Земля. Справочник собственника и арендатора

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В случае отказа в государственной регистрации заявитель вправе устранить причины, послужившие основанием для отказа, и повторно обратиться за государственной регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).

Земельным кодексом РФ (ст. 25) определено, что права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ, ст. 25 ЗК РФ государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

право собственности;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК РФ. Отсюда вытекает, что государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки;

отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю;

договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты;

договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года;

договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года;

договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда;

договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли;

договоры о залоге права аренды участка;

уступка требования и перевод долга по подлежащему государственной регистрации договору аренды, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка;

соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды.

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды – право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды на срок менее 1 года; а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК РФ, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется.

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом. В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

ипотека на основании договора и в силу закона;

доверительное управление, кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК РФ;

рента;

аресты, запрещения заключения сделок;

права требования в судебном порядке;

решения об изъятии земельного участка;

публичные сервитуты;

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами.

Определенные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация ограничений (обременений) может проводиться при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц либо по заявлению обеих сторон в случае, если ограничение (обременение) устанавливается по соглашению сторон, а регистрация ограничений (обременений), установленных в публичных интересах, осуществляется по инициативе установивших их органов государственной власти и местного самоуправления.

Если ограничение (обременение) регистрируется не по заявлению правообладателя, обязательно его уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении).

Гражданским и земельным законодательством установлены два принципиально отличающихся друг от друга вида земельных сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению суда в случае недостижения соглашения. Частный сервитут – это вещное право лица, в пользу которого он установлен, – обладателя сервитута (сервитуария); одновременно это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ частный сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Таким образом, публичный сервитут – это не вещное право, поскольку не имеет правообладателя – сервитуария. Публичный сервитут – только ограничение (обременение) прав собственника земельного участка, подлежащее в этом качестве государственной регистрации.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки (ст. 24 ЗК РФ) из земель:

находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок не более 1 года – государственным и муниципальным учреждениям (в том числе органам государственной власти и местного самоуправления), федеральным казенным предприятиям;

находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков – гражданам в виде служебного надела.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год. Однако Гражданским кодексом РФ вообще не установлена необходимость государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью, такие договоры считаются заключенными с момента подписания.

§ 3. Порядок предоставления земель для строительства различных объектов

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, в том числе жилищного. Такое предоставление осуществляется с предварительным согласованием места размещения объекта или без такового.