Строительство дома быстро и дешево

? произвести межевание участка (этим занимается Федеральная кадастровая служба).

Приобрести участок на вторичном рынке, с одной стороны, проще, поскольку не возникает проблем с целевым использованием земли, а с другой – сложнее. Дело в том, что риелторские компании в основном занимаются довольно большими участками – площадью от 1 гектара – или предлагают не землю, а готовые загородные дома. Существуют, конечно, частные продавцы, но тут высока вероятность мошенничества.

ВНИМАНИЕ

Не следует оставлять залог за участок до того, как решение о покупке принято окончательно, а все документы и сам участок проверены и оценены приглашенным вами специалистом.

Приведу наглядный пример. Вам предлагают приобрести участок в живописном месте и по весьма привлекательной цене. Продавец объясняет низкую стоимость земли тем, что ему срочно нужны деньги (свадьба дочери, предстоящая операция кого-либо из близких, оплата обучения детей и т. д.). Объяснения обычно выглядят очень убедительно, да и продавец кажется человеком приличным во всех отношениях. Вы осматриваете участок, при этом все устраивается таким образом, что пригласить специалиста вы просто не успеваете. С землей и документами на первый взгляд все в полном порядке. Однако вы, как человек осторожный, настаиваете на том, чтобы участок осмотрел специалист. Продавец охотно соглашается, но упоминает, что есть и другие покупатели, а ведь время не ждет. В результате вы договариваетесь о залоге. При этом сумма совсем невелика по сравнению со стоимостью участка – от 200 до 500 долларов. Вы вручаете продавцу залог, не забыв выяснить его паспортные данные, и даже берете у него расписку, а затем возвращаетесь вместе со специалистом. И вот тут выясняется, что строительство на данном участке затруднительно: слишком высоко залегают грунтовые воды, грунт пучинистый и т п. То есть в итоге строительство обойдется слишком дорого. Естественно, такой участок вам не нужен, и вы отказываетесь от покупки. Но поскольку отказ ваш, а не продавца, залог остается у него.

Очень немногие из тех, кто попался на эту удочку, подозревают, что стали жертвами мошенничества. А ведь участок зачастую даже не принадлежит «продавцу», и документы предъявляются поддельные. Но участок специально выбирается так, чтобы потенциальный покупатель, уже оставивший залог, сам отказался от покупки.

ВНИМАНИЕ

Если продавец по какой-либо причине отказывается представить документы, касающиеся предыдущих сделок, настаивает на внесении залога, а также просит, чтобы решение о приобретении участка было принято немедленно, – это является достаточным основанием для сомнений в его честности.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, лучше обратиться к профессиональным риелторам, которые занимаются небольшими участками под застройку. Да, их услуги стоят денег, но зато вам будет предложен не один участок, а несколько подходящих, что существенно облегчит поиски. Кроме того, риелтору можно передоверить оформление сделки (подобная услуга обходится в 300–500 долларов) и не бегать самому по инстанциям с документами.

При общении с риелторами следует учитывать, что их работа – продавать. Разумеется, они склонны приукрашать описания предлагаемых земельных участков. Вам расскажут об очаровательном озере, которое располагается неподалеку от участка, а на самом деле это небольшой пруд с затхлой водой. Вы узнаете о необычайно целебном воздухе соснового леса, примыкающего к участку, но этот лес вполне может оказаться чахлой порослью. А все мыслимые блага цивилизации, якобы доступные владельцу участка, в результате сведутся к крохотному деревенскому магазинчику, в котором даже хлеб купить затруднительно. Не обижайтесь на риелторов. Такая у них работа. Как говорится: на то и щука в море, чтобы карась не дремал. Если вам понравилось описание, съездите и посмотрите на участок. Поговорите с людьми, которые живут неподалеку: соседи обычно знают все, в том числе кто, когда и за какую сумму эту землю покупал и продавал и почему в таком чудном местечке до сих пор не построен дом.

Помните, что ваше представление об идеальном участке для застройки и представление риелтора о том, что вам нужно, могут кардинально различаться.

Договариваясь о купле-продаже, не соглашайтесь на первую предложенную цену. Как правило, она завышена – именно с расчетом на последующий торг. Так что торговаться нужно – в 99% случаев скидка вам обеспечена, и порой весьма существенная (до 30–35% от первоначальной цены).

Кроме того, как бы хорош ни был участок, предложенный вам данным риелтором, оцените несколько разных вариантов – другой участок может оказаться еще лучше. Если вам сообщают, что за каким-то участком уже выстроилась очередь и земля может уйти в другие руки, – ничего страшного. Ваш участок от вас никуда не денется. А подобное заявление риелтора в большинстве случаев является всего лишь рекламным ходом, который должен ускорить совершение сделки. Практически всегда можно попросить продавца «придержать» понравившийся участок до тех пор, пока не будет принято окончательное решение.

