Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

В соответствии со ст. 82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно уменьшится, или увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (ст. 83 ЖК РСФСР).

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что произойдет с жилой площадью, занимаемой ответчиками, в результате капитального ремонта. Предъявляя требования к ответчикам о выселении с предоставлением в постоянное пользование другой жилой площади, истец не представил доказательств того, что в результате капитального ремонта и реконструкции занимаемая ответчиками жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[68 - Бюллетень ВС РФ. 2001.№ 1,2.]).

В этом примере с иском о выселении нанимателя и членов ее семью обратилось жилищное управление, но на его месте вполне может оказаться и инвестор. Для нас с вами важно понять из данного примера, что, помимо прочего, инвестор должен иметь документы (например, проектно-сметную документацию), содержащие сведениями о том, что произойдет с занимаемой нанимателем жилой площадью в процессе реконструкции. Более того, эти сведения должны быть точными и в соответствии с предписаниями п. 3 ст. 88 ЖК РФ отражать, что «в результате проведения… реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи…, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления».

Другой пример. В начале разд. III книги будет сказано о владельцах недвижимости в реконструируемом доме (здании), которые пытаются зарегистрировать (прописать) в своих квартирах как можно больше людей, дабы получить от инвестора недвижимость большей площади. Нужно заметить, что для достижения этой цели прописывать их не обязательно. Вселившиеся в квартиры люди могут проживать там и без прописки. Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой»[69 - Российская газета. 1995. № 87.] (приложение 42) было признано содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим Конституции России.

Статья 67 ныне действующего Жилищного кодекса содержит формулировку, аналогичную той, которую Конституционный Суд признал не соответствующей Конституции России. Сравните:

«Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи…» (ст. 54 ЖК РСФСР);

«1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке… вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц…» (ст. 67 ЖК РФ).

Поскольку закрепленное в ст. 67 ЖК РФ положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует Конституции (для вселения в жилое помещение не требуется соблюдения режима прописки), то граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают соответствующие права без прописки.

Сказанное о ст. 67 ЖК РФ означает следующее: наниматель жилого помещения, находящегося в доме (здании), подлежащем реконструкции, может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, которые приобретут право проживать в нем даже без прописки, а от инвестора они могут потребовать предоставления отдельного жилого помещения. Без сомнения, такие действия нанимателей могут в буквальном смысле «дорого обойтись» инвестору.

В заключение рассматриваемого третьего вопроса разд. II книги нельзя не упомянуть о заблуждениях инвесторов (возникающих, вероятно, по вине их работников) относительно прав на реконструируемый объект. Таким заблуждением является, например, мнение о том, что, когда в результате реконструкции создается новая вещь или новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ), инвестор приобретает на эту вещь право собственности (приложение 28).

Много раз инвесторы обращались в суд, чтобы приобрести право собственности на реконструируемый объект недвижимости, но в большинстве случаев получали отказ. Вот только два примера.

Например, Общество с ограниченной ответственностью «ЛЮС и К» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Сочи о признании права собственности на здание магазина «Гастрономчик ЛЮС и К», расположенное на Курортном проспекте г. Сочи на месте бывшей остановки «Санаторий им. Я. Фабрициуса». Иск мотивирован тем, что общество за свой счет произвело реконструкцию арендованного им помещения бывшей автобусной остановки, в результате чего был создан новый объект.

Решением от 27 февраля 2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30 апреля 2004 г., в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО «ЛЮС и К» просит судебные акты отменить, а исковые требования удовлетворить.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвовавших в деле лиц, суд решил, что содержащиеся в кассационной жалобе доводы должны быть отклонены по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может приобрести другое лицо на основании договора. В материалах дела отсутствует какой-либо договор, содержащий условие о переходе к ООО «ЛЮС и К» права собственности на спорное имущество. Более того, поскольку имущество являлось муниципальной собственностью, общество могло стать его собственником только в порядке приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Реконструкция и неотделимые улучшения вещи не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь. Лицо, которое провело реконструкцию либо неотделимые улучшения объекта (ст. 303, 623 ГК РФ), может претендовать лишь на возмещение затрат (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2004 г. № Ф08-3381/04; см. приложение 43).

