Инвестирование в недвижимость для начинающих. Как заработать на аренде недвижимости; Дешево купить и выгодно сдать в аренду: практические советы и стратегии

– Налоговая экономия — Владельцы недвижимости значительно экономят на налогах. Инвесторы в недвижимость способствуют стабильности экономики страны, предоставляя жителям эффективные жилищные решения; в обмен на это правительство стремится снизить для них налоги. Короче говоря, вы получаете больше дохода, чем большинство людей, и платите намного меньше, когда дело доходит до налогов. Это беспроигрышная ситуация!

– Денежный поток – это чистая сумма, остающаяся у вас в бизнесе после оплаты всех взносов, счетов и т. д. Денежный поток – это доход, который вы получаете от собственности, который финансирует такие статьи, как ипотека, налоги, ремонт, коммунальные платежи, услуги и страхование. Это, вероятно, самый важный генератор из четырех; назовите это «КИСЛОРОДОМ» для инвесторов в недвижимость. Уоррен Баффет однажды сказал: «Правило №1: Никогда не теряйте деньги. Правило №2: Никогда не забывайте правило №1» Таким образом, любое сокращение денежного потока может положить начало вашему пути к финансовому краху.

– Умные кредиты – вот совет, который изменит вашу жизнь как инвестора в недвижимость для сдачи в аренду! Большинство людей боятся брать ссуды из-за того, что у них в голове постоянно мелькает фраза «А что, если?», и они задаются вопросом, а что, если они не заработают достаточно для выплаты ежемесячного взноса. Вот как вы можете взять ссуду, расширить свое портфолио недвижимости, при этом не допуская потерь. Но помните, нулевой убыток начинается с нулевой прибыли. Приобретая свою первую недвижимость, не тратьте весь свой денежный поток на предметы роскоши, о которых вы всегда мечтали. Прежде чем отдыхать, постройте свою империю. Получите ссуду, купите новую недвижимость на предоставленную сумму (это называется левереджем) и используйте выручку/остаток, полученный от предыдущей недвижимости, для выплаты кредита. Таким образом, вы можете гарантировать выплату кредита, увеличивая количество недвижимости во владении.

2. Этот Бизнес никогда не выйдет из моды – Вложение в жилье, вероятно, является одним из самых безопасных вложений всех времен; в конце концов, людям всегда нужно будет где-то жить. Поэтому, в отличие от фондового рынка и вашего семейного бизнеса, этот вид инвестиций прослужит вам долгое время и обеспечит справедливую прибыль. И как я уже упоминал ранее, из-за стремительного снижения спроса на частные дома среди граждан среднего возраста потребность в аренде жилья увеличивается с каждым днем.

3. Нет необходимости работать с 9 до 5, чтобы зарабатывать деньги! – Если вы инвестируете в аренду недвижимости, вы – сами себе начальник! Это означает, что у вас не будет фиксированных рабочих часов, целевого объема работы, дедлайнов или безразличного босса, кричащего вам в лицо весь день. Вам не обязательно все время физически присутствовать на территории своей собственности. Придете вы или нет, у вас есть свобода работать где угодно! Вы зарабатываете деньги, когда ложитесь спать, и зарабатываете деньги, потягивая утренний кофе; всё просто!

4. Этот вариант невероятно универсален – Арендуемая недвижимость может быть как жилой, так и коммерческой, будучи представленной в огромном разнообразии. Эта тема определенно требует отдельного раздела, который и следует далее.

Типы сдаваемой в аренду недвижимости

Сдача недвижимости в аренду является одним из наиболее предпочтительных видов инвестиций в недвижимость благодаря тому, что она предлагает низкий риск и высокую прибыль. Сдающиеся в аренду объекты очень разнообразны, когда дело доходит до форм и размеров, и их легко найти в любой точке США. Положительная сторона сдачи недвижимости в аренду заключается в том, что независимо от того, в какой ситуации находится рынок недвижимости, вы все равно сможете ухватить отличную недвижимость для сдачи в аренду с относительно низким риском и высоким экономическим потенциалом.

Теперь, когда вы, наконец, решили инвестировать в сдачу недвижимости в аренду, ваша первая задача – определить, какой ее тип лучше всего подходит для достижения ваших целей. На рынке арендной недвижимости вы найдете различные варианты на выбор, каждый из которых имеет свои преимущества, недостатки и тип арендаторов, которых они обычно привлекают.

Что касается сдачи в аренду, то одни объекты могут оказаться более выгодными для инвесторов, а другие – для арендаторов. Давайте посмотрим на некоторые виды арендуемой недвижимости и на то, как каждый ее тип может стать для вас лучшим вариантом для инвестирования.

1. Одноквартирный жилой дом – Дома на одну семью – самый распространенный и востребованный вид недвижимости. Одна кухня, одна ванная комната и несколько спален, стоящих на собственном участке земли, составляют эту скромную собственность. Как следует из названия, эти дома достаточно просторны, чтобы вместить одну семью, и не имеют общих стен с другими жилыми помещениями.

– Ими легко управлять, и с ними легко работать, так как их очень много, и хотя бы один из них есть почти на каждой улице в Америке. В отличие от многоквартирных домов, домовладелец не несет ответственности за причиняющих неудобства соседей. Арендатор не станет вам жаловаться на шумных соседей; вместо этого он вызовет полицию!

– Это тип актива, с которым лучше всего знаком каждый, включая владельцев, арендаторов, управляющих недвижимостью и кредиторов. Поэтому оценка такой недвижимости, внутренние работы, техническое обслуживание и получение ссуд происходит быстро и довольно просто. Их стоимость впечатляет не меньше! Их можно купить по маленькой цене и продать по большой!

– В частных домах жители обычно оплачивают расходы и счета за коммунальные услуги, такие как электричество, вода, вывоз мусора и техническое обслуживание. Владелец несет ответственность за всю страховку и налоги.

– С инвестиционной точки зрения, этот тип недвижимости сравнительно удобнее найти, он более доступен из-за меньшего размера задатка (по сравнению с другими коммерческими или многоквартирными домами) и привлекает потенциальных арендаторов, которые наносят меньший ущерб собственности и остаются в ней дольше.

2. Многоквартирные дома – Многоквартирные дома – это объекты жилой недвижимости, состоящие из нескольких квартир. Эти объекты недвижимости делятся на небольшие многоквартирные дома и большие многоквартирные дома. Двухблочный дом (менее пяти квартир) считается небольшим многоквартирным домом, а объект, состоящий из пяти или более квартир, считается большим многоквартирным домом. Опять же, как следует из названия, эти характеристики подходят для проживания разных семей. В городском мире многоквартирное жилье обычно находится в практичных многоэтажных зданиях в районах проживания среднего класса.

– Многоквартирное жилье – это единовременная инвестиция. Вы платите за один страховой полис, один счет по налогу на имущество и только один ежемесячный платеж по ипотеке, при этом получая прибыль и выгоду от нескольких квартир.

– Этот тип жилья предлагает отличный денежный поток. Если вы приобрели подходящую недвижимость, вы уже подписались на привлечение потенциальных арендаторов, которые обеспечат положительный денежный поток. Кроме того, вам не нужно значительно увеличивать арендную плату за один раз, чтобы повысить свою прибыль, увеличьте ее на небольшую сумму и умножьте на количество принадлежащих вам квартир! Например, предположим, что у вас есть десять квартир и вы увеличили арендную плату на 50 долларов, посчитайте, вы только что увеличили свой ежемесячный денежный поток на 500 долларов!

– В отличие от односемейных домов, подразумевается, что многоквартирные дома должны принадлежать вам, но контролироваться управляющими. Стоимость найма управляющих недвижимостью входит в базовую стоимость вашего объекта, поэтому вам не придется беспокоиться о том, чтобы управлять несколькими семьями одновременно!

3. Кондоминиумы и таунхаусы – Назовите их гибридом одноквартирных домов и многоквартирных домов, кондоминиумы и таунхаусы имеют единые и раздельные жилые секции, но такие общие удобства, как бассейн, тренажерный зал, теннисные корты и т.д., организованы товариществом собственников жилья (ТСЖ). Кондоминиумы и таунхаусы немного отличаются друг от друга, когда дело доходит до уединенности квартир, например, в том, разделяют ли они общую стену с соседями и тому подобное, но они довольно похожи, если смотреть на них с точки зрения инвестора.

– Цены на кондоминиумы полностью зависят от экономики конкретной страны и, как правило, сильно меняются.

