезнет при строительстве второй очереди проекта, проект муниципального детского сада превращается в дорогой коммерческий, бразильский гранит для облицовки входной группы в итоге может быть заменен дешевым керамогранитом и т.д. Поэтому опирайтесь только на те характеристики объекта, которые закреплены в договоре. Внимательно проверяйте проектную декларацию объекта – её можно найти на сайте жилого комплекса;

Изучайте историю Застройщика и функционирование уже построенных им проектов. Если ранее допускались срывы сроков и ухудшение качества проектов, с большой вероятностью это произойдет и сейчас. В некоторых случаях целесообразно также отслеживать новости о владельцах компаний-застройщиков – если есть информация о финансовых трудностях или перспективе банкротства – целесообразно отказаться от покупки у данного Застройщика;

Очень осторожно относитесь к компаниям, запускающим первый проект на московском рынке (даже, если есть история проектов в других регионах);

Всегда обращайте внимание на квартиры с большим количеством окон и улучшенной инсоляцией (квартиры с панорамным остеклением, квартиры, окна которых выходят на юг, юго-запад, запад). Также стоит отдавать предпочтение «редким» планировкам – при последующей продаже Ваша квартира столкнется с меньшей конкуренцией;

Не верьте завышенным оценкам роста стоимости квадратного метра. Как правило, цена квартир в новостройках стабилизируется на уровне средневзвешенной цены в квартирах данного класса в данном жилом массиве. Обычно, это происходит не сразу после сдачи, а после благоустройства территории и заселения большей части квартир. Т.е. исходите из того, что средневзвешенная цена обычно достигается через 4 года после начала строительства объекта (обычно 2-2,5 года строительный цикл и 1-1,5 благоустройство). Делайте выборку домов соответствующего класса в выбранном жилом массиве, уточняйте средневзвешенную цену квадратного метра и исходите из неё;

Наблюдайте за динамикой роста цен – как правило, цены не растут линейно в течение срока строительства. При обычной длительности строительного цикла в 2 – 2,5 года обычно наблюдается быстрый рост при открытии продаж и за 4-5 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию.

С осторожностью относитесь к проектам, которые Застройщик строит в нехарактерном для него классе. К примеру, если Застройщик всё время строил объекты эконом-класса, то его новый проект бизнес-класса может столкнуться с большими сложностями в реализации;

Пытайтесь оценить ёмкость спроса в данном жилом массиве. В случае строительства нескольких объектов одновременно, к моменту сдачи домов в эксплуатацию Вы можете оказаться в ситуации отсутствия спроса.

Смотрите динамику продаж квартир в жилом комплексе. Если она невысокая – это должно Вас насторожить.

Используйте доходный способ при оценке – смотрите обычную ставку аренды в этом жилом массиве и делайте предположение о том по какой цене сможете сдавать свою квартиру. Если срок окупаемости получается выше, чем в существующем жилфонде – ищите другие варианты;

Помним, что доход смижет появится только после продажи объекта недвижимости. Поэтому при покупке, мы сразу формируем портрет потенциального покупателя и ищем ответы на вопросы:

Кому Вы планируете продать данный объект недвижимости?

В чём его преимущества для этого клиента?

Когда Вы планируете продать?

Вы планируете продать по уступке к ДДУ или дождаться собственности?

В случае, если Вы планируете дождаться собственности, планируете ли Вы делать ремонт в квартире или продавать её «в бетоне»?

По какой цене планируете продать? На какой годовой доход рассчитываете?

Какие Ваши шаги, если расчет окажется ошибочным и квартира не вырастет в цене? Продадите и зафиксируете убыток? Сделаете ремонт и начнете сдавать в аренду?

Сравнение квартиры в новостройке и вторичном жилом фонде

При сравнении квартир в новостройке и вторичке всегда возникают сложности адекватной оценки. Применяйте несколько простых правил для оценки «справедливой цены»:

Правильная классификация объекта. Новостройку позиционируют как «бизнес-класс», но она расположена в непрестижном районе третьей зоны, рядом с жд путями и промзоной. 25% представленных в новостройке помещений – студии небольших площадей, на площадке 12 квартир, высота потолков 2,8 метра. Несмотря на заявленный застройщиком «бизнес-класс», корректно оценивать данную новостройку как «комфорт» и искать объекты-аналоги именно этого класса.

