Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

В муниципальной квартире (комнате) на каждого проживающего гражданина должно приходиться не менее 10 м

жилой площади. В противном случае разрешение на вселение и регистрацию выдает орган местного самоуправления. Без учета нормы площади можно регистрировать несовершеннолетних детей по месту жительства родителей.

На жилплощади, находящейся в собственности, можно регистрировать любое число граждан (без учета нормы площади), поскольку в российском законодательстве нет соответствующих ограничений.

Постоянная регистрация по месту постоянного проживания осуществляется в местных отделах паспортно-визовой службы (ПВС) на основании заявления и договора найма или продажи доли жилого помещения.

В последнее время, например, широко используется договор бессрочного безвозмездного пользования. Согласно такому договору доля частного жилого дома предоставляется гражданам для проживания с правом постоянной регистрации по месту проживания. Договор заключается лично с владельцем дома и заверяется нотариально. При его заключении все документы на дом, в который прописываются граждане, доступны для проверки.

Процедура прописки стандартная: данные о гражданине заносятся в соответствующие реестры и центральную адресную базу и доступны для проверки через месяц после регистрации. Официальный запрос в паспортный стол будет подтверждаться положительно на следующий день после регистрации. При этом с предыдущего места прописки можно не выписываться. Согласно новым правилам регистрации, если гражданин не снялся с регистрационного учета (не выписался) по предыдущему месту жительства, то регистрирующий орган (паспортный стол) обязан направить запрос по предыдущему месту прописки о снятии с учета. Для этого при прописке заполняется соответствующее заявление.

В паспорт поставят два штампа: первый – о снятии с учета по прежнему месту жительства, второй – о постановке на учет по новому месту жительства.

Все этапы получения постоянной регистрации проходят в паспортном столе в присутствии гражданина, поскольку личного присутствия требует закон.

С 1 января 2011 г. заявление установленной формы о регистрации по месту жительства в форме электронного документа, а также копии документов в электронной форме могут быть представлены через единый портал www.gosuslugi.ru (http://www.gosuslugi.ru/).

Регистрационный учет в отношении своих граждан отсутствует в большинстве развитых стран, но в некоторых из них, например в Бельгии, Германии, Израиле, имеется институт регистрации по месту жительства, носящий уведомительный характер.

В Германии и Австрии существуют соответствующие институты регистрации по месту жительства. Для регистрации в этих странах необходимо предоставление заявления, паспорта и документа, подтверждающего право на жилое помещение.

В большинстве стран бывшего СССР вместо института прописки также был введен институт регистрации.

Регистрация (прописка) в загородном доме

Прописка (регистрация) в сельских домостроениях, расположенных на землях поселений или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, производится в обычном порядке и регламентируется вышеуказанными документами.

До недавнего времени законодательство РФ не разрешало гражданам регистрироваться в постройках, возведенных на дачных, огородных и садовых земельных участках. Если в документах значилось «садовый земельный, без права регистрации проживания» – прописаться было нельзя. Теперь это ограничение снято. Конституционный Суд РФ постановлением от 14 апреля 2008 г. № 7-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3) абзац второй ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Вынося решение, судьи сделали две важные оговорки: во-первых, прописаться можно только в дачных поселках, находящихся на территориях населенных пунктов; во-вторых – только в тех строениях, которые официально признаны жилыми.

Более 20 % садовых участков Подмосковья находятся вне границ сел и деревень, нередко на сельскохозяйственных землях. Их владельцы лишаются дачной прописки автоматически. Дачники из садовых товариществ, расположенных внутри населенных пунктов, должны добиться признания своих домов пригодными для круглогодичного проживания.

Требования, предъявляемые к жилому помещению, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. В субъектах РФ действуют комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда соответствующего субъекта РФ, в муниципалитетах – комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

К работе в комиссии привлекаются с правом совещательного голоса собственник жилого помещения, а в необходимых случаях – квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса (п. 7 Положения № 47).

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям (п. 8 Положения № 47).

Постановление Конституционного Суда РФ обжалованию не подлежит и вступает в силу немедленно. Однако сама процедура регистрации не прописана, как это будет происходить – пока неясно. В настоящее время все желающие могут добиться регистрации через суд.

Глава 11 Формы пользования жилыми помещениями

Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие формы пользования жилыми помещениями:

? частное жилье (жилье в собственности граждан);

? наем (социальный наем, поднаем, коммерческий наем);

? аренду и субаренду жилья.

Проживание в собственном жилом помещении

Право собственности на жилые помещения

Право собственности на жилые помещения регулируется гл. 18 ГК РФ, гл. 5, 6 и др. ЖК РФ.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК).

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома[13 - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».] (ст. 289 ГК).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие

конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техничес-кое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК).

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК).

Права членов семьи собственника жилого помещения

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК).

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК).

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства[14 - Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса признан не противоречащим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних, а также признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование – по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, – не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.] (п. 4 ст. 292 ГК).

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержащееся жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).

Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения

Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения регулирует гл. 5 ЖК (ст. 30–35).