Ипотека в вопросах и ответах

В чьей собственности будет находиться квартира до погашения кредита?

Согласно статье 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира будет находиться в собственности заемщика (и/или созаемщика) с момента государственной регистрации договора купли-продажи и в залоге у банка до полного погашения заемщиком кредита, предоставленного на приобретение квартиры.

Как происходит погашение кредита?

В основном кредит погашается ежемесячными равными платежами. В первую очередь из этого платежа погашаются проценты за истекший месяц, а остаток идет в частичное погашение кредита.

На какую сумму начисляются проценты?

Как правило, проценты начисляются на остаток невыплаченного кредита. По мере погашения кредита сумма начисляемых процентов может перерасчитываться банком.

Возможна ли продажа квартиры до окончания действия кредитного договора?

Продать квартиру, находящуюся в залоге, возможно только с согласия банка, и покупатель при этом должен принять на себя все обязательства, связанные с обслуживанием вашего денежного обязательства, то есть: 1) либо покупатель предварительно передает вам деньги в размере, достаточном для погашения остатка долга, затем вы погашаете свой долг, с жилья снимается обременение, и вы продаете квартиру с учетом ранее полученной суммы. Вся процедура может занять от месяца до двух; 2) либо вы продаете квартиру со всеми обязательствами, которые переходят на продавца, а сами покупаете следующую квартиру.

Зачем нужен ипотечный брокер?

Ипотечный брокер помогает сформировать необходимый пакет документов, выгодно представляющий клиента банку и увеличивающий шансы получить выгодный кредит.

Ипотечный брокер подбирает ипотечную программу оптимально подходящую клиенту; помогает клиенту пройти процедуру оценки платежеспособности с лучшим результатом; вместе с клиентом проходит всю «цепочку» от выбора банка до подписания кредитного договора, всецело защищая его интересы; знает, какие квартиры одобрит банк и помогает найти ту, которая подойдет именно его клиенту.

Может ли получить ипотечный кредит гражданин России, не имеющий постоянной регистрации в Москве или Московской области?

Теоретически да, однако ряд банков работает только с определенными регионами.

Могут ли банки учесть доход супруга по гражданскому браку?

В большинстве банков будут учитывать доход только официального супруга, но созаемщиками могут быть любые лица, удовлетворяющие требованиям конкретного банка.

Может ли гражданин, получающий зарплату «в конверте», получить кредит?

Да, это возможно. Сегодня уже многие банки работают и с «серыми» деньгами, но здесь необходимо учитывать, что процентная ставка по кредиту сразу возрастает на несколько процентов.

Может ли гражданин другой страны получить кредит в российском банке?

Да, это возможно, в России есть ряд банков, которые работают с кредитованием иностранных граждан.

Каков предельный возраст для получения кредита?

На момент выплаты кредита заемщику-мужчине должно быть не более 60 лет, а женщине – 55 лет. В отдельных случаях кредит могут получить и пенсионеры, но сумма кредита и срок будут очень небольшими. Хотя и тут бывают исключения.

Что страхуется и что происходит при наступлении страхового случая?

Заемщик в обязательном порядке страхует три вида рисков: свою жизнь и риск утраты трудоспособности; риск утраты и повреждения жилого помещения, являющегося предметом залога; риск утраты права собственности на жилое помещение, являющееся предметом залога (титульное страхование). При возникновении несчастного случая, приведшего к порче имущества, являющегося предметом залога, его восстановление или замена производятся за счет средств страховой компании. В случае возникновения обстоятельств, приведших к утрате заемщиком трудоспособности или к смерти заемщика, погашение кредита происходит за счет средств страховой компании.

Можно ли получить часть ипотечного кредита деньгами в руки и потратить их, например, на ремонт квартиры?

Нет. Ипотечный кредит является целевым, т. е. выдается только на приобретение квартиры. Для финансирования ремонта квартиры существуют кредиты «на неотложные нужды».

Можно ли прописаться (зарегистрироваться) в квартире, купленной на ипотечный кредит (находящейся под залогом)?

Да, Конечно. Согласно статье 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статье 346 части 1 Гражданского кодекса РФ[8 - Текст части первой ГК РФ опубликован в «Российской газете» от 8 декабря 1994 г. № 238–239, в Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301] заемщик является собственником заложенной квартиры и имеет право в ней проживать и быть зарегистрированным, а также зарегистрировать (прописать) в этой квартире членов своей семьи. Одни банки требуют извещать их перед регистрацией, другом не требуется такое извещение.

Можно ли делать перепланировку в квартире, купленной на ипотечный кредит (находящейся под залогом)?

Перепланировку в квартире, являющейся предметом залога, можно производить, если это не запрещено условиями договора с банком, получив предварительно разрешения соответствующих муниципальных органов и согласие банка. В случае несанкционированной перепланировки банк может воспользоваться своим правом на досрочное истребование полной суммы кредита.

Можно ли получить кредит без поручителей?

Да, конечно. Но часто банки просят поручителей при кредитовании под квартиру на первичном рынке, но не на весь срок, а только до момента оформления прав собственности.

Можно ли получить кредит на покупку квартиры в недостроенном доме?

Да. Но не в любом банке. Некоторым банкам на период строительства требуется дополнительное обеспечение кредита. В таком качестве могут выступать, например, дополнительные поручители или залог уже имеющейся недвижимости.

Возможна ли покупка комнаты на ипотечный кредит?

Да, это возможно. Но ипотечный кредит на покупку комнаты банки дают при условии, что после покупки комнаты под залог будет передана квартира целиком.

Можно ли погасить кредит раньше?

Да. Большая часть банков позволяет погашать кредит раньше положенного срока без штрафов, однако есть еще банки, берущие штраф за досрочное погашение кредита, это будет видно из условий договора на кредитование, который вы заключите с банком.

Могут ли мои родители выступать созаемщиками?

Да, это возможно, но банки, как правило, выдвигают дополнительные условия. В большинстве случаев созаемщиками выступают супруги, хотя возможно участие и других лиц в качестве созаемщиков.

Какова минимальная сумма для получения ипотечного кредита на покупку квартиры?

Хотя в ряде кредитных программ минимум собственных средств заемщика заявляется как 5—15 % от стоимости квартиры, естественно, везде есть свои нюансы, требующие индивидуального подхода.

Где можно купить квартиру на ипотечный кредит?

На кредит, полученный в Москве, можно купить квартиру только в Москве или Московской области. Для покупки квартиры в других регионах необходимо получить кредит по месту нахождения квартиры.

Как определить максимальный размер кредита?

Банк определит максимальный размер кредита, на который вы можете рассчитывать, исходя из среднего размера вашего ежемесячного документально подтвержденного дохода за последние шесть месяцев. При этом особо следует отметить, что банк принимает в расчет доход обоих супругов.

Чем ипотечный кредит на приобретение недвижимости отличается от обычного кредита?

В отличие от других видов кредитования ипотечный кредит является целевым и может быть предоставлен только на приобретение жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.

На сколько лет я могу получить кредит?

Сроки кредитования могут быть самыми разными – от 3 до 30 лет. Срок кредитования зачастую зависит от целого ряда факторов, таких, как ежемесячный доход, сумма кредита и размер первоначального взноса. Многие банки допускают возможность как частичного, так и полного досрочного погашения кредита при предварительном извещении об этом банка. В этом случае банк примет дополнительную сумму в счет погашения кредита и пересчитает размер ежемесячных платежей либо, по вашему желанию, уменьшит срок кредита.

Кто проверяет юридическую «чистоту» квартиры?