Дарение. Пособие для нотариусов

к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно п. 2 названной статьи вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Там же установлено, что регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Абзац 2 п. 1 ст. 574 ГК РФ, определяя возможные способы передачи дара, предусматривает, что передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

В основе данной нормы лежит более общая норма п. 2 названной выше статьи 158 ГК РФ, предусматривающая, что сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Речь идет о действиях лица, для обозначения которых в теории и правоприменительной практике используется понятия конклюдентных действий. Согласно п. 3 указанной статьи молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Данное положение представляется не имеющим значения для заключения договора дарения.

В примерном образце договора об оформлении жилого дома и земельного участка в общую долевую собственность в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», направленном письмом ФНП от 28 октября 2016 г. № 3982/03-16-3 «О примерных образцах договоров»[24 - СПС.], в качестве вариантов способов передачи и принятия дара указаны: подписание акта приема-передачи, передача экземпляра договора и др.

Общие нормы о сделках, совершаемых в простой письменной форме, закреплены в ст. 161 части первой ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 000 рублей, а в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки.

В пункте 2 указанной статьи установлено, что соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии с упомянутой выше статьей 159 данного Кодекса могут быть совершены устно.

Положения п. 2 ст. 574 ГК РФ предусматривают несколько иное, нежели приведенные положения п. 1 ст. 161 данного Кодекса. Так, в пункте 2 ст. 574 ГК РФ указаны следующие два случая, в которых договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме:

1) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 000 рублей (такая же сумма предусмотрена в п. 1 ст. 575 ГК РФ в качестве стоимостного критерия для определения подарков в качестве обычных).

В первоначальной редакции п. 2 ст. 574 стоимость дара обозначалась не в рублях (т. е. не в твердой сумме), а в минимальных размерах оплаты труда – указывалось на случай, когда стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

С учетом положения ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»[25 - СЗ РФ, 2000, № 26, ст. 2729.], согласно которому исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 руб., ранее в п. 2 ст. 574 ГК РФ речь шла о сумме 500 рублей. Изменение в данную статью Кодекса (как и в п. 1 ст. 575, о чем сказано ниже) внесено с 10 января 2009 г. Федеральным законом от 25 декабря 2008 г. № 280-ФЗ[26 - СЗ РФ, 2008, № 52 (ч. I), ст. 6235.], внесшим изменения в ряд законодательных актов РФ в том числе в связи с принятием Федерального закона от 25 декабря 2008 г. № 273-ФЗ «О противодействии коррупции»[27 - СЗ РФ, 2008, № 52 (ч. I), ст. 6228.];

2) договор содержит обещание дарения в будущем (т. е. речь идет о консенсуальном договоре дарения).

Такой договор может быть заключен под отлагательным условием или под отменительным условием. Как определено в п. 1 и 2 ст. 157 «Сделки, совершенные под условием» части первой ГК РФ:

сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 1);

сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 2).

В пунктах 3 и 4 названной статьи установлено следующее:

если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим (п. 3);

если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим (п. 4).

Письменной форме сделки посвящена статья 160 части первой ГК РФ, в п. 1 которой (здесь и далее в ред. Федерального закона от 18 марта 2019 г. № 34-ФЗ) установлено следующее:

сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами;

письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю;

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 ст. 434 данного Кодекса;

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162).

Пунктами 2 и 3 указанной статьи 160 ГК РФ предусмотрено следующее:

использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2);

если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (п. 3).

Согласно п. 2 названной выше статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 данного Кодекса.

В соответствии с п. 4 указанной статьи 434 ГК РФ (пункт введен Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Последствие несоблюдения требований п. 2 ст. 574 ГК РФ предусмотрено непосредственно в данном – установлено, что в случаях, предусмотренных в данном пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен, т. е. недействителен независимо от признания его таковым судом. Такой договор является недействительным по основанию, предусмотренному статьей 168 «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта» части первой ГК РФ (названная статья приведена выше). Согласно разъяснениям, данным в п. 73 Постановления Пленума ВС России от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу п. 1 указанной статьи является оспоримой. Из этих же разъяснений следует, что договор дарения, совершенный в случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 574 ГК РФ, устно, все же ничтожен, поскольку данный пункт содержит прямое указание на это. При этом не вполне понятна причина, по которой норма п. 2 ст. 574 ГК РФ (в отличие от нормы п. 3 ст. 572 данного Кодекса) в указанных разъяснениях не упомянута.

Общие же положения о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки закреплены в ст. 162 части первой ГК РФ, в п. 1 которой установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Согласно п. 2 указанной статьи в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Соответственно, один из таких случаев и предусмотрен в п. 2 ст. 574 ГК РФ.

Пункт 3 ст. 574 ГК РФ устанавливает, что договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Соответственно, в п. 2 ст. 573 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договор дарения зарегистрирован (п. 3 ст. 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Положение п. 3 ст. 574 ГК РФ являлось нововведением, в связи с чем в ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривалось, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьей 574 (как и статьями 550, 560) ГК РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Соответствующим законодательным актом явился Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[28 - СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.], действующий с 31 января 1998 г. Соответственно, до указанной даты подлежала применению Инструкция «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утв. Приказом Министерство коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 г. № 83[29 - СПС.]. На замену названного Закона принят Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[30 - pravo.gov.ru, 2015, 14 июля.], действующий с 1 января 2017 г.

Положение п. 3 ст. 574 ГК РФ закреплено соответственно первоначальной редакции нормы п. 1 ст. 164 «Государственная регистрация сделок» части первой ГК РФ, которой устанавливалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[31 - pravo.gov.ru, 2012, 31 декабря.] с 1 марта 2013 г. в ГК РФ внесены изменения, в том числе отменяющие систему двойной государственной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, предусмотренную статьей 131 части первой ГК РФ, рядом статей части второй ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ наряду с прочим в часть первую ГК РФ введена статья 8

«Государственная регистрация прав на имущество», в п. 1 которой установлено следующее:

в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации;

государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра;

в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Соответственно изменениям, внесенным Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ названная выше статья 164 ГК РФ изложена полностью в новой редакции, в п. 1 которой установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В части 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ (в ред. Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ[32 - pravo.gov.ru, 2013, 4 марта.]) установлено, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 574 (как и в ст. 558, 560, 584) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона, т. е. после 1 марта 2013 г.

Вместе с тем, в письме Росреестра от 1 марта 2013 г. № 14-исх/01791-ГЕ/13 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»[33 - СПС.] с учетом того, что требование о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество сохранено (ст. 8

и 131 ГК РФ), в связи с отменой требования о государственной регистрации указанных договоров об отчуждении объектов недвижимости, заключенных с 1 марта 2013 г., предложено учитывать, что:

с 1 марта 2013 г. в отношении указанных договоров в ЕГРП не заполняется подраздел II-2 о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества, поскольку договоры, указанные в названных статьях ГК РФ, не регистрируются;

соответственно, с 1 марта 2013 г. на основании данных договоров осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека);

правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно сделок, применяются с учетом этой новации (например, правило ст. 35 СК РФ о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору куплипродажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет).

В этом же письме Росреестра среди прочего отмечалось следующее: