Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

При получении паспорта на квартиру ее обследование обязательно. Для этого собственник должен обеспечить представителю БТИ доступ в помещение и предъявить ему оплаченную квитанцию.

Срока действия у технического паспорта на квартиру нет, но по закону не реже одного раза в 5 лет должна проводиться инвентаризация недвижимости. Если собственник при совершении сделки представит документ, который был заказан более чем 5 лет назад, регистрирующие органы могут отказать в регистрации.

Государственный кадастр недвижимости

С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который установил порядок учета недвижимого имущества в Едином государственном кадастре недвижимости.

В государственном кадастре недвижимости учитываются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в установленном порядке в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 3).

В кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности сведения о ранее присвоенном государственном учетном номере (кадастровом, инвентарном, условном), если такой номер был присвоен до присвоения кадастрового номера в соответствии с Законом № 221-ФЗ, сведения об адресе объекта, вещных правах на него, назначении здания, сооружения или помещения, природных объектах в пределах земельного участка и т. д.

Постановка на учет объекта недвижимости и снятие объекта с учета посредством внесения соответствующих сведений в кадастр осуществляются в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта или сведений о нем.

При принятии решения об осуществлении кадастрового учета заявителю выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта) или кадастровая выписка об объекте недвижимости (при внесении новых сведений об объекте недвижимости, внесении сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение вещных прав, а также при снятии объекта недвижимости с учета) (п. 2 ст. 23).

Общедоступные сведения, внесенные в кадастр, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц. За предоставление кадастровых сведений уплачивается государственная пошлина (ст. 14).

Закон обязал орган кадастрового учета размещать на официальном сайте в сети Интернет кадастровые карты, составляющие один из разделов кадастра (п. 4 ст. 13).

До 1 января 2013 г. установлен переходный период, в течение которого положения Закона № 221-ФЗ в отношении государственного учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства не применяются.

Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации[6 - Норма, регулирующая создание информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, вступает в силу с 1 января 2012 г.] (ст. 18 ЖК).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Отказ в государственной регистрации права либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон устанавливает определенные особенности регистрации отдельных видов недвижимого жилого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах регулируется ст. 23 Закона и ЖК РФ.

Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 24 регламентирует порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.

Порядок государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект регламентирует ст. 25.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства производится в соответствии со ст. 25.1.

Статьи 25.2 и 25.3 соответственно определяют «особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» и «особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества».

Порядок регистрации определяет разд. 3 Закона (ст. 12–21).

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения и с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, составленные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации (п. 4 ст. 131 ГК).

Порядок и процедура предоставления сведений установлены Федеральным законом № 122-ФЗ (ст. 7, 8).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять обобщенную информацию, в том числе аналитическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, по запросу любого лица, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей.

К обобщенной информации относится также информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информация о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация.

Такая информация может размещаться в сети Интернет на официальном сайте федерального органа в области государственной регистрации и официальном сайте органа нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п. 4, 6 ст. 7 Закона № 122-ФЗ).

Орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав устанавливает порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав[7 - Приказом Минэкономразвития РФ от 14 мая 2010 г. № 180 утвержден Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.] (п. 7 ст. 7 Закона № 122-ФЗ).

За предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата. Размеры платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п. 1 ст. 8 Закона № 122-ФЗ).

Санитарные требования к условиям проживания в жилых помещениях

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. № 64 утвержден и введен в действие с 15 августа 2010 г. СанПиН 2.1.2.2645 10 «Санитарно-эпидемио-логические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Документ устанавливает обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Требования санитарных правил не распространяются на условия проживания в зданиях и помещениях гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

Санитарные правила предназначены для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией жилых зданий и помещений, а также для органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор.

Контроль за соблюдением требований санитарных правил осуществляется органами, уполномоченными осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Документ устанавливает гигиенические требования:

? к земельному участку;

? жилым помещениям и помещениям общественного назначения;

? отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений;

? естественному и искусственному освещению и инсоляции. Устанавливает:

? допустимые уровни шума;

? допустимые уровни вибрации;

? допустимые уровни ультразвука и инфразвука, допустимые уровни электромагнитного излучения, допустимые уровни электромагнитного излучения промышленной частоты 50 Гц;

? требования к водоснабжению и канализации;

? требования к удалению бытовых отходов и мусора;

? требования к содержанию жилых помещений.