Экономика недвижимости: конспект лекций

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Средние цены по категориям домов и количеству комнат представлены в табл. 1.3.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

• дома с кирпичными стенами;

• панельные дома;

• монолитные дома;

• деревянные дома;

• дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло– и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Наибольшим спросом в Ленинградской области пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и др.

Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс. долл. CLUA, хотя элитные коттеджи и зимние дома находятся на особом счету и оцениваются в пределах от 50 до 100 тыс. долл. США.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной практике используется следующая классификация:

Класс А1:

1. Международный девелопер.

2. Центральное месторасположение, удобный доступ.

3. Полностью заново отстроенное здание.

4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.

5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:

– фальш-полы и подвесные потолки,

– высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,

– рациональная эффективная сетка колонн – расстояние между ними не менее 6 м.

6. Подземная парковка и удобный доступ.

7. Система бесперебойного электропитания.

8. Современные системы безопасности здания.

9. Профессиональный арендодатель.

10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

11. Международная управляющая компания.

Класс А2:

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.

2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.

3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.

4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».

5. Достаточная парковка и удобный доступ.

6. Система бесперебойного электропитания.

7. Современные системы безопасности здания.

8. Профессиональный арендодатель.

9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

10. Международная управляющая компания.

Класс В1:

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.

2. Реконструированное здание.

3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.

4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

5. Качественный ремонт «евростандарт».