Покупка дома и участка

Последовательность внесения поправок:

– 1. Поправка на условия финансирования.

– 2. Поправка на особые условия продаж.

– 3. Поправка на время продажи.

– 4. Поправка на местоположение.

– 5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

– 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

– 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

– 3. Статически обоснован.

– 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

– 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

– 1. Различия продаж.

– 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

– 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

– 4. Зависимость от активности рынка.

– 5. Зависимость от стабильности рынка.

– 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике – анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

где

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

где

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;

– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

– 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

– 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

– обоснование необходимости обновления действующего объекта;

– оценка зданий специального назначения;