Приведение к единой базе. Всегда считайте либо все объекты сравнения «с ремонтом», либо «в бетоне». Так как ремонт изменяемый признак, проще считать квартиру «в бетоне». Для приведения к общей базе, квартиры во вторичке дисконтируют на стоимость ремонта. Очень приблизительно в ценах 2020 года:

Эконом – 20 000

Комфорт – 30 000

Комфорт+ и Бизнес – 50 000

Премиальная недвижимость – всегда индивидуально.

Т.е. квартира 50 кв.м в доме бизнес-класса с ремонтом (чистовая отделка + сантехника, без мебели) должна стоить на 2,5 миллиона дороже, чем квартира в этом же доме «в бетоне».

Обратное дисконтирование. Главным принципом оценки является принцип замещения. Сколько денег Вы могли бы заработать, если бы не купили квартиру в новостройке, а положили деньги на депозит? Вы принимаете решение о покупке квартиры в новостройке в декабре 2020 г. Квартира будет Вам передана в декабре 2022. Сразу после покупки Вы планируете ее продать. Положив деньги в банк, вы бы за это время заработали 11% (при средней ставке банковского депозита 5,5%). Соответственно, в случае, если стоимость квартиры вырастет менее чем на 11% – она Вам менее интересна, чем банковский депозит. На самом деле, для равной доходности рост должен быть выше 11%, так как при перепродаже Вы должны будете заплатить НДФЛ 13% с разницы цены покупки и цены продажи, а также потратить определенную сумму на рекламу и услуги юриста/риэлтора.

Проверка доходным методом оценки. При выборе между «вторичкой» и новостройкой также учитывайте то, что «вторичка» сразу может приносить арендный доход, а по новостройке мы можем рассчитывать только на рост стоимости актива. Пример: вы выбираете между квартирой с ремонтом в доме 2005 года и покупкой квартиры в новостройке. Обе квартиры – класса «комфорт» площадью 50 кв.м. Стоимость первой квартиры 15 000 000 рублей. Она сдаётся в аренду за 50 000 в месяц. Стоимость второй – 12 000 000 со сроком сдачи через 2 года. Инвестиции – на 5 лет, через пять лет квартира будет продана. Какая квартира принесет больший доход в течение 5 лет? Первая квартира будет сдаваться все 5 лет (60 месяцев) и принесет дополнительный доход в размере 3 млн за счет арендного потока. Для того, чтобы сдавать вторую квартиру в аренду, Вам будет необходимо сделать ремонт стоимостью 1 500 000 рублей. Вторая квартира будет сдана в аренду через 2 года 3 месяца (2 года до сдачи дома в эксплуатацию и 3 месяца на ремонт) и будет сдаваться 33 месяца по 50 000 рублей. Через 5 лет обе квартиры могут быть проданы за 18 млн. Инвестиционный доход по первой квартире составляет 6 000 000 рублей (3 млн – доход от аренды и 3 млн от увеличения стоимости актива) или 8% годовых (40% за 5 лет). Инвестиционный доход по второй квартире составляет 6 150 000 рублей (1 650 000 доход от аренды и 4 500 000 увеличение стоимости актива) или 9,5% (47,3% за 5 лет). Вывод – в данной ситуации покупка второй квартиры интереснее.

Дорогие друзья, благодарю Вас за интерес. В последней части книги, Вы найдете таблицы и приложения, которые будут полезны при подборе недвижимости:

Инвестиционная привлекательность основных типовых серий

Распространение основных типовых серий

Квартирография основных типовых серий

Список основных застройщиков Москвы с реализованными и строящимися проектами

Список застройщиков, прекративших свою деятельность

Приложение №3 – инвестиционная привлекательность основных типовых серий

Серия/Тип      Годы строительства      Класс      Материал      Привлекательность

II-03 (САКБ)      Сталинки      1951-1960      эконом      кирпичный      С

II-01            Сталинки      1952-1959      эконом      кирпичный      С

II-02            Сталинки      1952-1958      комфорт      кирпичный      В

II-04            Сталинки      1954-1960      эконом      блочный      С

II-05            Сталинки      1954-1959      эконом      блочный      С

МГ-1, МГ-2      Сталинки      1955-1960      эконом      кирпичный      С

II-14            Сталинки      1956-1964      эконом      кирпичный      С

СМ-6            Сталинки      1957-1963      комфорт      кирпичный      В

II-08            Сталинки      1957-1962      комфорт      кирпичный      В

I-515/9М      Хрущёвки/Брежневки      1957-1976      эконом      панельный      C