Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

.

Граждане, своими действиями не ущемляющие ничьих интересов, однако имеющие в собственности участки, на которых расположены объекты (не только искусственно возведенные постройки, но и уже упомянутые деревья и иные насаждения), наличие которых создает потенциальную угрозу чужим законным интересам, также должны подчиняться нормам об устранении подобного рода преград до того, как те приведут к реальному нарушению правомочий собственников

.

Относительно недавно наметилась тенденция повышения мер ответственности за хранение на частной территории мусора и токсических отходов, вне зависимости от того, каким образом и по каким причинам данные объекты доставляют дискомфорт другим собственникам

. Отдельного внимания заслуживает и тот факт, что в последние десятилетия в связи с обострением ряда социальных проблем, лежащих на первый взгляд вне зоны регулирования имущественных отношений, американские суды взялись за рассмотрение исков тех лиц, чьи правомочия нарушаются действиями соседей, допускающих на территорию своей собственности наркоторговцев, членов экстремистских и террористических организаций и иных субъектов, чья деятельность представляет угрозу общественной безопасности и правопорядку

.

Наряду с рассмотренными выше средствами обеспечения права пользования имуществом Соединенные Штаты стремятся гарантировать беспрепятственную реализацию собственниками своего права владеть имуществом (right to possess) и удалять из пределов владения любых нарушителей (right to exclude)

. Последнее правомочие рассматривается американцами как категория почти сакральная, поскольку речь идет об охране от неправомерных посягательств границ владения – первоосновы отношений собственности

. Большинство судов оценивают право удаления из пределов владения как одно из основных и едва ли не самое определяющее в системе правомочий собственника

. Принципиальное значение имеет и его конституционное закрепление. Пятая и четырнадцатая поправки к Конституции США прямо устанавливают запрет на произвольное вторжение в чужую собственность и требуют – в случае возникновения острой необходимости нарушения охраняемых законом границ чужого недвижимого имущества – предоставления справедливой компенсации, а также соблюдения специальных процедурных норм

. Очевидно, что в данном контексте социально-правовое значение рассматриваемого правомочия существенно возрастает – западные исследователи настаивают на том, что право удаления нарушителей из пределов владения имеет комплексный характер и не исчерпывается рамками института собственности

. Естественно, что основания, формы и пределы ограничения такого правомочия становятся предметом особенно острых дискуссий

.

Сразу необходимо отметить, что по общему правилу защита производится от произвольного вторжения в пределы владения любых категорий нарушителей

. В известном решении по делу Хендлера против Соединенных Штатов суд постановил, что «в связке прав, образующих собственность, особую ценность несет правомочие, позволяющее собственнику удалять из пределов своего владения любого – будь то незнакомец или – для целей этого принципа – даже друг, но особенно – государство и власти»

.

Как отмечалось, основным признаком вторжения в пределы владения (trespass) является видимый физический характер проникновения какого-либо лица на территорию чужой собственности. При этом ответственность лица за такое вторжение может наступить и вследствие нарушения границ владения не только им самим, но и – в результате его воздействия – третьим лицом или даже вещью

. Примечательно, что проникновение считается совершенным вне зависимости от того, передвигался нарушитель по поверхности земли, под ней или над ее уровнем

.

Поскольку речь в данном контексте идет именно о произвольном характере вторжения в пределы владения, нарушением границ владения не могут считаться (trespass is privileged), в частности

: проникновение какого-либо лица на территорию чужого владения, санкционированное самим собственником (entry with the consent of owner), сюда же относятся сервитуты (easements); нарушение границ владения, совершенное по необходимости (necessity) – в чрезвычайной ситуации, с целью недопущения более серьезного вреда жизни, здоровью и имуществу граждан; вторжение на частную территорию, обусловленное общественными интересами, в том числе – стремлением предотвратить преступление, задержать правонарушителя, оказать медицинскую и иную помощь нуждающимся лицам; а также изъятие собственности ввиду общественной необходимости

и аналогичные случаи.

В работах американских юристов, известных своим стремлением связать теорию с практикой, стали встречаться тезисы о том, что собственник земельного участка, желающий избежать споров о нарушении границ его владения, должен заблаговременно позаботиться об установлении на территории своего владения специальных знаков, информирующих всех окружающих об отсутствии у него намерений санкционировать вторжение в пределы владения посторонних лиц

.

В случаях, когда, несмотря на все усилия заинтересованных лиц, нарушения правомочий собственника избежать не удалось и его имущественные интересы пострадали, он может обратиться в суд за защитой, исходя из того, какое именно правомочие и каким образом было нарушено.

Если речь идет о nuisance, то истец и ответчик обладают широкими возможностями для максимально эффективного разрешения спора. С учетом конкретных обстоятельств дела, включая характер ущерба, степень и форму вины нарушителя, стороны имеют возможность применить три различных средства защиты (remedies): нормы о защите собственности (property rules); нормы о применении ответственности (liability rules) и нормы о признании неотчуждаемости права (inalienability rules)

.

В первом случае истец может требовать судебного запрета (injunction), обязывающего ответчика прекратить нарушение права владения (ответчик, в свою очередь, может взять на себя обязательство выкупить владение). В случае применения норм об ответственности истец вправе требовать компенсации вреда (damages) (при этом у ответчика не возникает прямого обязательства прекратить нарушение права собственника, и он может продолжать такие действия до тех пор, пока истец не компенсирует ему издержки, связанные с их прекращением)

. Наконец, в случае признания неотчуждаемости права последствия наступают в зависимости от того, что именно будет признано: суд может признать как наличие у ответчика права на занятие определенной деятельностью, пусть даже нарушающей интересы другого лица (например, в случае распространения на него действия статута, отменяющего любые частноправовые соглашения в данной области), так и наличие у ответчика обязанности (нарушение которой ничтожно) воздержаться от занятия определенной деятельностью

.