В приведенном примере не было спора между инвестором, реконструировавшим дом (здание) на основании акта о реконструкции, и исполнительной властью, но все же описанная ситуация прекрасно показывает слабость позиции инвестора, желающего приобрести право собственности на объект недвижимости.

Еще пример. Общество с ограниченной ответственностью «Святая Ольга» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации г. Владивостока о признании за истцом права собственности на объекты недвижимости литеры А и Б, домик сторожа, расположенные по адресу г. Владивосток, ул. Главная, 5а, на том основании, что они построены и введены им в эксплуатацию, а потому являются его собственностью как вновь созданные.

Суд установил, что, согласно акту приема-передачи от 15 сентября 1995 г. ГГП «Приморская поисково-съемочная экспедиция», в муниципальную собственность г. Владивостока спорные здания переданы как капитальные строения. В данном акте указаны даты постройки спорных капитальных строений: домик сторожа – 1959 г., спальные корпуса – 1991 г. При этом имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о реконструкции и ремонте переданных истцу объектов недвижимости, а не об их строительстве.

Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства, подтверждающие его право собственности на спорные объекты, свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания на основании ст. 218 ГК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 мая 2004 г. № Ф03-А51/04-1/932; см. приложение 44).

Вместе с тем те инвесторы, которые в ходе «реконструкции» снесли объект недвижимости (как было сказано выше, с момента сноса недвижимости, в силу ст. 235 ГК, собственник утрачивает право собственности на нее) и на его месте построили новый объект недвижимости, имеют шансы на приобретение в собственность вновь построенной недвижимости. Однако, для того чтобы инвестор мог приобрести право собственности на вновь построенную недвижимость (на месте недвижимости снесенной на основании акта о реконструкции), даже в случае противодействия со стороны органов исполнительной власти ему необходимо соблюсти одновременно целый ряд условий.

Во-первых, объект недвижимости должен быть новой вещью (возведенной на месте снесенного с согласия органа исполнительной власти «реконструируемого» объекта недвижимости).

Во-вторых, новый объект недвижимости инвестор должен создать своими силами (или за свой счет) и для себя. Это должно быть отражено в инвестиционном договоре и подтверждено иными доказательствами. Рассмотрим пример, иллюстрирующий сказанное.

Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Нижний Новгород – Петролеум» (далее в этом примере – инвестор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Нижнего Новгорода о признании права собственности на объект незавершенного строительства – культурно-игровой центр «Империал», расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, дом 155.

Требования были мотивированы тем, что спорное нежилое помещение поставлено инвестору на баланс, находится в его фактическом владении, ни за кем не зарегистрировано.

16 октября 1997 г. между администрацией Нижнего Новгорода и инвестором был заключен инвестиционный контракт о проведении последним реконструкции муниципального нежилого здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, д. 155, литер А. По условиям контракта инвестор обязался разработать проект реконструкции здания, согласовать проект в установленном порядке, заключить с комитетом по земельным ресурсам и землепользованию договор аренды земли на период реконструкции здания, провести реконструкцию в определенный срок и обеспечить объем инвестиций в сумме 350 млн руб.

Администрация обязалась освободить инвестора от арендной платы за объект на время проведения работ по контракту, зачесть инвестору вложенные инвестиции в реконструкцию муниципального нежилого здания и после выполнения инвестором обязательств заключить с ним договор о передаче последнему здания в безвозмездное пользование в течение пяти лет в счет вложенных инвестиций, предоставить в дальнейшем приоритетное право на перезаключение договора о безвозмездном пользовании данного здания на новый срок.

Распоряжением исполняющего обязанности главы администрации Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. № 2059 инвестору было разрешено провести реконструкцию упомянутого муниципального здания в игровой центр.

В ноябре 1998 г. приемочная комиссия, назначенная приказом руководителя инвестора, оформила акт приемки в эксплуатацию реконструированного здания. Доказательств принятия объекта в эксплуатацию государственной комиссией, назначенной главой администрации Нижнего Новгорода, в материалах дела нет.

На основании распоряжения администрации Нижнего Новгорода от 28 января 2000 г. № 190-р инвестору передано в безвозмездное пользование до 31 декабря 2004 г. постановкой на баланс общества отдельно стоящее здание, расположенное по ул. Коминтерна, д. 155, литер А, и оформлен договор от 28 января 2000 г. № 8/645 безвозмездного пользования муниципальным нежилым помещением на срок до 31 декабря 2002 г.

