Те самые правила девелопера. Тот самый путь к прибыли

Двор и придомовая территория. Современные дворы проектируются так, чтобы жителям было приятно заходить на территорию и проводить там как можно больше времени. Отсюда разнообразие детских площадок, предназначенных для детей разных возрастов, переход на природные материалы отделки, большая площадь озеленения и даже появление нового формата «двор-сад», в котором хочется гулять, играть, общаться и заниматься спортом.

В проектах комплексной застройки девелоперы все чаще обращают внимание на комфорт и эстетическую привлекательность, чистоту и безопасность пространства вокруг дома.

Архитектура. Все больше девелоперов осознают, что новостройки, с одной стороны, формируют облик и восприятие района и города, а с другой – должны отвечать запросам жителей эстетически и функционально.

Для этого девелоперы стали привлекать к проектам высококлассных архитекторов. Так в описаниях проектов появились термины «архитектурный стиль», «ритм фасада», «переменная этажность», «квартальный тип застройки», «внутреннее пространство двора и внешнее пространство улицы», а сами проекты все чаще внешне стали напоминать европейское жилье.

Инфраструктура. Остановки и парковочные места, школа и детский сад в пяти минутах ходьбы, магазин и парикмахерская в собственном доме, кружок, спортивная секция, фитнес-зал в своем квартале – факторы, повышающие привлекательность жилья наряду с хорошими планировками и благоустроенным двором.

Строительство социальных объектов и управление наполнением коммерческих помещений оказались в фокусе девелоперов как составляющие комфортного жилья. Особую роль эти факторы стали играть после периода карантина, когда все самое важное должно быть под рукой, в пределах шаговой доступности.

Форматы жилья. В поисках новых ниш и конкурентных преимуществ застройщики как экспериментируют внутри многоэтажного формата, так и выводят на рынок новые форматы жилья. В первом случае в новостройках появляются квартиры с террасами, двухэтажные квартиры, квартиры с отдельным входом. Во втором застройщики развивают принципиально новые форматы – например, апартаменты[1 - Апартаменты – это квартиры гостиничного типа для временного проживания или сдачи в аренду. В российской практике чаще всего это были нежилые помещения, которые разными способами модернизировались для жилья. За счет более низкой стоимости этот формат стал пользоваться спросом у покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и в единичных случаях начал появляться в других миллионниках. Теперь, изменив концепцию и модель реализации продукта, девелоперы сформировали новую нишу – апарт-отели. Новый продукт позволяет обычному покупателю, непрофессиональному инвестору вложить деньги в относительно безопасный инвестиционный продукт и получать с этого ренту. В отличие от традиционной модели сдачи в аренду, процесс организует управляющая компания. Она генерит денежный поток, сдавая апартаменты и в долгосрочную, и в краткосрочную аренду, повышая доходность этого продукта (до 10?15 % годовых). В результате девелопер продает уже не жилье, не дотягивающее до жилого, а инвестиционное предложение с хорошими показателями доходности и низким уровнем риска. Стоимость такого формата не только не уступает привычным ЖК, но зачастую превосходит их.] и малоэтажный формат[2 - Малоэтажный формат – дома высотой три-шесть этажей в сочетании с природным ландшафтом и собственной инфраструктурой, создают эффект загородной жизни в городе. При средней высоте нынешних новостроек в 18 этажей этот формат, несомненно, получил свою аудиторию благодаря низкой плотности застройки, оптимальному соотношению количества жителей и площади территории.].

Концепция. Продукт девелопера, как и любой другой продукт, лучше запоминается и продается, когда имеет собственный уникальный облик. Если на этапе ажиотажного спроса на жилье продавалось все, что строилось, то сейчас покупатель выбирает те проекты, которые лучше решают большее количество его жизненных задач. В конкурентной борьбе сегодня выиграют те комплексы, в основе которых заложена идея улучшения качества жизни.

В успешных проектах эта идея реализуется на всех этапах создания продукта – от концепции до воплощения в каждой его составляющей.

Управление. Развитие и усложнение продукта девелоперов сформировало высокие требования к обслуживанию домов, территории и уровню сервиса для жителей. Застройщики поняли, что формирование положительных впечатлений от проживания и сервиса – самый надежный путь к созданию имиджа, рекомендациям и повторной покупке.

Сейчас многие застройщики организовали собственные сервисы по обслуживанию своих домов, чтобы поддерживать его качество.

Повышенные требования к обслуживанию привели к появлению на рынке новых технологичных управляющих компаний, составляющих альтернативу собственным сервисам застройщика.

3. Создание востребованных планировок

Квартира – это сердце девелоперского проекта. Цена ошибки здесь высока. Если фасад, входные группы, благоустройство в ходе строительства можно скорректировать и улучшить, то планировки изменить уже не получится.

Вся наша практика показывает, что именно из-за ошибок проектирования квартир девелопер теряет бо?льшую часть потенциальной прибыли. Если вам нужен востребованный и финансово успешный проект, уделите созданию планировок особое внимание.