– Многие кондоминиумы и таунхаусы находятся в собственности своих жильцов, и их позволяют сдавать в аренду на срок от года или более, поэтому с точки зрения инвестора в арендуемую недвижимость это может быть рискованно в плане инвестиций. Поэтому, прежде чем приобретать такую недвижимость, всегда изучите правила, положения и условия конкретного сообщества.

– Сборы ТСЖ иногда могут быть высокими и могут повлиять на ваш денежный поток. Чтобы избежать таких накладок, всегда проводите исследование, прежде чем инвестировать в конкретную недвижимость, и разумно учитывайте подобные сборы в своем анализе недвижимости для расчета чистого денежного потока.

4. Выкуп заложенной недвижимости (foreclosure) – такой тип недвижимости также был известен как REO (Real Estate Owned, Недвижимость в собственности), банку перешла в собственность эта недвижимость после того, как предыдущий владелец не смог выплатить ипотеку. Раньше эту недвижимость можно было купить в банке, но сейчас REO, наряду с другими стандартными объектами недвижимости, включены в систему мультилистинга. Инвестирование в выкуп заложенной недвижимости может быть относительно прибыльным по нескольким причинам; позвольте мне перечислить их.

– Банки не смотрят на сделки эмоционально, они действуют структурно, что становится отличным преимуществом для инвесторов в недвижимость. Если вы предлагаете низкую цену за заложенную недвижимость, банк стремится проанализировать каждый аспект предложения, вместо того чтобы обижаться на низкую цену и отказаться от сделки. Это часто приводит к тому, что банки соглашаются продать собственность по относительно низкой цене, поскольку они хотят избавиться от любой лишней собственности в своих записях и списать ее со своих счетов.

– Еще один большой плюс – небольшая конкуренция за обладание такой недвижимостью. Многие инвесторы предпочитают избегать покупки REO, потому что такие объекты обычно пустуют годами, покрываются пылью, разрушаются и воняют, что не позволяет им соблазнить инвесторов. Но если вы готовы подарить этой собственности немного любви и поухаживать за ней, пока она не вернет свой былой блеск, REO – это фантастический вариант! Вы приобретете такие дома по довольно низкой цене, и после небольших изменений и ремонта из них получатся отличные объекты недвижимости, которые будут привлекать арендаторов, как горшок с медом пчел!

Что вас сдерживает?

Теперь, когда я только что вручил вам ключи от совершенно новой жизни, жизни, которая не требует работы с 9 до 5 и ежедневного рабочего стресса, чтобы заработать состояние, и жизни, для которой не нужны лотерейные билеты или магические числа, которые сделают вас богатым в одночасье, что же вам мешает? Вы все еще думаете, что вложение в аренду недвижимости – это не по вам? Вы все еще боитесь неудач, даже не начав инвестировать? Что ж, позвольте мне напомнить вам кое-что из моих предыдущих речей.

– Недвижимость – это тот самый способ, который позволит вам быть самому себе боссом, строя свою империю, не рискуя целым состоянием (а иногда и вообще ничем не рискуя).

– Она предоставляет убежище всем, кто когда-либо в нем нуждался, и поддерживает хорошие жилые сообщества, создавая еще более успешные.

– Это дает вам возможность отказаться от повседневной суеты, известной как РАБОТА, и заняться чем-то, что потребует меньше физического труда и обеспечит большую отдачу.

Как однажды сказал Уоррен Баффет, «Риск возникает из-за незнания того, что ты делаешь», поэтому, если вы все еще беспокоитесь о неудачах и потерях, прежде чем дать шанс инвестициям, именно СТРАХ, а не недостаток знаний – ваш самый большой враг. Знания – это то, что можно заработать со временем, но страх – это та шахта, которая разрушает мечты еще до того, как они воплотятся в реальность. В этой книге найдутся ответы на все ваши вопросы, а я буду сопровождать вас на каждом этапе вашей деятельности как инвестора. Итак, поднимите подбородок и отложите в сторону свою неуверенность. Увидимся в следующей главе!

Глава 2

Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду

«Наши цели могут быть достигнуты только с помощью плана, в который мы должны горячо верить и в соответствии с которым должны решительно действовать. Другого пути к успеху нет». – Пабло Пикассо, художник

Составьте план:

Добро пожаловать, я рада, что вы решили бросить вызов стихии и продолжили читать дальше. Переходя к инвестициям в недвижимость для сдачи в аренду, давайте рассмотрим первую контрольную точку для успешных инвестиций, а именно «ПЛАНИРОВАНИЕ».

Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду всегда были довольно популярны среди людей, стремящихся заработать состояние. Но успешное вложение требует правильных стратегий и плана. Умные инвестиции начинаются с постановки целей, разработки стратегий, планирования пути к успеху и неукоснительного следования этим принципам. При таком планировании следует учитывать как краткосрочные, так и долгосрочные цели, которые необходимо достичь, при этом уделяя приоритетное внимание временному диапазону этих целей и их рискованности.

Но если вы все еще задаетесь вопросом, зачем вообще составлять план, если я могу следовать указаниям этой книги? вам нужно успокоить эти деструктивные мысли в себе. Жизненные цели и задачи индивидуальны для каждого человека. Я не проложу путь, по которому вам нужно будет слепо идти; вместо этого я помогу вам создать свой собственный.

Установите свою цель:

Цели – это вишенка на пироге каждого инвестора. Без них у вас нет определенной мотивации или чего-либо, к чему можно стремиться. Постановка целей – важная практика; она проясняет ваши приоритеты, повышает вашу производительность за счет повышения мотивации, усиления внимания, улучшения выполнения задач и повышения вашей производительности, что в конечном итоге обеспечивает потенциальное денежное вознаграждение.

Цели – это ступеньки к вашему окончательному результату и основа вашего инвестиционного плана. Без целей нет инвестиционного плана, а без планов вы на пути к финансовому краху. Итак, прежде чем выходить на рынок недвижимости, убедитесь, что вы поставили цели и составили инвестиционные планы.

Вот совет от Гранта Кардона, крупного инвестора в мире недвижимости, который он упомянул в своей книге: Правило 10X: «Единственная разница между успехом и неудачей заключалась в том, что он записывал свои цели и читал их вслух каждое утро и каждую ночь или всякий раз, когда ему было плохо». Это может показаться детским или непрактичным, но это работает! Говорят, если вы повторяете ложь несколько раз, она начинает превращаться в факт, и это работает на всём (а не только на лжи). Повторение целей про себя заставляет вас хотеть их еще больше и прилагать больше усилий. Оно напоминает вам о тех самых вещах, которые вы хотите успеть сделать, прежде чем ваши волосы поседеют.

НА СТАРТ, ВНИМАНИЕ, МАРШ! – Составьте инвестиционный план:

Как однажды сказал Антуан де Сент-Экзюпери: «Цель без плана – это просто желание», поэтому, чтобы ваши инвестиции были плодотворными, вам нужен хорошо продуманный и четкий план.

Но как мне начать? Давайте начнем постепенно? Составляя свой план, всегда помните о желаемой цели. Есть разные места, куда люди могут попасть благодаря инвестициям в недвижимость, и каждый уже составляет план, как туда попасть. Итак, успокойтесь, сядьте и подумайте: «Куда я хочу отправиться?» Всегда помните о своей конечной цели и замените свои «Я не могу» на «Как мне это сделать?» и «Я сделаю».

Итак, что касается плана, во-первых, выберите правильную стратегию. Есть две стратегии, к которым вы можете стремиться:

1) Долгосрочная или традиционная стратегия аренды- В рамках этой стратегии вы сдаете свою недвижимость в аренду одному арендатору на длительный срок (скажем, на пять месяцев). Это типичная стратегия аренды, которая применяется чаще всего.

2) Краткосрочная аренда или стратегия аренды через Airbnb- В рамках этой категории вы выставляете свою собственность на платформах совместного использования жилья, таких как Airbnb, и сдаете ее в аренду по дням (или посуточно). Ваш план сдачи недвижимости в аренду будет зависеть от выбранной вами стратегии.

Двигайтесь дальше, займись своими финансами! Вы окажетесь потерянным ребенком в мире недвижимости, если не разберетесь со своими финансами. Крайне важно учитывать вероятный доход и связанные с этим расходы, чтобы проанализировать ожидаемый доход от аренды вашей собственности. И, прежде чем приступить к инвестициям в аренду, убедитесь, что вы выбрали подходящую недвижимость! Ваш план должен включать вид арендуемой собственности, который лучше всего подходит для вашей цели, вернитесь к страницам Главы 1 и прочтите раздел «Типы недвижимости для сдачи в аренду» еще раз, и определите, какой вид собственности даст вам желаемый результат.