Судьи нередко сталкиваются с проблемой, когда на чаше весов оказываются с одной стороны интересы собственника, лишенного возможности беспрепятственно пользоваться имуществом, а с другой – интересы общества и государства, связанные, предположим, с высокой социально-экономической значимостью предприятия, осуществляющего в процессе своей деятельности выброс пыли и паров, проникающих на соседствующие частные территории

. Проанализировав судебную практику по данным вопросам, Американский институт права (American Law Institute) сформулировал руководящие начала для разрешения подобного рода ситуаций во Втором своде норм деликтного права (Restatement (Second) of Torts). Наиболее существенными представляются следующие положения.

Во-первых, выдача судебного запрета должна допускаться лишь в случаях причинения существенного вреда истцу (превышающего общественную пользу от деятельности ответчика). Во-вторых, требование истца о компенсации убытков (без вынесения судебного запрета на прекращение нарушения права владения) должно быть удовлетворено, если деятельность ответчика приносит больше общественной пользы, чем вреда, но при этом значительно нарушает владельческие интересы данного собственника. Наконец, в-третьих, в удовлетворении иска по всем основаниям должно быть отказано, если вред, нанесенный истцу, незначителен, деятельность нарушителя общественно полезна, а возложение на него обязанности по выплате компенсации поставит ответчика под угрозу банкротства

.

Многие суды различают временное (temporaty nuisance) и постоянное (permanent nuisance) нарушение правомочий собственника, связанных с использованием имущества. При этом под постоянным нарушением понимается такое положение дел, при котором собственности истца причинен непоправимый вред, либо есть существенные основания полагать, что нарушение права пользования не может быть прекращено. В данном случае сроки исковой давности начинают течь с момента начала нарушения права. Иначе рассматривается временное (и/или периодическое) нарушение права пользования, при котором ответственность нарушителя может быть смягчена его собственными действиями (прекращением нарушения; оказанием содействия потерпевшему и т. д.) – в такой ситуации сроки исковой давности рассчитываются по каждому эпизоду самостоятельно

.

Владельческие правомочия и, главным образом, право собственника удалять нарушителей из пределов владения защищаются посредством иска о нарушении границ.

При этом помимо самого факта произвольного физического вторжения в чужое владение

никакие другие обстоятельства, включая наличие вины и возникновение ущерба, не требуют самостоятельного доказывания. Следует также иметь в виду, что добросовестное заблуждение в целом не рассматривается в качестве основания освобождения от ответственности при вторжении в частную территорию. Вместе с тем последствия вторжения в пределы владения, совершенного под воздействием добросовестного заблуждения, различаются в зависимости от формы такого вторжения.

Так, если лицо построило на своем участке дом, но, добросовестно заблуждаясь относительно того, что соседняя земля никому не принадлежит, нарушило границы и захватило часть чужого владения (encroachment), потерпевший имеет право на восстановление нарушенного права путем снесения нарушителем постройки либо на компенсацию убытков, понесенных в связи с ее сооружением

.

В случае когда добросовестно заблуждавшееся лицо возвело новый дом целиком на чужой земле (good faith improvement), такой дом по нормам американского права автоматически следует судьбе земли и переходит в собственность ее законного владельца. Это является своеобразным исключением из общих правил о защите от вторжения в пределы владения, поскольку в данном случае вторжение не только не причиняет собственнику материального ущерба, но и увеличивает первоначальную стоимость недвижимости. Во избежание ситуации неосновательного обогащения (unjust enrichment) добросовестно заблуждавшемуся застройщику (good faith improver) присуждается, как правило, компенсация вложений, осуществленных им в процессе благоустройства чужой земли

.

В случае с trespass, равно как и в ситуации с nuisance, Соединенные Штаты предоставляют сторонам сразу несколько средств судебной защиты.

Прежде всего, истец вправе потребовать возмещения вреда. Но что, если при нарушении границ владения никакого вреда не возникло? Американская доктрина сформулировала однозначную позицию на этот счет: сам факт вторжения в пределы чужого владения становится основанием взыскания с ответчика номинального вреда (nominal damage). При наличии реального вреда (actual damage) суд взыскивает его с ответчика в полном объеме. Истцу также может быть присуждено право требования компенсационных выплат (compensatory damages), связанных с нанесением его собственности иного ущерба. Кроме того, на ответчика могут быть возложены штрафные санкции, например, в качестве наказания за злоумышленное поведение и за нарушение общественного порядка

.

Потерпевший, оказавшийся не в состоянии самостоятельно удалить нарушителя из пределов владения, также вправе потребовать вынесение судебного запрета, обязывающего ответчика немедленно прекратить нарушение.

И наконец, суд может вынести в отношении истца решение о признании неотчуждаемости права

, что является немаловажным инструментом защиты и восстановления нарушенных интересов.

Указанные принципы осуществления и защиты прав пользования и владения имуществом являются в значительной степени общими для всех категорий американских собственников. Остальные правомочия, включая право распоряжения, существенно различаются по объему и содержанию в зависимости от того, на каком вещно-правовом титуле имущество принадлежит собственнику