Квалификационный экзамен на должность судьи суда общей юрисдикции

• По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение на основаниях, предусмотренных статьями 86–88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, что и в коммунальной квартире.

• Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.[88 - Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 702.] Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами РФ и муниципальными образованиями.

• При выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86–88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, поэтому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

• По смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

• Иск, заявленный по п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд. К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть отнесены:

– длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;

– тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры;

– болезнь нанимателя и (или) членов его семьи;

– наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

• В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

• Под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его в качестве офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

• К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

• Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные действия постоянного характера нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т. п.).

Споры о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными

По действующему гражданскому законодательству сделки действительны при соблюдении следующих обязательных условий:

• Объект сделки не изъят из гражданского оборота.

• Субъекты сделки дееспособны.

• Форма сделки соответствует закону.

• В сделке отражена подлинная воля сторон.

• Законность сделки.

• Цель сделки не должна быть противной основам правопорядка и нравственности.

Если хотя бы одно из перечисленных условий нарушается, то такая сделка может или должна быть признана недействительной. Институт недействительности сделки в российском законодательстве закреплен в § 2 гл. 9 ч. I ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как видно, п. 1 ст. 166 ГК РФ закрепляет всего две формы недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.

Если относительно оспоримых сделок все довольно просто и укладывается в формулу «Сделка + Основания + Иск + Решение = Недействительность», то с пониманием того, что представляет собой ничтожная сделка, на практике возникают некоторые проблемы даже у представителей юридической профессии, не говоря уже о гражданах.

Смущает и формулировка п. 1 ст. 166 ГК РФ, в котором говорится, что сделка должна быть расцениваема ничтожной независимо от судебного признания. Поначалу складывается такое впечатление, будто сделка, для признания ничтожности которой имеются основания, уже таковой является и судебный акт для этого не нужен. На самом деле это не так. Понимать правовую норму, часть которой содержится в тексте п. 1 ст. 166 ГК РФ, следует таким образом, что если имеются признаки ничтожности какой-либо конкретной сделки, заключенной между субъектами А и Б, то она является ничтожной независимо от признания таковой судом. Но при этом никакое лицо, включая сторону сделки, не вправе нарушить ее условия самовольно, вне судебного процесса.

Если кто-либо считает, что некоторая сделка ничтожна, то он не вправе применять положения гражданского законодательства (например, о последствиях таких сделок) к субъектам соответствующих правоотношений напрямую. Для этого нужно инициировать судебный иск, доказать наличие оснований ничтожности сделки, и только после этого она может быть признана недействительной по судебному решению. Иными словами, пропустить через правосудие необходимо как оспоримую, так и ничтожную сделки для того, чтобы признать их недействительными. Невозможность признания ничтожной сделки и применения к ней последствий недействительности вне суда объясняется тем, что только суд наделен полномочиями исследовать доказательства и властью выносить решение, обязательное на всей территории страны и для всех субъектов правоотношений, в том числе и относительно ничтожности сделки.

Таким образом, выводим следующую формулу:

«Сделка + Основания недействительности ? Ничтожность».

Содержание п. 1 ст. 166 ГК РФ относится к сфере идеального. Сделка ничтожна вне зависимости от признания ее таковой судом в идеале, то есть абсолютно объективно. Для того, чтобы субъективировать ничтожность сделки, то есть сделать ее таковой для субъектов правоотношения, необходимо принять судебное решение. Поэтому верна первая формула «Сделка + Основания + Иск + Решение = Недействительность».

На практике первое отличие оспоримой сделки от ничтожной заключается в том, что для признания недействительными первых они должны быть оспорены участником сделки либо опротестованы прокурором, а вторые могут быть признаны таковыми судом по своей инициативе. Например, если ничтожность сделки будет выявлена судом в рамках судебного разбирательства по другому предмету спора.

Второе отличие таково: в связи с тем, что оспоримая сделка может быть признана недействительной только по требованию сторон, суд связывает их исковыми требованиями. При этом стороны могут отказаться от заявленных исковых требований о признании оспоримой сделки недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования. Ничтожность сделки не зависит от воли сторон, поэтому суд может признать такую сделку недействительной по своему усмотрению, будучи не вправе принимать отказ от исковых требований о признании недействительной сделки по причине ее ничтожности, а также утверждать между сторонами мировое соглашение, предметом которого является сохранение в силе ничтожной сделки либо ее части.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего ее, в том числе когда данный процесс повлек неблагоприятные для этого лица последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку на основании, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении таковой воли.

В абз. 1 ч. 3 той же статьи сказано, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях эта опция доступна и иному лицу.

Применительно к этому положению в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется следующее:

• Согласно системному толкованию п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки, не являющегося ее стороной, может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности.

• В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (ст. 136 ГПК РФ, ст. 128 АПК РФ).

Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в этом признании.

В ч. 4 той же статьи говорится, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях.

Применительно к этому положению в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 разъясняется, что под публичными интересами в контексте ст. 166 ГК РФ следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Часть 5 ст. 166 ГК РФ гласит, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на ее недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Умелое использование института недействительности сделки в судебно-арбитражной практике позволяет применять его как на стороне истца, так и на стороне ответчика. Тактически верное и своевременное заявление суду о применении к сделке положений о ее недействительности позволяет как разорвать правоотношения между сторонами, что можно использовать и при формулировке исковых требований, так и формировать защитительную позицию по гражданскому делу.

Если сделка признается недействительной, применению подлежат положения ст. 167 ГК РФ, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Сделка недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Рассмотрим отдельные основания недействительности сделки. Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является ничтожной, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.