Земля. Справочник собственника и арендатора

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В случае если земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности, то ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Следует помнить, что не допускается ипотека:

земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Предоставление в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Единственным исключением из этого правила является случай, когда переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Данные правила не распространяются на случаи, когда земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем 5 лет.

Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения производится на общих основаниях.

В ряде случаев принятие наследства может привести к нарушению требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предъявляемых к обороту земельных участков рассматриваемой категории: земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения оказались в собственности иностранного гражданина, иностранного юридического лица, лица без гражданства, а также юридического лица, в уставном (складочном) капитале которого доля перечисленных лиц составляет более чем 50 %, либо нарушены предельные размеры земельного участка.

В этих случаях наследники обязаны произвести отчуждение соответствующих объектов.

В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», должно быть осуществлено в течение года со дня его вступления в силу. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу данного Закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.

В случае, если собственник не произведет в течение установленного срока отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ.

Орган государственной власти субъекта РФ в течение месяца со дня, когда ему стало известно о пропуске срока для добровольного отчуждения земельного участка, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Землями поселений признаются земли, находящиеся в пределах черты поселений и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.

Земли поселений отграничиваются от других земель городской (поселковой) чертой, которая служит им внешней границей. Пределами этой территории определяется власть органов города и других поселений, которые организуют использование и охрану данных земель. В этих целях вся территория города и иного поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Эти зоны фиксируются на карте зонирования. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне.

Регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, особенно крупном, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации, права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т. д.). Эти вопросы решаются на основании норм Градостроительного кодекса и в соответствии с договорами, заключенными между землепользователями и органами управления городским хозяйством, а также органами эксплуатации городской инфраструктуры.

В соответствии с Земельным кодексом РФ внутри черты поселения могут находиться земли только одной категории. Поскольку на территории земель поселений часто находятся памятники истории и культуры либо земельные участки, являющиеся особо охраняемыми природными территория, возникает вопрос, может ли подпадать один и тот же земельный участок под правовой режим двух различных категорий земель.

В ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение и расположенные в пределах черты городских, сельских поселений, используются в соответствии с требованиями, установленными для соответствующего вида земель в составе категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», но без отнесения их к указанной категории.

Вместе с тем Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» указывает, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, что можно трактовать как отнесение таких земельных участков одновременно к двум категориям земель.

Некоторую ясность вносит Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который установил, что земельные участки могут относиться только к одной категории, а расположенные в черте поселений земельные участки подлежат отнесению к землям поселений.

Одной из тенденций развития земельного законодательства является сближение правового режима земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в целях их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. Земельный кодекс РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства указал на единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В статье 35 ЗК РФ указано, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе. Статья 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Несмотря на эти нормы, преждевременно говорить о том, что для правового режима земель поселений характерно единство правового регулирования использования этих земель и зданий, строений, сооружений, которые находятся на них и прочно с ними связаны. Правовое регулирование режима земель поселений развивается не только в земельном законодательстве, но и одновременно в рамках градостроительного законодательства об охране памятников истории и культуры, об особо охраняемых природных территориях. Правовые нормы призваны дополнять друг друга, однако часто они входят в противоречие между собой.

Градостроительное законодательство имеет особое значение в области регулирования использования земель поселений. Институтами, непосредственно влияющими на правовой режим земельных участков в поселениях, в первую очередь являются планирование развития их территории и регулирование застройки. Новеллой Градостроительного кодекса РФ стало введение наряду с генеральными планами поселений новых документов территориального планирования – генеральных планов городских округов.

В соответствии с Земельным кодексом застройка является одним из приоритетных направлений использования земель поселений, в связи с чем установлено, что земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. При предоставлении под застройку земельных участков из государственных или муниципальных земель условия предоставления каждого конкретного участка, его размер, ограничения отдельных видов использования участка указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды данного участка. Конкретный размер предоставляемого под застройку участка будет зависеть от объема и вида предполагаемого строительства, от принятых в данном муниципальном образовании норм предоставления земельных участков для жилищного строительства, от наличия свободных земель и т. п. Осуществлять строительство можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ к градостроительной документации о застройке территории города относятся проекты планировки территории, проекты межевания территорий и градостроительные планы земельных участков. Подготовка документов по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия и зон с особыми условиями использования территорий.

Для установления границ земельных участков в городах для закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду, другие виды пользования юридическим и физическим лицам, а также в целях регистрации земельных участков принято постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 «Об утверждении положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений».