Не стоит забывать и о том, что на вторичном рынке можно приобрести не землю, а дом. Порой на весьма неплохих участках стоят самые настоящие развалюхи. Подобные строения оцениваются недорого, а вопрос с разрешением на строительство решается довольно быстро, ведь на участке уже есть дом. А в некоторых случаях можно даже без разрешения обойтись и просто модернизировать имеющиеся постройки. Иногда старый дом сносят, а на его месте возводят новый – и это называют ремонтом.

Межевание земельного участка

Еще недавно объектом любых операций: продажи, обмена, дарения, наследования и т. д. – мог стать лишь земельный участок, который прошел процедуру межевания.

ПРИМЕЧАНИЕ

Межевание – геодезический способ определения границ земельного участка.

Однако Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» сделал процедуру межевания необязательной. Тем не менее в пользу межевания есть ряд аргументов, которые следует принять во внимание, приобретая земельный участок.

Зачастую земельные участки, предлагаемые на продажу, достаточно долго никак не используются, и лишь немногие из соседей могут удержаться от соблазна изменить границы «ничейной» земли. «Откусывается» кусочек с одной стороны, с другой… В результате участок не только принимает причудливую геометрическую форму, но и существенно уменьшается. Если же участок прошел процедуру межевания, то по поводу незаконных действий соседей можно не беспокоиться: имеются официально закрепленные границы, и достаточно всего лишь установить ограждение (забор) в соответствии с этими границами (кадастровым планом).

Впрочем, покушаться на границы могут не только соседи. Районные архитекторы, которые должны отвечать за соблюдение генерального плана застройки, редко утруждают себя строгим контролем. В результате то, что указано на генеральном плане, может оказаться лишь красивой теорией, а фактические застройки благополучно «наезжают» на чужую землю. Если же произведено межевание участка, то есть установлен его легальный статус, не приходится корректировать генеральный план за свой счет.

Когда на земельном участке планируется построить коттедж, то межевание становится необходимостью, ведь оно обеспечивает защиту будущей собственности. Кроме того, межевание повышает ликвидность недвижимости, что тоже немаловажно.

Приобрести участок с расчетом впоследствии пройти процедуру межевания самостоятельно – не слишком удачное решение. Межевание занимает довольно много времени (к примеру, в Московской области – от шести месяцев до года), да и собственнику земли придется побегать: представить геодезистам копию генерального плана и акты согласования границ с соседями (а ведь их нужно еще согласовать!); опубликовать в газете объявление о проведении собрания; подать заявление о постановке на учет в Роснедвижимость и т. д.

Впрочем, дело даже не во временных и финансовых затратах (кстати, в той же Московской области межевание обходится в 10–20 тыс руб.). Могут возникнуть сложности другого рода. Представьте, что вы приобрели участок, границы которого нарушили соседи. Вряд ли они охотно подпишут акт согласования границ. Другой вариант: сосед сам был бы не прочь приобрести эту землю, но его не устроила цена; он ожидал, что участок не будет продан и его можно будет купить дешевле, а тут вы разрушили все его планы. Такой сосед тоже вполне может отказаться подписать акт согласования границ, без которого межевание невозможно.

Думая о строительстве собственного дома, нельзя забывать о вопросах наследования и о возможном разделе собственности. И в этом случае межевание значительно облегчит жизнь.

Таким образом, если вы планируете превратить свою землю в дорогостоящую и ликвидную собственность, желательно приобрести участок, который уже прошел процедуру межевания.

На что обратить внимание

Вам понравился участок, и вы готовы его купить. Но прежде, чем выложить за него деньги, уточните, не находится ли данная земля на территории водоохранных зон и санитарно-защитных полос, не относится ли она к сельскохозяйственным угодьям. В противном случае может оказаться, что, став счастливым обладателем участка, вы не сможете построить на нем дом.

Помните, что существует ряд факторов, которые влияют не только на цену земли, но и на последующую стоимость строительства.

Тип грунта и уровень залегания грунтовых вод

От того, какой на участке грунт, зависит вид фундамента, а иногда – и внешний вид дома. Ведь не при каждом типе грунта удастся устроить подвал, гараж в цокольном этаже, погреб и т. д. Наиболее проблемными считаются торфяные и глинистые грунты.

Торфяной грунт – это фактически осушенное болото. Как следствие, он насыщен влагой, а грунтовые воды залегают в нем очень высоко. Проблемы могут возникнуть уже при строительстве, а о сроках безремонтной эксплуатации дома и говорить не приходится.

Что касается глинистого грунта, то осенние дожди или весеннее таяние снега приводит к его размыванию. Кроме того, глинистый грунт может промерзать на глубину до 1,5 м и сильно вспучиваться, что также отрицательно сказывается на строении.

Разумеется, грамотный архитектор практически на любом грунте способен построить даже дворец. Однако все упирается в финансовые возможности. Чем более проблемный грунт на участке, тем дороже сооружение фундамента и, следовательно, строительство в целом. К примеру, возведение двухэтажного кирпичного коттеджа на торфяном грунте обойдется в три-четыре раза дороже, чем если бы такой же коттедж построили на хрящеватом (смесь песка и глины с большим количеством щебня и мелкого камня) или песчаном грунте. К тому же в первом случае сложно гарантировать, что фундамент прослужит долго.

Если уровень залегания грунтовых вод высок, то в период паводков участок (а вместе с ним погреб, подземный гараж, подвал) может быть затоплен.

ПРИМЕЧАНИЕ

На участке, расположенном в низине, подземный гараж, погреб и подвал будут затапливаться каждую весну, даже если зимой было относительно мало снега. А если к тому же грунт глинистый, то для затопления окажется достаточно сильного дождя или нескольких дождливых дней.

Данный вопрос можно решить при помощи устройства основательной гидроизоляции и дренажной системы, однако это предполагает внушительные финансовые затраты.

Проверить уровень залегания грунтовых вод можно в течение часа, вооружившись обычной лопатой. Для этого в разных местах участка нужно выкопать несколько скважин глубиной 0,6–0,7 м. Если через час в них соберется вода, то грунтовые воды залегают высоко. Но даже если углубления остались сухими, следует уточнить у местных жителей, не затапливается ли участок во время весенних паводков и осенних дождей. Ведь при некоторых типах грунтов даже небольшой уклон земли может способствовать затоплению.

Наличие воды и коммуникаций

Стоимость земли и последующего строительства во многом зависит от того, есть ли на участке коллективное водоснабжение или индивидуальный источник воды (колодец, скважина), централизованное газоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная линия.

Водоснабжению нужно уделить особое внимание. Порой даже на участке, расположенном в населенном пункте с централизованным водопроводом, требуется сооружение индивидуального источника воды. Так бывает, если местная система водоснабжения не справляется с нагрузкой, – особенно летом, когда много воды уходит на полив огородов. В некоторых населенных пунктах случаются длительные перебои с водой, и местные жители вынуждены пользоваться колодцами или другими индивидуальными источниками воды.

Однако устройство собственной скважины может стоить весьма дорого. Так, чтобы достичь водоносного горизонта порой требуется вырыть скважину глубиной 60–80 м.

Есть еще один нюанс, который может воспрепятствовать устройству индивидуального источника водоснабжения, даже если водоносный горизонт залегает неглубоко: в некоторых районах вода непригодна для бытового использования, поскольку в ней содержатся бактериологические и (или) химические примеси. Чтобы узнать, каково качество воды, желательно получить заключение санэпидемстанции. Впрочем, если неподалеку от выбранного вами участка имеются скважины, то высока вероятность, что подземные воды на нем будут аналогичного качества, поэтому достаточно опросить соседей.

Канализационная система также может стать причиной головной боли, если изначально упустить этот момент из виду. Оптимальный вариант – наличие на участке коммунальных канализационных сетей. От вас потребуется лишь получить разрешение на сброс определенного объема стоков и при строительстве подключиться к централизованной системе. Однако и здесь могут возникнуть сложности, например, если участок расположен ниже уровня централизованной канализационной системы. Любая авария на центральной линии – и из вашего туалета хлынут сточные воды всего поселка. Кроме того, вам потребуется установить насосы, чтобы стоки могли попасть в централизованную систему: снизу вверх самотеком ничего не пойдет. А это предполагает совсем другие расходы, чем в случаях, когда канализация расположена ниже уровня участка.

Если централизованной канализационной системы нет, то придется организовывать локальную.

Электроснабжение

Электричество необходимо не только для того, чтобы освещать дом, – оно понадобится уже на стадии строительства, ведь иначе не удастся воспользоваться дрелью, электропилой и др. Конечно, вы можете мечтать о доме, расположенном вдали от цивилизации, однако в таком случае готовьтесь не только к примитивной жизни при свечах, но и к достаточно примитивной постройке, ведь большинство современных инструментов невозможно использовать без электричества. Правда, существует альтернативный вариант: приобретение собственной подстанции. Но это потребует дополнительных (и весьма внушительных) расходов.

Если даже вы увидели заветные столбы совсем рядом с участком, не спешите радоваться. Сначала уточните, сколько энергии местная администрация выделяет на каждый дом. Учтите, что согласно существующим нормам одному дому положено не более 9,6 кВт. А в случае, если поселковая подстанция, к которой вы собираетесь подключаться, работает на пределе мощности, может оказаться, что вам достанется всего лишь 6, а то и 3 кВт.

ПРИМЕЧАНИЕ