Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

а) административно-правовой институт;[3 - Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: Автореф. дисс… на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. М., 2002. С. 9.]

б) гражданско-правовой институт;[4 - Микерова Т.М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права// Нотариус. 2000. № 4(24) С. 51—52.]

в) смешанный правовой институт.[5 - Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 17; Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюл. Министерства юстиции РФ. 2001. № 1 С. 23.]

Указанные точки зрения свидетельствуют о том, что в юридической науке отсутствует единый взгляд на отраслевую принадлежность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Между тем решение данного вопроса необходимо, поскольку выяснение правовой природы этого института является необходимым условием для правильного применения и толкования норм права. Однако решить данный вопрос представляется возможным только в том случае, если будет найден такой классификационный критерий, который позволит с достоверностью провести разграничение между различными отраслями права.

Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определен в ст. 5 Закона о регистрации. К их числу отнесены: собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (в дальнейшем – правообладатели), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем – органы Росрегистрации), – с другой.

Анализ правового положения субъектов регистрационных отношений позволяет, на первый взгляд, говорить об их юридическом равенстве: нет иерархической подчиненности, отсутствуют функции контроля и управления. Однако при более тщательном подходе следует сделать вывод о том, что Росрегистрация является государственным органом, деятельность которого носит властный характер, поскольку представляет собой не что иное как правоприменительную деятельность[6 - О властном характере правоприменительной деятельности см.: Общая теория государства и права: Академический курс в 3-х томах / Отв. ред. М. Н. Марченко. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2002. Т. 2. С. 455.]. Властный характер такой деятельности проявляется в следующих признаках:

а) применением права занимаются только специально уполномоченные на это субъекты и в пределах предоставленной им компетенции (в соответствии со ст. 9 Закона о регистрации таким субъектом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация));

б) правоприменительная деятельность по своему содержанию характеризуется вынесением индивидуально-властных предписаний, обращенных к персонально определенным лицам (в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество);

в) применение права осуществляется в специально установленных законом формах (порядок проведения государственной регистрации регламентирован в ст. 13 Закона о регистрации, а требования к форме и содержанию регистрационных записей предусмотрены в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219[7 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.] (далее – Правила ведения реестра);

г) правоприменительная деятельность порождает предусмотренные законом юридические последствия (в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента их регистрации);

д) такая деятельность является профессиональной правовой деятельностью (согласно п. 2 ст. 15 Закона о регистрации на должность регистратора прав назначаются лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие специальные курсы и сдавшие экзамен в соответствии с установленными требованиями). Результатом правоприменительной деятельности Росрегистрации является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр прав сведений о правах и сделках с недвижимостью, которое имеет обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

Анализ правообразующих юридических фактов, присущих регистрационным отношениям, позволяет говорить о том, что в основе регистрационного процесса лежит волеизъявление правообладателя. Правообладатель вправе самостоятельно решать вопрос о своем вступлении в отношения по поводу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это следует из ст. 16 Закона о регистрации, в соответствии с которой проведение регистрации носит заявительный характер. Другое дело, что отсутствие государственной регистрации ведет к непризнанию права на недвижимое имущество со стороны государства. Но в любом случае только от самого правообладателя зависит, придаст ли он возникшим правоотношениям юридическую силу. Важно отметить также и то обстоятельство, что государство не устанавливает каких-либо санкций за неосуществление государственной регистрации. В связи с этим отсутствуют основания для квалификации отсутствия государственной регистрации в качестве правонарушения, а соответственно для привлечения правообладателя к ответственности (административной, уголовной).

Анализ юридических фактов, присущих регистрационным отношениям, не может ограничиваться рассмотрением только правообразующих фактов. Огромное значение для уяснения сути регистрационных отношений имеет характеристика правопрекращающих юридических фактов. Как и в случае возникновения, прекращение регистрационных отношений возможно по инициативе правообладателя. Правообладатель вправе на любой стадии государственной регистрации (до принятия решения Росрегистрацией) отказаться от совершения регистрационных действий и забрать представленные на регистрацию документы. Регистрирующему органу право прекратить регистрационные отношения по собственной инициативе не предоставлено. В отсутствие заявления правообладателя о прекращении регистрационных действий единственным правопрекращающим фактом будет являться решение органа Росрегистрации о наличии или отсутствии оснований для внесения сведений в Единый государственный реестр прав по представленным документам. Такое решение, как уже отмечалось, представляет собой акт применения права.

Согласно сложившемуся в юридической науке мнению, акт применения права представляет собой решение компетентного органа по юридическому делу, содержащее в себе индивидуально-властное веление. Акту применения права присущи свои особые черты: он характеризуется государственно-властным значением; содержит в себе индивидуальные предписания; является юридическим фактом для последующих правоотношений; издается в официальной форме.[8 - Общая теория государства и права: Академический курс в 3-х томах. Т. 2. С. 466.]

Итак, результат исследования юридических фактов, являющихся основанием возникновения и прекращения регистрационных отношений, показал, что в тех случаях, когда в качестве юридического факта выступает волеизъявление правообладателя, основным методом правового регулирования будет являться метод, характерный для гражданского права. В тех же случаях, когда в качестве юридических фактов выступают действия или решения Росрегистрации по регистрации прав, основным методом регулирования будет являться административно-правовой метод.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней определяет момент возникновения соответствующих прав на недвижимое имущество, поскольку права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Т. е. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет правоустанавливающую функцию.

С государственной регистрацией закон связывает момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК) или условие действительности сделки (п. 1 ст. 165 ГК).

Государственная регистрация выполняет также и доказательственную функцию, поскольку является единственным доказательством зарегистрированного права, т. е. необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

Открытый характер государственной регистрации позволяет получить достоверную информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, что дает возможность обеспечивать «прозрачность» рынка недвижимости.

Анализ норм, определяющих момент возникновения прав на недвижимость, позволил сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет правоустанавливающий характер, в некоторых случаях она носит только правоподтверждающий характер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее, т. е. в силу иных предусмотренных законом юридических фактов. В законодательстве указывается несколько таких случаев.

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

М. Брагинский отмечает, что регистрация прав на недвижимость, полученную при наследовании, имеет не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер[9 - Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2007. С. 143, 146.], а само право будет признаваться и защищаться со дня открытия наследства.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, т. е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона. Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) и договора аренды жилого помещения, заключенного на срок менее года.

Право собственности граждан на кооперативные квартиры, дачи, гаражи, иные строения или помещения было признано за несколько лет до создания системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в соответствии со ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР».[10 - Ведомости Верховного Совета СССР. 1990. № 1. Ст. 164.]

Статьей 129 Жилищного кодекса РФ[11 - СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.] установлено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса.

Согласно ст. 28 Закона о регистрации «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда». В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации прав. Кроме того, согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего права и обязанности.

Таким образом, право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением суда. Если момент возникновения права не указан в решении, то право по общему правилу возникает с момента государственной регистрации.

Еще одно основание, когда право возникает в силу закона – это реорганизация юридических лиц (ст. 57 ГК РФ), при которой право у вновь образованных юридических лиц возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основанием возникновения права будут являться передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ).

Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова отмечают следующие случаи, когда государственная регистрация имеет правоподтверждающее значение. При возмездном приобретении недвижимого имущества одним из супругов право совместной собственности другого супруга возникает независимо от того, на чье имя из супругов имущество приобретено, если брачным договором не установлен иной правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ[12 - СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 16.]). Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на помещение в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ, гл. 6 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации).[13 - Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004 С. 45.]

Как уже отмечалось, п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ предусматривают, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Т. е. в ГК не только предусмотрена возможность существования исключений из общего правила, но и указаны сами эти исключения. Это означает, что никаких противоречий между нормами ГК нет. Но в то же время ст. 131 ГК РФ устанавливает, что права подлежат государственной регистрации.

По мнению С. Крылова, понятие государственной регистрации, предложенное в ст. 2 Закона о регистрации, не является удачным, так как государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это противоречит положениям законодательства о возможности судебного признания прав.[14 - Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 2006. № 10.]

Но именно в самом определении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть ответ на вопрос.

Государственная регистрация является доказательством существования лишь зарегистрированного права, а не права незарегистрированного. Это ни в коем случае не умаляет прав наследников, прав собственников в потребительских кооперативах и иных обладателей незарегистрированных прав. Приобретатели в этом случае не лишены возможности защищать свои права (ст. 12 ГК РФ) и их зарегистрировать.

К тому же п. 1 ст. 17 Закона о регистрации указывает не только основания для государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и основания наличия прав.

Предлагается добавить в Закон о регистрации норму, которая закреплена в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, государственная регистрации прав, возникших в соответствии с ГК РФ и иными законами в силу указанных в законе юридических фактов, должна производиться по желанию их обладателей. При этом было бы логично, чтобы государственная регистрация таких прав производилась при государственной регистрации перехода данных прав, их ограничений (обременении) или совершении сделок с объектами недвижимого имущества.

Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется многогранностью этого правового явления. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним актуальна как для частного, так и для публичного права и имеет значение:

1) для правового режима недвижимого имущества – как составная часть правового режима недвижимого имущества;

2) для гражданского оборота недвижимого имущества (включая правоустанавливающее значение) – как конечный элемент юридического состава, приводящего к возникновению права на недвижимость, а также договорных обязательств (прав и обязанностей) по сделкам с недвижимостью, требующим государственной регистрации, либо как необходимое условие для реализации уже возникшего права на недвижимое имущество;

3) охранительное значение – как способ, условие и форма защиты прав;

4) информационное и доказательственное значение – как единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Являясь разновидностью административного процесса (производства), государственная регистрация прав на недвижимость обладает свойством стадийности и может быть разделена на отдельные этапы (стадии). При выделении стадий регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует основываться на критериях наличия на каждой стадии особых задач, особого субъектного состава и наличия на каждой стадии актов-документов определенного характера, совершенных и выданных регистрирующим органом. Кроме того, необходимо принимать во внимание, что по своему существу процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним неотделима от предоставления информации о зарегистрированных правах и сделках, которое также должно включаться в состав общей процедуры регистрационных действий. При таком подходе следует выделить следующие стадии: 1) стадию приема документов для государственной регистрации; 2) стадию правовой экспертизы; 3) информационную стадию; 4) стадию обжалования решений, действий или бездействия должностных лиц регистрирующего органа.

Требование об обязательной государственной регистрации прав на недвижимость (установленное материальной нормой гражданского права) порождает материальное охранительное правоотношение между собственником (иным правообладателем) и регистрирующим органом. Содержание такого правоотношения составляют обязанность собственника зарегистрировать свое право на объект недвижимого имущества и, соответственно, право регистрирующего органа сделать это. В случае необходимости регистрации сделки с недвижимым имуществом содержание правоотношения составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку. Государство, установив необходимость государственной регистрации прав и сделок (в определенных законом случаях), вмешивается в сферу частного права, однако это необходимо для защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

В момент обращения правообладателя в регистрирующий орган возникает иное правоотношение – процессуальное. Особенности процессуальных отношений по государственной регистрации прав на недвижимость состоят в том, что данные отношения:

возникают на основе охранительных материальных правоотношений, которые регулируются нормами гражданского права;

имеют своим назначением реализацию таких отношений;

возникают в сфере государственного управления для защиты имущественных прав участников гражданского оборота;

субъектами таких отношений являются с одной стороны, лица, подавшие заявления на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и, с другой стороны, специально уполномоченные на осуществление такой регистрации органы – Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы;

развиваются в определенной законом последовательности;

имеют сложную структуру;

заканчиваются с принятием индивидуального административного акта, имеющего правообразующее значение.