Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

е) доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, при обращении представителя юридического лица;

4) договор отчуждения недвижимого имущества;

5) решение компетентных органов продавца и покупателя о совершении сделки. Для акционерных обществ – соблюдение требований ст. 79 Закона РФ «Об акционерных обществах», для обществ с ограниченной ответственностью – соблюдение требований ст. 46 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

6) справка от главного бухгалтера о стоимости сделки по отношению к активам общества и бухгалтерский баланс (если решение принимают учредители, то последние два документа не представляются).

Сторона, продающая жилую недвижимость, представляет:

1) правоустанавливающий документ на объект недвижимости (прил. 3);

2) свидетельство о государственной регистрации прав учреждения юстиции (при его наличии);

3) для акционерных обществ – справку из Фонда имущества соответствующего субъекта Российской Федерации о количестве акций, находящихся в государственной собственности;

4) техническое описание объекта, выдаваемое органом технической инвентаризации;

5) документы, подтверждающие право на земельный участок и кадастровый план земельного участка (при сделках с землей);

6) справку из ЖЭУ, содержащую сведения о лицах, проживающих в жилых помещениях;

7) согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих несовершеннолетних граждан;

8) справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности в случаях, предусмотренных законодательством.

При подписании договора стороны сделки должны соблюдать следующие условия:

1) договор должен быть подписан собственноручно всеми его сторонами или их представителями;

2) физические лица пишут разборчиво и полностью свои фамилии, имена, отчества и ставят подписи;

3) представители несовершеннолетних, например мать, отец, опекун или попечитель, дают свое согласие на совершение сделки записью «согласен». Пишут полностью фамилии, имена, отчества и ставят подписи;

4) в договорах, заключенных в простой письменной форме, приписки, зачеркнутые слова, иные исправления не допускаются, за исключением случаев, когда они оговорены и скреплены подписями сторон;

5) в случаях, предусмотренных законом, составляются передаточные акты или иные документы о передаче недвижимого имущества;

6) в тексте договора стороны подтверждают, что он ими прочитан, содержание договора, права и обязанности сторонам понятны;

7) договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, пронумерованы. Количество прошнурованных листов заверяется подписью сотрудника учреждения с приложением печати учреждения, скрепляется подписями сторон.

Кроме вышеперечисленных условий договора купли-продажи жилой недвижимости, в договоре могут быть указаны другие важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны по договору.

К таким обязанностям относятся:

1) право собственности или хозяйственного ведения продавца и основания возникновения этого права;

2) ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;

3) условия и порядок оплаты имущества покупателем;

4) условия и порядок передачи имущества продавцом;

5) обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

После подписания договор регистрируют. Уклонение от государственной регистрации прав может быть оспорено только в судебном порядке. Так, суд может по требованию другой стороны или судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, причем сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации договора, обязана возместить убытки другой стороне.

А в случае, если в Государственной регистрационной палате отказываются регистрировать договор купли-продажи, то в соответствии с приказом Минюста России от 14 сентября 2006 г. № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и порядком обжалования действий (бездействия) и решений, осуществляемых (принятых) в ходе исполнения государственной функции, вы имеете право на обжалование действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации, ее территориальных органов в досудебном и судебном порядке. И, кроме того, на основании данного документа заявители могут обжаловать действия должностных лиц:

1) обособленных подразделений территориальных органов росрегистрации – в территориальные органы Росрегистрации, Федеральную регистрационную службу;

2) территориальных органов Росрегистрации – в Федеральную регистрационную службу;

3) Федеральной регистрационной службы, руководителя Федеральной регистрационной службы – в Министерство юстиции Российской Федерации;

4) руководителя Федеральной регистрационной службы, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных органов, – в Министерство юстиции Российской Федерации.

Заявители имеют право подать жалобу или письменное заявление. Должностные лица Росрегистрации, а также территориальные органы Росрегистрации или их обособленные подразделения проводят личный прием заявителей по предварительной записи в соответствии с п. 51 Административного регламента.