Для начала нужно определиться с квартирографией проекта – распределением квартир по типам. Чтобы правильно определить, сколько нужно запроектировать однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, ответьте на вопросы: кому мы будем продавать эти квартиры? Кто наша целевая аудитория?

Для правильных ответов надо провести исследование проектов-конкурентов в локации и изучить потребителей. О том, как правильно проводить такие исследования, мы расскажем в главе «Правила проведения исследований».

Для московской и санкт-петербургской агломераций, которые отличаются высокой стоимостью земли и значительной долей региональных покупателей, работает правило квартирографии «60-30-10»: 60 % однокомнатных, 30 % двухкомнатных, 10 % трехкомнатных квартир. В большинстве случаев такая квартирография будет оптимальной в массовых сегментах.

В регионах, где нет высокой миграции, покупатели в первую очередь хотят расширить пространство. Поэтому доля студий и однокомнатных квартир должна быть меньше.

Также важно эффективно управлять средней площадью квартир в проектах и не увеличивать нефункциональную площадь.

Следующий важный шаг – необходимо решить, какой диапазон площадей мы хотим задать. Если не попасть в эффективную среднюю площадь квартир, то продажи будут совсем не такими, как вы планировали.

В последнее время сформировался тренд на снижение площади квартир и рост функциональности.

По нашему опыту, в массовом сегменте можно эффективно вместить весь необходимый функционал в такую площадь:

– 34–36 м? – для однокомнатной квартиры с отдельной кухней;

– 36–38 м? – для квартиры с кухней-гостиной и одной спальней;

– 48–52 м? – для двухкомнатной квартиры с отдельной кухней;

– 52–56 м? – для квартиры с кухней-гостиной и двумя спальнями;

– 66–70 м? – для трехкомнатной квартиры с отдельной кухней;

– 70–75 м? – для квартиры с кухней-гостиной и тремя спальнями.

Это непростая задача, и для того чтобы сделать эффективные планировки в небольшом метраже, важно как следует продумать компоновку и зонирование квартир.

Площадь квартир меняется в зависимости от класса проекта: чем он выше, тем больше площадь. Например, в классе комфорт можно получить эффективную двухкомнатную квартиру с кухней-гостиной 52 м?. Добавим один из элементов комфорта (функциональный элемент, повышающий комфорт проживания) – санузел в спальне родителей, или эркер в кухне-гостиной, или дополнительную систему хранения – и получим квартиру площадью 57–60 м? с дополнительной функциональностью.

При увеличении площади квартиры нужно увеличивать функциональность и элементы комфорта, а не просто «пустые» дополнительные квадратные метры, которые лишь дают «роскошь пустоты».

Следующий этап – правильно разместить квартиры на этаже.

Необходимо определить, в каком месте и на каких этажах квартиры разных типов будут лучше продаваться. Как правило, большие квартиры лучше всего размещать в наиболее выгодных местах, а именно – в торцах секций, выходящих на улицу, что добавит им ценности. В глубине секции лучше размещать небольшие квартиры, а рядом с лифтами – самые маленькие (это не снизит их востребованность).

Часто идеальному расположению квартир на этаже мешают нормы инсоляции. Поэтому еще на этапе разработки мастер-плана следует поставить архитекторам задачу расставить секции на участке так, чтобы освещение всех квартир было в пределах нормы. Часто это сложно сделать без потерь продаваемой площади. По нашему опыту, с такой проблемой может справиться вариативное проектирование – два или три варианта проектов от разных архитекторов позволят выбрать наилучший вариант.

Итак, мы разобрались с квартирографией, средней площадью и распределили квартиры на этаже. Теперь начнем конструировать квартиры.

Лучшей основой для создания планировки является сценарий жизни, который можно будет реализовать в этой квартире. Важно учесть и современные тренды в проектировании пространства:

– лишние метры не нужны, если они не добавляют функциональности или не меняют сценарий жизни;

– хранение преимущественно выносится из квартиры в кладовки/келлеры, освобождая больше пространства для жизни;

– и новый тренд – создание/выделение пространства в квартире для удаленной работы. Для этого хорошо подходит теплый балкон.

Рассмотрим процесс создания планировки на примере сценария жизни «молодая семья с одним ребенком» в классе стандарт.

Для комфортной жизни им необходимы:

– отдельная спальня для ребенка;

– место, где вся семья может проводить время;

– доступность санузлов для всех членов семьи;

– системы хранения, чтобы не загромождать комнаты.

С учетом ограниченного бюджета семьи такая планировка может состоять из следующих элементов.

Прихожая. Она может быть небольшой, но все равно максимально функциональной. Спроектируйте в этой зоне систему хранения глубиной 600–700 мм и длиной 1–1,5 м. Входную зону разместите около кухни-гостиной, чтобы отделить общественную зону от приватной.

Санузлы. Основной площадью 4 м?, в котором расположены унитаз, ванна, раковина и стиральная машина. Второй, дополнительный санузел стоит оснастить унитазом и раковиной.

Общественное пространство. Кухню-гостиную площадью 18–20 м? рекомендуем разделить на зоны готовки, приема пищи и диванную. Таким образом, вся семья сможет проводить время вместе.