Юридический справочник на все случаи жизни

Особым случаем изъятия земельного участка, на котором расположено жилое помещение, является признание многоквартирного дома аварийным. В данном случае собственники квартир в таком доме должны за свой счет осуществить снос дома. Если снос не произведен, то участок подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом орган местного самоуправления праве выкупить такие квартиры в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка.

1.4. Общее имущество и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме ст. 36 ЖК РФ относит помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в частности:

1) межквартирные лестничные площадки и лестницы;

2) лифты и лифтовые шахты;

3) коридоры;

4) технические этажи;

5) чердаки и подвалы;

6) крыши;

7) ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

8) электрическое и санитарно-техническое оборудование;

9) земельный участок, на котором расположен дом;

10) внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения (стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, и т. д.);

11) внутридомовую систему отопления (стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, общедомовые приборы учета тепловой энергии);

12) внутридомовую систему электроснабжения;

13) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки) и т. д. Такое имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Оно может быть передано в пользование третьим лицам по решению, принятому на общем собрании собственников квартир.

Размер общего имущества может быть уменьшен в результате реконструкции дома, но только с согласия всех собственников.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом). Все споры, возникающие в связи с установлением сервитутов в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, подлежат разрешению в судебном порядке.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме установлены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и повышения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность». Этим же постановлением Правительства РФ утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Содержание общего имущества зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Собственники квартир могут самостоятельно обеспечивать содержание и ремонт общего имущества либо привлекать третьих лиц для оказания соответствующих услуг.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается либо собственниками помещений, либо товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников квартир в целях предупреждения преждевременного износа дома, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества.

Капитальный ремонт проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения дома, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, замены соответствующих элементов общего имущества. В решении о проведении капитального ремонта собственники могут предусмотреть замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

Собственник квартиры при приобретении в собственность смежной квартиры вправе объединить их в одно помещение. Границы между смежными квартирами могут быть изменены без согласия собственников иных квартир, если такое изменение не повлечет за собой изменения границ соседних квартир, а также границ и размера общего имущества.

Если же реконструкция, переустройство и перепланировка квартир невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то необходимо получить на это согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в доме.

Основными обязанностями общего собрания являются:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;

2) принятие решений о строительстве хозяйственных построек;

3) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

4) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

5) выбор способа управления многоквартирным домом и т. д.

Собственники квартир обязаны проводить ежегодное общее собрание. Сроки и порядок его проведения устанавливаются внеочередным общим собранием. Как правило, все общие собрания считаются внеочередными, они могут быть созваны по инициативе любого собственника, который обязан сообщить остальным собственникам о его проведении не позднее чем за десять дней.

Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, и оформляются протоколами.

Собственнику квартир предоставлено право обжаловать в судебном порядке решение, принятое общим собранием, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Срок подачи такого заявления составляет шесть месяцев со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о принятом решении.

Решения общего собрания могут приниматься без проведения собрания путем проведения заочного голосования, т. е. передачи по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания, письменного решения по вопросам, поставленным на голосование.

1.5. Договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо – обязуется передать другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания.

Особенностью данного договора является, во-первых, его предмет – жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Следует учитывать, что самостоятельным предметом договора не могут быть неизолированное помещение, помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме.

Во-вторых, специфичен субъектный состав. Наймодателем может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете.

Данный договор заключается на неопределенный срок.

Малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. Граждане признаются малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации. При этом учитываются доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Иным гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях (например, инвалидам, участникам боевых действий и т. п.), по договору социального найма предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Таким гражданам могут быть предоставлены жилые помещения муниципального фонда в случае наделения органов местного самоуправления полномочиями на обеспечение данной категории граждан жилыми помещениями.

Статья 49 ЖК РФ устанавливает запрет на предоставления жилых помещений по договору социального найма иностранным гражданам, лицам без гражданства. Исключения могут быть установлены только международным договором Российской Федерации.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются:

1) граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены им в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;

2) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) граждане, проживающие в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений;

4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Если у гражданина есть несколько оснований для постановки на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении (например, малоимущий участник боевых действий), то по своему выбору он может быть принят на учет по одному из оснований или по всем основаниям.