Жилищное право

12. В каких случаях возможно применение жилищного законодательства по аналогии?

13. Что такое источники жилищного права и на какие группы они делятся?

Тема 3. Жилищный фонд. Государственный контроль и учет жилищного фонда

Основные понятия

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ).

Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых им по договорам найма специализированных жилых помещений. Входит в государственный и муниципальный жилищные фонды.

Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда.

Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Государственный учет – учет жилых помещений, суть которого заключается во всестороннем обследовании жилых помещений на предмет их технического, санитарно-эпидемиологического состояния, потребности в ремонте, соответствия градостроительным нормам, а также в определении количества жилых помещений и их отношения к тому или иному

жилищному фонду, соответствия тарифов платы за жилье и коммунальные услуги установленным стандартам.

Технический учет – государственный учет, заключающийся в технической инвентаризации, то есть в обследовании технического состояния жилого помещения и его паспортизации (выдаче технического паспорта – документа, который содержит техническую и иную информацию о жилом помещении).

Статистический учет – проводится для выяснения количества жилых помещений в каждом жилищном фонде.

Бухгалтерский учет – связан с оплатой коммунальных услуг и жилья, а также с определением тарифов оплаты.

В ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд определен как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, вне зависимости от формы собственности и цели использования таких помещений. ЖК РФ устанавливает классификацию жилищного фонда, основывая ее на двух признаках: 1) принадлежность к той или иной форме собственности; 2) в зависимости от целей использования.

По первому признаку — форма собственности на жилые помещения – различают три вида жилищного фонда:

1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц);

2) государственный (принадлежащий на праве собственности: Российской Федерации – жилищный фонд Российской Федерации, субъектам Российской Федерации – жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).

В зависимости от целей использования различают четыре вида жилищного фонда:

1) социального использования;

2) специализированный;

3) индивидуальный;

4) коммерческого использования.

Между двумя способами классификации существует определенная связь, которая выражается следующим образом.

1. Жилищный фонд социального использования может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Такое ограничение обусловлено понятием договора социального найма, по которому наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. В отношении частного жилищного фонда также может быть заключен договор найма жилого помещения, однако регулироваться он будет не ЖК РФ, а ГК РФ (гл. 35).

2. Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений. Он отличается от остальных фондов, поскольку является совокупностью разнородных фондов. В состав специализированного жилищного фонда входят следующие жилые помещения:

• служебные;

• в общежитиях;

• в домах системы социального обслуживания населения;

• маневренного фонда;

• фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

• фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

• предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Из указанных фондов в частной собственности могут находиться только жилые помещения в общежитиях и в домах системы социального обслуживания населения. Жилые помещения, входящие в состав остальных фондов, могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

3. Индивидуальный жилищный фонд может находиться только в частном жилищном фонде. Данный фонд используется собственниками таких помещений для личного проживания, проживания членов своей семьи, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Юридические лица – собственники таких помещений используют их для проживания граждан также на безвозмездной основе.

4. Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, используемых собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, регулируемых гражданским законодательством, например: договор коммерческого найма, договор аренды и т. д. Данный фонд может находиться в любой форме собственности.

В соответствии с жилищным законодательством за использованием и сохранностью жилищного фонда установлен государственный контроль (ст. 20 ЖК РФ). Данный контроль осуществляется вне зависимости от формы собственности жилищного фонда.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется органами государственной жилищной инспекции, которые действуют на основании Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086. Система органов государственной жилищной инспекции в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах Российской Федерации. Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие функции:

? координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

? анализирует отчетные, статистические данные, результаты проверок на местах, другие информационные материалы и на их основе подготавливает предложения по совершенствованию эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве, переходу на договорные отношения, развитию конкурентной среды, улучшению работы государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, осуществлению перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг, стимулированию процессов участия населения в управлении жилищным фондом и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, сохранности и улучшению их использования, содержания и ремонта;

? разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;

? осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

? осуществляет работу по подбору, профессиональной подготовке и переподготовке кадров органов государственной жилищной инспекции;

? участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок использования, ремонта и содержания жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:

? за использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территориях;