Одним из правил установления границ земельных участков стало исключение из площади земельного участка территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями, и территорий общественного пользования при межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам, предусмотренным градостроительной документацией. Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц – владельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры. Проект межевания территорий – специальный вид градостроительной документации, при разработке которой применяются различные методы установления границ земельных участков в различных территориальных зонах. При этом соблюдается ряд принципов: границы существующих землепользований не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд либо при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков; межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий. На территориях, передаваемых под застройку, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими в настоящее время градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами. При разработке проекта межевания территорий зон застройки в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями, проездов, проходов и пешеходных дорог к зданиям, строениям, сооружениям, площадок для временного хранения автомобилей, придомовых зеленых насаждений, детских площадок, хозяйственных площадок и др. По-иному решается вопрос в пределах территории зон промышленной и коммунально-складской застройки, где границы земельных участков предприятий устанавливаются с учетом количества работающих, технологии производства и других производственных факторов, но при этом исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий. При этом при значительном превышении нормативного размера земельного участка предприятия при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании[1 - Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утв. постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. № 150, зарегистр. Минюстом России 12 февраля 2003 г. № 4207.].

При разработке проекта межевания территорий уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.

Такой правовой институт, как территориальное зонирование, является новеллой в градостроительном законодательстве и направлен на упорядочение использования земель.

Земельный кодекс РФ в ст. 83 предусматривает, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны, документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Обоснование устанавливаемых в зонировании ограничений на использование земель осуществляется на стадии анализа существующего использования земель и планирования их будущего использования. Установление территориальных зон производится таким образом, чтобы территория в пределах одной зоны включала однородные по характеристикам и параметрам разрешенного использования земельные участки. В пределах каждой территориальной зоны правила использования земли и связанных с ней иных объектов недвижимости распространяются обычно в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости. Градостроительные регламенты устанавливают разрешенное использование и допустимое изменение недвижимости в отношении земельного участка, в пределах которых физические и юридические лица самостоятельно определяют наилучшее использование недвижимости и организуют процесс функционирования объекта в своих частных интересах и по своему усмотрению. В этом смысле важной составляющей градостроительного регулирования посредством зонирования является наличие сформированных объектов недвижимости – земельных участков с установленными границами.

Правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (текстовые материалы, которые содержат данные о видах использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование). Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным на ней земельным участкам. Кроме того, установление правового режима земельного участка на основе территориального зонирования означает, что земельное законодательство вслед за градостроительным признает комплексный подход к установлению правового режима единого объекта недвижимого имущества – земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений.

Что касается земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, то Земельный кодекс РФ определяет земли промышленности и иного специального назначения путем выделения следующих присущих им признаков:

данные земли расположены за чертой поселений;

используются или предназначены для обеспечения деятельности определенного рода организаций и (или) эксплуатации определенного рода объектов, осуществления иных специальных задач;

права на земельные участки возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Такой признак, как расположение за чертой поселений, позволяет отграничить земли промышленности и иного специального назначения от схожих элементов состава земель поселений, таких, как производственные, инженерные и транспортные инфраструктуры, специального назначения, военных объектов.

Земли промышленности и иного специального назначения используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач, что позволяет отграничить данную категорию земель от земель всех иных категорий.

Нахождение земель в составе рассматриваемой категории обусловлено также тем, что права на них возникают только по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Этот признак указывает на целевой характер возникновения прав на данную категорию земель.

Земельный кодекс РФ также указывает, что в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Санитарно-защитные зоны – это полосы и земельные участки, выделяемые для ослабления и устранения загрязнений, вредных физических воздействий на здоровье человека. Выделение санитарно-защитных зон предусмотрено Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Порядок устройства, размеры санитарно-защитных зон, требования к их содержанию определяются санитарными правилами и градостроительными нормативами и правилами. Санитарно-защитные зоны создаются для защиты населения от загрязнения, шума, радиации, электромагнитных излучений и иных вредных физических воздействий. Их размеры устанавливаются из такого расчета, чтобы показатели вредных воздействий за их пределами не превышали установленных нормативов предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ или предельно допустимых уровней вредных физических воздействий.

Величина санитарно-защитных зон (разрывов между промышленными предприятиями и жилой застройкой) для предприятий 1-го класса санитарной вредности составляет 1000 м, 2-го класса – 500 м, 3-го класса – 300 м, 4-го класса – 100 м, 5-го класса – 50 м. При особо крупных масштабах производства, ограниченной возможности очистки выбросов и при неблагоприятных условиях взаиморасположения промышленных и селитебных зон размеры санитарно-защитных зон могут быть увеличены.