Организация бизнеса. Грамотное построение своего дела

При продаже здания, расположенного на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания (п. 2 ст. 3 Закона о введении).

Необходимо обратить внимание на то, что именно покупатель здания должен заняться переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и сделать выбор между собственностью и арендой. Однако для переоформления прав на земельный участок собственник здания должен подать соответствующее заявление, подписать присланный ему проект договора. И это делать должен только собственник недвижимости. Но покупатель недвижимости становится ее собственником лишь с момента регистрации перехода права собственности на нее. До этого момента он является неправомочным лицом ни на подачу заявки, ни на подписание договора. Возникает вопрос: когда он должен заняться переоформлением?

Существует особая точка зрения, что покупатель, заключив договор купли-продажи недвижимости, уже должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

? а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

? б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

? в) заключение договора аренды или купли-продажи;

? г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.

Все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

Однако такая позиция представляется спорной. Постоянный пользователь не имеет права продать, подарить, заложить земельный участок и иным образом распорядиться им, а также не может переуступить право постоянного (бессрочного) пользования. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц, не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Однако скорее запрет распоряжаться земельными участками, находящимися у лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно отнести только к земельным участкам, не занятым объектами недвижимости.

Вывод о возможности приобретения покупателем здания или сооружения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже если этот покупатель не относится к субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, подтверждается судебной практикой.

Так, отказывая в удовлетворении протеста первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на неправомерность отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если это право перешло на основании ст. 552 ГК РФ в связи с приобретением здания (постановление от 10.01.03 № 6607/02). Представляется, что по истечении срока, указанного в ст. 3 Закона о введении (1 января 2008 года), уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления не вправе понуждать субъектов оборота к выкупу земельных участков или заключению договоров аренды.

Пленум ВАС № 11 от 24.03.2005 установил, что покупатель здания, сооружения, «как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность». То есть судебная практика поставила в споре конечную точку, указав, что право постоянного (бессрочного) пользования к новому собственнику здания все-таки переходит.

В отношении приобретения недвижимости, расположенной на неприватизированном земельном участке, можно сделать следующие выводы:

? при переходе права собственности на здание соответствующие права на земельный участок к новому собственнику недвижимости переходят в независимости от того, переходит ли само право постоянного (бессрочного) пользования или же только право пользования соответствующей его частью и исключительное право на приобретение этой части;

? принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка играет главенствующую роль, даже если право постоянного (бессрочного) пользования будет возникать у лиц, не предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ;

ВАС в постановлении Пленума № 11 от 24.03.2005 установил, что сделка, при которой собственником недвижимости и земли отчуждается только здание, но воля сторон не направлена на передачу соответствующих прав на земельный участок новому собственнику недвижимости, ничтожна.

Как заранее узнать о застройке территории?

Покупая недвижимость или земельный участок, редко кто из покупателей задается вопросом: а что будет происходить с соседними землями в недалеком будущем, изменятся ли они, не упадет ли купленная земля в цене? Подобные случаи далеко не редкость. К примеру, приобретая в живописном уголке Подмосковья земельный участок, собственник слишком поздно узнал о том, что рядом стоящий лес сдан в аренду городу и в скором времени будет вырублен для размещения вместо него фабрики. Вовремя подсуетившиеся собственники, прослышав о грядущих переменах, сбывали подешевле свою недвижимость ничего не подозревающим покупателям. Кроме того, необходимо знать, что может произойти с самим купленным земельным участком. Ведь на его месте тоже может быть запланировано строительство больницы или дороги. Как защитить себя от подобного риска?

В такой ситуации следует рассматривать два варианта развития событий. Первая ситуация: частные владельцы на смежном или близлежащем земельном участке решили, к примеру, построить завод. И вторая ситуация: госорганы или органы местного самоуправления имеют планы относительно данной территории – либо самого участка, либо около лежащих земель.

И в том и в другом случае первое, на что необходимо обратить внимание, – это имеющиеся документы в сфере градостроительной деятельности. Такие документы имеются далеко не всегда. Зачастую в регионах они не утверждены соответствующим образом. Но в первую очередь именно их необходимо искать. Так, именно ими регулируются многие вопросы застройки территорий, и обойти внесение изменений в некоторые из этих документов при строительстве невозможно.

Компетентными органами должно проводиться территориальное планирование районов. Документами территориального планирования являются схемы, генеральные планы поселений, городских округов. В этих документах содержится информация о планируемом размещении объектов капитального строительства: дорог, объектов электро– и газоснабжения и иных объектов.

Также необходимо обратить внимание на правила землепользования и застройки. Они включают в себя ряд документов, содержащих информацию, к примеру, об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В дополнение к этому в отношении каждого земельного участка, предназначенного для строительства, подготавливается градостроительный план в рамках подготовки документации по планировке территорий.