Запись заявителей проводится при личном обращении или с использованием средств телефонной связи по номерам телефонов, которые размещаются на интернет-сайтах и информационных стендах Государственной регистрационной палаты или ее территориальных органов. Специалист, осуществляющий запись заявителей на личный прием, информирует заявителя о дате, времени, месте приема, должности, фамилии, имени и отчестве должностного лица, осуществляющего прием (по административному регламенту).

При обращении заявителей в письменной форме срок рассмотрения письменного обращения не должен превышать 30 дней с момента регистрации такого обращения. В исключительных случаях, в том числе при принятии решения о проведении проверки в соответствии с п. 152 Административного регламента, при направлении Росрегистрацией запроса в соответствующий территориальный орган о представлении дополнительных документов и материалов, а также в случае направления запроса другим государственным органам, органам местного самоуправления и иным должностным лицам для получения необходимых для рассмотрения обращения документов и материалов руководитель Росрегистрации вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя.

Заявитель в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование органа, в которое направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свою фамилию, имя, отчество, полное наименование для юридического лица, почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.

Дополнительно в письменном обращении могут быть указаны:

1) наименование должности, фамилия, имя и отчество специалиста, решение, действие (бездействие) которого обжалуется (при наличии информации);

2) обстоятельства обжалуемого действия (бездействия), основания, по которым заявитель считает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их реализации либо незаконно возложена какая-либо обязанность;

3) другие сведения, которые заявитель считает нужым сообщить.

В случае необходимости в подтверждение своих доводов заявитель прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

По результатам рассмотрения обращения должностное лицо Государственной регистрационной палаты принимает решение об удовлетворении требований заявителя либо об отказе в его удовлетворении. Письменный ответ, содержащий результаты рассмотрения письменного обращения, направляется заявителю.

Если в письменном обращении не указаны фамилия заявителя, направившего обращение, и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, ответ на обращение не дается. Государственная регистрационная палата при получении письменного обращения, в котором содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи, вправе оставить обращение без ответа по существу поставленных в нем вопросов и сообщить заявителю, направившему обращение, о недопустимости злоупотребления правом.

Если текст письменного обращения не поддается прочтению, ответ на обращение не дается, о чем сообщается заявителю, направившему обращение, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению. Если в письменном обращении заявителя содержится вопрос, на который заявителю многократно давались письменные ответы по существу в связи с ранее направляемыми обращениями, и при этом в обращении не приводятся новые доводы или обстоятельства, руководитель Государственной регистрационной палаты вправе принять решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки с заявителем по данному вопросу при условии, что указанное обращение и ранее направляемые обращения направлялись в Государственную регистрационную палату, или в один и тот же ее территориальный орган, или одному и тому же должностному лицу. О данном решении уведомляется заявитель, направивший обращение. Если ответ по существу поставленного в обращении вопроса не может быть дан без разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, заявителю, направившему обращение, сообщается о невозможности дать ответ по существу поставленного в нем вопроса в связи с недопустимостью разглашения указанных сведений. Обращение, в котором обжалуется судебное решение, возвращается гражданину, направившему обращение, с разъяснением порядка обжалования данного судебного решения. Заявители вправе обжаловать решения, принятые в ходе исполнения государственной функции, действия или бездействие должностных лиц Государственной регистрационной палаты, в судебном порядке. Заявители могут сообщить о нарушении своих прав и законных интересов, противоправных решениях, действиях или бездействии должностных лиц Государственной регистрационной палаты, нарушении положений Административного регламента, некорректном поведении или нарушении служебной этики:

1) по номерам телефонов, содержащихся в приложении 1 к Административному регламенту;

2) на интернет-сайт и по электронной почте органов, исполняющих государственную функцию.

Сообщение заявителя должно содержать следующую информацию:

1) фамилию, имя, отчество гражданина (наименование юридического лица), которым подается сообщение, его местожительство или местопребывание;