Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)

Цель настоящего издания – предоставить широким слоям населения информацию о правилах землепользования в новых условиях хозяйствования и о правилах обустройства и содержания загородного дома, с тем чтобы каждый человек мог юридически грамотно реализовать свои права в области землепользования, застройки и содержания дома и участка, а также воспользоваться своим конституционным правом – получить в собственность (приватизировать) земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, или садово-огородный участок, или участок для ведения фермерского хозяйства, или участок для строительства дома или гаража.

Глава 1

Местное самоуправление в Российской Федерации

Для сельского населения местная власть всегда была ближе и доступнее, чем областная, а тем более федеральная. Вспомним хотя бы всем известные сельсоветы, в которых решались практически все вопросы местного значения. В современной России место сельсоветов заняли органы местного самоуправления.

В Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти (ст. 12 Конституции РФ). Основные принципы местного самоуправления устанавливает гл. 8 Конституции РФ (ст. 130–133).

Общие принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации определены Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ).

Закон устанавливает общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации, определяет государственные гарантии его осуществления.

Правовую основу местного самоуправления составляют общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры Российской Федерации, Конституция РФ, федеральные конституционные законы, Закон № 131-ФЗ, другие федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (указы и распоряжения Президента РФ, постановления и распоряжения Правительства РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти), конституции (уставы), законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, уставы муниципальных образований, решения, принятые на местных референдумах и сходах граждан, и иные муниципальные правовые акты (ст. 4)[1 - Здесь и далее в параграфе в скобках даются ссылки на статьи указанного Закона.].

По вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты (ст. 7).

К вопросам местного значения поселения относятся:

? установление, изменение и отмена местных налогов и сборов поселения (например, налога о земле);

? организация в границах поселения электро-, тепло-, газо-и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом;

? дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения;

? организация транспортного обслуживания населения в границах поселения;

? обеспечение первичных мер пожарной безопасности;

? создание условий для обеспечения жителей поселения услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания;

? создание условий для организации досуга и обеспечения жителей поселения услугами организаций культуры; обустройство мест массового отдыха населения;

? организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;

? организация благоустройства и озеленения территории поселения, использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов, расположенных в границах населенных пунктов поселения;

? утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения;

? осуществление контроля за использованием земель поселения;

? осуществление мероприятий по обеспечению безопасности людей на водных объектах, охране их жизни и здоровья;

? осуществление полномочий собственника водных объектов, информирование населения об ограничениях их использования;

? осуществление муниципального лесного контроля и надзора;

? другие вопросы (ст. 14).

Местное самоуправление обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, а также владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью: путем референдума (ст. 22); выборов (ст. 23); созыва схода граждан (ст. 25); реализации правотворческой инициативы граждан (ст. 26); проведения публичных слушаний (ст. 28) или собрания граждан (ст. 29); проведения конференции граждан (собрания делегатов) (ст. 30); опросов граждан (ст. 31), а также при помощи других форм прямого волеизъявления, через выборные и другие органы местного самоуправления.

Регистрация (прописка) в загородном доме

Прописка (регистрация) в сельских домостроениях, расположенных на землях поселений или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, производится в обычном порядке и регламентируется Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (в ред. от 28.03.2008; далее – Правила № 713), в соответствии с Административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденным приказом Федеральной миграционной службы от 20 сентября 2007 г. № 208.

Органами регистрационного учета в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а также в населенных пунктах, расположенных в пограничной зоне или закрытых административно-территориальных образованиях, в которых имеются территориальные органы Федеральной миграционной службы, являются эти территориальные органы, в остальных населенных пунктах – органы местного самоуправления (подп. 1.2 Правил № 713).

Местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, – жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение (подп. 1.3 Правил № 713).

В муниципальной квартире (комнате) на каждого проживающего гражданина должно приходиться не менее 10 м

жилой площади. В противном случае разрешение на вселение и регистрацию выдает орган местного самоуправления. Без учета нормы площади можно регистрировать несовершеннолетних детей по месту жительства родителей.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

На жилплощади, находящейся в собственности, можно регистрировать бесконечное число граждан (без учета нормы площади), поскольку в российском законодательстве нет статьи, ограничивающей количество регистрируемых граждан. В связи с этим дело порой доходит до курьезов: известны случаи, когда в одном сельском доме было зарегистрировано более 300 человек.

Постоянная регистрация по месту постоянного проживания осуществляется в местных отделах паспортно-визовой службы (ПВС) на основании заявления и договора найма или продажи доли жилого помещения.

В последнее время, например, широко используется договор бессрочного безвозмездного пользования (далее в параграфе – Договор). Согласно Договору доля частного жилого дома предоставляется гражданам для проживания с правом постоянной регистрации по месту проживания.

Договор заключается лично с владельцем дома и заверяется нотариально. При заключении договора все документы на дом, в который прописываются граждане, доступны для проверки.

Процедура прописки стандартная: данные о гражданине заносятся в соответствующие реестры и центральную адресную базу и доступны для проверки через месяц после регистрации. Официальный запрос в паспортный стол будет подтверждаться положительно на другой день после регистрации.

При этом с предыдущего места прописки можно не выписываться. Согласно новым правилам регистрации если гражданин не снялся с регистрационного учета (не выписался) по предыдущему месту жительства, то регистрирующий орган (паспортный стол) обязан направить запрос по предыдущему месту прописки о снятии с учета. Для этого при прописке заполняется соответствующее заявление.

Тогда гражданин будет выписан по запросу паспортного стола на основании заявления и корешков формы постановки на регистрационный учет по месту нового жительства (прописки).

В паспорт поставят два штампа: первый – о снятии с учета по прежнему месту жительства, второй – о постановке на учет по новому месту жительства.

Все этапы получения постоянной регистрации проходят в паспортном столе в присутствии гражданина. Заметим, что личного присутствия требует закон. Кроме того, это наилучшая гарантия законности процедуры.

Процедура прописки доступна для любого гражданина РФ, полностью легальна и основывается на законодательстве РФ.

Конечно, прописка не бесплатна, но, как правило, оплата производится после получения регистрации и всех документов на руки.

Регистрация в постройках, возведенных на дачных, огородных и садовых земельных участках

До недавнего времени законодательство РФ не разрешало гражданам регистрироваться в постройках, возведенных на дачных, огородных и садовых земельных участках. Если в документах значилось «садовый земельный, без права регистрации проживания» – прописаться было нельзя. Теперь это ограничение снято.

Конституционный Суд РФ постановлением от 14 апреля 2008 г. № 7-П признал «не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3), абзац второй ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов».

Поводом для вынесения решения стал иск семи жителей Краснодарского края, которые в течение нескольких лет тщетно пытались зарегистрироваться в своих дачных домах, так как не имели другого жилья.

Ситуация и в самом деле складывалась абсурдная: владея комфортабельными домами, эти люди де-юре оказались бомжами. Чиновники, ссылаясь на Закон о садоводческих объединениях, отнесли их жилье к категории дачных домиков без права регистрации. Некоторые из-за этого не получали пенсию, участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС – положенные льготы. «Мы даже в выборах участия принять не могли», – обрисовал ситуацию один из заявителей. В его случае чиновники не признали трехэтажный коттедж жилым домом – только «жилым строением». Получается, что деревенские хибарки со всеми удобствами во дворе были выше по статусу, чем добротные дома с отоплением и сантехникой в садовых товариществах!

Вынося решение, судьи сделали две важные оговорки: во-первых, прописываться можно только в дачных поселках, находящихся на территориях населенных пунктов; во-вторых – только в тех строениях, которые официально признаны жилыми.