Особо следует подчеркнуть, что в отношении всей вышеописанной деятельности сведения должны собираться уполномоченными органами. Эти сведения составляют информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Сведения являются открытыми и общедоступными.

Еще одним аспектом для пристального внимания покупателя является риск возможного выкупа земельного участка в обязательном порядке для государственных нужд или нужд местного самоуправления. Такая ситуация складывается довольно часто. Когда часть территории запланирована под застройку, собственникам земли приходится перебираться с насиженных мест. Примером может служить создание особой экономической зоны в Зеленограде, когда под изъятие попала целая улица. Как можно узнать о таких планах заранее, если вдруг собственник «забудет» предупредить об этом при продаже. Процедура изъятия земельного участка такова. Уполномоченный орган (госорган или орган местного самоуправления в зависимости от того, для чьих нужд происходит изъятие) принимает соответствующее решение о будущем изъятии участка, о чем и заявляет собственнику. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав. Далее происходит оценка земельного участка. Если собственник согласен на изъятие, то участок изымается, а собственник получает его рыночную стоимость в соответствии с согласованной ценой. Если же собственник не согласен, то изъятие происходит через год по решению суда. То есть, если собственник решил в течение этого года ожидания продать свой участок подороже другому лицу, потенциальному покупателю необходимо обратить особое внимание на записи в реестре прав, где должны содержаться ограничения и обременения в отношении участка, в том числе и запись о предполагаемом изъятии.

Следующее, что заслуживает внимания, – категория земельных участков и вид их разрешенного использования. Эти данные можно получить либо в земельном комитете, либо сделав запрос на соответствующее владение в Единый государственный реестр прав. Необходимо отметить, что данные о правах на земельные участки являются открытыми и запросить их может любое заинтересованное лицо, заплатив при этом пошлину. Чем могут помочь данные сведения? Каждый земельный участок принадлежит к определенной категории. В рамках категорий участки относятся к лесному фонду, землям сельскохозяйственного назначения, землям поселений и т. д. Соответственно, их принадлежность к той или иной категории влияет на возможность использования земельных участков. К примеру, заводы и склады можно строить исключительно на землях промышленной категории. А в случае строительства таких объектов на землях сельскохозяйственного назначения их собственнику грозят многочисленные санкции, включая штрафы и даже изъятие самой земли. На землях же сельскохозяйственного использования возможно строительство только объектов для хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также дачных и садовых домиков. Земли поселений включают территории, разные по своему назначению. Но актуальным является тот факт, что только на землях поселений возможно строительство коттеджей, то есть индивидуальное жилищное строительство. На сельскохозяйственных землях этого сделать нельзя.

Вид разрешенного использования земельного участка также имеет большое значение. Даже если потенциальные соседи имеют земельный участок сельскохозяйственного назначения, это не значит, что они имеют право застраивать его дачами. Такой участок должен иметь соответствующий вид разрешенного использования – под дачное строительство. Если же, к примеру, в свидетельстве о праве на землю указан вид «под ведение крестьянско-фермерского хозяйства», то строительство дач на таком земельном участке является ненадлежащим его использованием и влечет за собой санкции в отношении собственника.

Итак, данные сведения узнать несложно. Но что дальше? Как эти знания помогут определить дальнейшую судьбу земли? Дело в том, что сам процесс смены категории очень долгий и трудный. Без административного ресурса практически непреодолимый. Его нормальная продолжительность составляет около года, а необходимые денежные средства на перевод – от 100 тыс. долл. за гектар земли. Таким образом, если покупаемый земельный участок соседствует с землями сельскохозяйственного назначения, можно быть уверенным, что ближайшие несколько лет на этом участке не начнется никакое строительство заводов и фабрик. Аналогичная ситуация и с видом разрешенного использования, лишь за тем исключением, что данный перевод быстрее и дешевле.

Немаловажно изучить и историю земельного участка. Кто был его прежним владельцем. Менялась ли его категория. Какие существуют документы от прежних владельцев. Был такой случай, когда инвестиционная компания предлагала приобрести большой земельный кусок для строительства коттеджного поселка. Земельный участок находился в живописном месте, и на него нашлось много претендентов. Он не был оформлен надлежащим образом, но инвестиционная компания предлагала эту услугу, включая плату за оформление в конечную цену. Однако при более внимательном изучении данного земельного участка выяснилось следующее: земельный участок потерялся. Его не было в документах территориального планирования. Данных о нем не существовало в земельном комитете. В администрации сообщили, что они сами не знают ничего об этих землях, на их месте согласно градостроительным документам белое пятно. Участок вначале был в федеральной собственности, потом уже неизвестно в чьей. Приобретая такой земельный участок или имея подобные владения «под боком», собственник сильно рискует. Оформить такой участок юридически грамотно практически невозможно, так как нельзя однозначно сказать, какое именно должностное лицо обязано подписать документы по участку. Потом можно легко доказать, что оно не обладало соответствующими полномочиями, и участок для покупателя потерян. Если же такая ситуация возникает в отношении соседних земель, то, пока земля не оформлена, она ничья. Можно ее не просто оформить на частное лицо, но под шумок провести смену категории, вида разрешенного использования. Или хозяином ее может назвать себя какое-либо министерство, начав строительство складов. Собственнику купленной земли будет намного спокойнее, если история его участка доподлинно известна, а соседние земли оформлены и имеют своих законных владельцев.