В момент рассмотрения спора упомянутое здание находилось в аренде по договору аренды № 8/0643.

Инвестор, полагая, что в результате вложения инвестиций и проведения реконструкционных работ старый объект фактически перестал существовать и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, обратился с иском в арбитражный суд.

Доказательств того, что спорное здание инвестор построил для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, в материалах дела не имеется. Реконструкция объекта проводилась инвестором до заключения инвестиционного контракта, т. е. до 16 октября 1997 г. Таким образом, инвестор не доказал того, что спорный объект построен с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником его имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности и в иных случаях, предусмотренных законом. А материалы дела свидетельствуют, что администрация Нижнего Новгорода не имела намерений передавать реконструируемый объект в собственность инвестора. Расходы последнего на реконструкцию объекта, согласно распоряжению главы местного самоуправления Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. № 2059-р, учтены при передаче объекта в безвозмездное пользование по договору от 1 марта 2000 г. № 8/645.

Судебные инстанции отказали инвестору в удовлетворении заявленных требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2005 г. № А43-18183/2004-12-658; см. приложение 45).

В-третьих, инвестор должен создать новый объект недвижимости с соблюдением закона и иных нормативно-правовых актов (новое недвижимое имущество должно быть создано на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, по необходимым разрешениям и без нарушений градостроительных и строительных норм и правил).

Наконец, инвестиционный договор между инвестором и исполнительной властью, в случае его заключения, должен быть исполнен (сторонами подписан акт о реализации инвестиционного договора или иной документ). Проиллюстрируем сказанное примером.

Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитАпьянсСтрой» (далее в этом примере – инвестор) обратилось в арбитражный суд с иском к Правительству Москвы о признании за собой права собственности на нежилые помещения VIII, X, XII, расположенные по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1.

Иск обоснован тем, что инвестор является стороной инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2. Объект инвестиционного контракта в части прав, принадлежащих инвестору, сдан в эксплуатацию, т. е. цель инвестиционного контракта достигнута. Правительство Москвы уклоняется от обязанности оформления прав собственности инвестора на указанные нежилые помещения в соответствии с порядком, установленным в контракте № 5-1524/р-2, а именно от издания в рамках его компетенции акта реализации инвестиционного проекта с определением доли истца в общем имуществе в размере указанных площадей.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, инвестиционным объектом по контракту от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2 являлись нежилые помещения в доме по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1, которые подлежали распределению между участниками инвестиционной деятельности в следующем соотношении долей: 40 % – Правительству Москвы, 60 % – инвесторам.

Стороны инвестиционного контракта определили, что по его условиям раздел созданного недвижимого имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта, а оформление имущественных прав сторон на причитающиеся им доли – на основании этого акта.

Общий акт о результатах реализации инвестиционного проекта между участниками инвестиционного контракта составлен не был.

Таким образом, здание по указанному адресу находится в общей долевой собственности участников инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2, но, поскольку в отношении этого здания в момент рассмотрения спора были сохранены обязательства сторон и стороны не выполнили его условия об определении долей (что свидетельствует о том, что исполнение данного инвестиционного контракта не прекратилось), суд отказал инвестору в удовлетворении его требований (постановление ФАС Московского округа от 19 мая 2005 г. № КГ-А40/3624-05; см. приложение 46).

Об обязательном соблюдении инвестором четырех указанных выше условий свидетельствуют и иные судебные дела.

«АО «Свеагент Импекс энд Констракшен» (Швеция) обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к ЗАО «МОФ «Парижская Коммуна» о признании права собственности на здание, находящееся по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24.

В обоснование исковых требований истец указал, что переданное ему в аренду по договору аренды нежилых помещений № 513/15 от 5 мая 1998 г. отдельно стоящее 2-этажное здание общей площадью 770 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, принадлежащее ответчику на праве собственности, по просьбе собственника снесено. Истец ссылался на то обстоятельство, что вместо снесенного здания он своими силами и средствами возвел для себя новое строение, а потому в соответствии со ст. 136, 218 ГК, ст. 1, 3, 6 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 2, 5 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» является собственником вновь созданной вещи.

…Как следует из материалов дела, здание, являющееся предметом договора аренды, было снесено по предложению ответчика.