Кроме всех законодательно закрепленных источников в отношении земли необходимо обратиться и к другой открытой информации. Много полезной информации потенциальный покупатель может узнать из Интернета. Так, был случай, когда предприниматель решил приобрести земельный участок под ИЖС в переделах 30 км от Москвы. Такой участок быстро нашелся. Продавали его существенно дешевле аналогичных участков, ссылаясь на то, что земли бывшие государственные, неоформленные и необходимо будет проводить землеустроительные работы и иные долгие процедуры. Все это предпринимателя не пугало. Но, собирая информацию в Интернете, он обнаружил, что именно через данные земли пройдет первая в России платная трасса между Москвой и Санкт-Петербургом. И хотя в реестре прав еще не содержалось записей об изъятии земли, сомнений в причине низкой цены не оставалось. Таким образом, бывает полезным сбор информации из всех доступных свободных источников о покупаемом земельном участке или о соседних участках.

В заключение необходимо дать покупателям несколько практических советов.

1. В обязательном порядке следует сделать запрос на предоставление выписки о приобретаемом земельном участке в ЕГРП.

2. Необходимо поинтересоваться соответствующей информацией в земельном комитете.

3. Следует узнать об утвержденных документах территориального планирования района.

4. Представляют интерес также соседние земельные участки, права на них, категория, вид разрешенного использования.

5. Перед принятием окончательного решения о приобретении земли следует собрать информацию о ситуации в районе в открытых источниках, таких как СМИ и Интернет.

6. Дополнительные сведения о земле могут предоставить различные органы местного самоуправления. Даже сельский староста имеет достаточно информации, чтобы прибавить уверенности перед покупкой, так как он своей подписью заверяет документы по смене категории, вида использования и т. д.

7. История объекта расскажет о надежности права собственности, возможных рисках и неблагоприятных последствиях для покупателя.

8. Безусловно, важным является отсутствие у объекта криминального прошлого: проверок, заведенных уголовных дел на собственников и т. д.

3.2

Аренда активов

Аренда является во многом альтернативой собственности, так как необходимое имущество переходит к арендатору и он имеет право им пользоваться. Ограничен он, по большому счету, только в распоряжении объектом аренды.

Оформляется аренда таким же образом, как и договор купли-продажи. Процедуры во многом сходны. Необходимо также проводить процедуру проверки объекта, также тщательно готовить документы для сделки, анализировать условия и т. д.

Договор аренды подлежит регистрации в органах Росрегистрации по месту нахождения объекта, если речь идет об аренде недвижимости. Однако в том случае, если договор заключен на срок менее года или срок аренды в договоре не указан, то регистрация такого договора не требуется.

В самом договоре необходимо особое внимание уделить правам и обязанностям сторон. В частности, арендуя здание, необходимо четко разделить обязанности арендатора и арендодателя в отношении объекта недвижимости: кто отвечает за вывоз мусора с территории, уборку помещений, пожарную безопасность. Такие условия договора потом либо помогут арендатору избежать проблем с надзорными органами, либо, наоборот, могут навлечь на него беду.

Порой договоры заключаются на более долгий срок, до сорока девяти лет, что дает возможность делать долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с пользованием арендованным участком.

В любом случае аренда во многих случаях является приемлемой альтернативой праву собственности как по защите прав арендатора, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка.

Поскольку вопросы аренды офисных помещений являются в подавляющем большинстве независимыми от воли арендатора, то они не представляют большого интереса. Дело в том, что все условия по аренде помещений в большинстве случаев уже жестко установлены собственником, и либо арендатор согласен на такие условия, либо он ищет себе иные помещения.

Поэтому особый интерес вызывает не столько аренда недвижимости, сколько аренда земельных участков, так как земля является не только производственной базой компании, но и объектом инвестирования и способом получения значительной прибыли.

Особый интерес право аренды представляет для проектов, связанных со строительством, так как в случае наличия на земельном участке зданий арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду, построить на нем объект недвижимости и получить по ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам.