Рекультивация: пособие по защите фермеров в спорах с трубопроводными компаниями

тел.: 8-927-515-40-77

Заключение договора: что можно и что нельзя подписывать

Перед проведением работ на участке фермера, трубопроводная компания должна заключить договор, на основании которого будет использовать этот участок. В зависимости от обстоятельств, это будет договор аренды или субаренды. Для краткости я буду называть его просто «договор».

Договор предусматривает только право пользования земельным участком и ничего не говорит о плате за рекультивацию. Плата за рекультивацию обычно оформляется соглашением о рекультивации. Далее для краткости оно будет именоваться просто «Соглашением».

Трубопроводная компания не соединяет Договор и Соглашение в одном документе. Это сделано для того, чтобы упростить обман фермера. На практике схема обмана на данном этапе состоит в том, что фермеру предлагают заключить договор аренды по обычной ставке, а всю дополнительную плату за ухудшение участка включить в Соглашение. После подписания фермером Договора и Соглашения, ему возвращают только договор, а плату, указанную в Соглашении, под различными предлогами уменьшают.

Пример

Фермер согласился заключить договор аренды на условиях оплаты в размере 500 000 руб./гектар. Сотрудник трубопроводной компании передает ему Договор на 50 000 руб./гектар и Соглашение на 450 000 руб./гектар. Обычная математика говорит о том, что интересы фермера учтены, но это не так.

И договор, и соглашение не подписаны со стороны компании. Фермеру предлагается подписать их, передать сотруднику компании для подписи руководством компании и возврата фермеру.

После того, как фермер подписал Договор с Соглашением и передал их на подпись руководителю трубопроводной компании, проходит некоторое время (иногда месяц и более), после которого ему возвращают договор с подписью руководителя трубопроводной компании, а Соглашение предлагают переделать в сторону уменьшения платы под предлогом того, что внутренние документы компании не позволяют платить такие суммы.

Подобные ситуации не являются единичными и подходить к ним следует с максимальной серьезностью.

Фермер обратился с иском к трубопроводной компании, ссылаясь на то, что между ними велись переговоры о заключении договора аренды земельного участка для ремонта трубопровода. Согласно окончательному проекту договора аренды, неотъемлемой его частью являлось соглашение о рекультивации и Приложение

№1 (Расчет стоимости биологической рекультивации).

Фермер подписал проект договора и соглашения и направил данные документы на подпись руководителю компании.

По истечении месяца фермер получил от компании письмо, в котором сообщалось, что договор аренды и соглашение к нему подписаны с протоколом разногласий. Согласно протоколу разногласий, компания исключила из текста договора пункт о том, что соглашение о стоимости биологической рекультивации и ее расчет являются неотъемлемой частью договора. Также компания уменьшила стоимость рекультивации.

В практике был и другой вариант рассматриваемого обмана, связанного с отказом компании от ранее достигнутых договоренностей.

В марте компания обратилась к фермеру с предложением предоставить в аренду часть участка для ремонта трубопровода. В марте и апреле этого же года, инженер компании направил фермеру по электронной почте следующие документы: договор, соглашение о возмещении убытков и соглашение о стоимости рекультивации. Ни один из документов руководителем компании не был подписан. Фермер подписал документы и передал их компании.

В начале мая компания возвратила фермеру договор аренды с протоколом разногласий, в котором уменьшила размер арендной платы более чем в 40 (сорок!!!!) раз.

В октябре фермеру было направлено соглашение о возмещении убытков, в котором сумма была уменьшена более чем в 180 (сто восемьдесят!!!!) раз.

Расчет сделан на то, что после заключения договора аренды, фермер перестает быть интересным компании и его мнение перестает играть какое-либо значение. В такой ситуации фермер утрачивает влияние на компанию, и вынужден соглашаться с ее последующими условиями.

Так, после подписания Договора, фермер был вынужден согласиться на заключение Соглашения по цене 100 000 руб./гектар. В результате он получил за гектар 150 000 руб. вместо 500 000 руб., которые предполагались изначально.

Трубопроводная компания обманула фермера более чем в три раза.

Противостоять этому способу обмана можно путем отказа от подписи Договоров и Соглашений, которые не подписаны трубопроводной компанией. Фермеру могут говорить, что «внутренний регламент не позволяет нам передавать подписанные документы третьим лицам» и прочую чушь. Фермер должен настаивать на том, что внутренние регламенты компании не имеют к нему никакого отношения и распространяются только на саму компанию.

Здесь надо понимать, что до подписания договора, фермер обладает определенным влиянием на компанию, поэтому на этой стадии, она может идти на определенные уступки. Соответственно, жесткая позиция фермера способна принести свои плоды.

Вывод: не подписывайте Договоры и/или Соглашения, которые не подписаны со стороны трубопроводной компании.

Объединяем соглашение и договор

В предыдущей главе мы показали почему трубопроводной компании выгодно разделять плату за участок на два элемента: плату по Договору и плату по Соглашению. Договор отвечает только за аренду, а Соглашение – только за рекультивацию.

Можно ли объединить эти два элемента в одном договоре?

При ответе на этот вопрос, сотрудники трубопроводной компании начнут ссылаться на какие-то внутренние регламенты и что-то еще мало понятное здравомыслящему человеку. Возможно будут ссылки на какие-то инструкции или даже законы.

Однако все эти разговоры не имеют никакого юридического значения.

Закон разрешает объединить в одном документе условия договора аренды и соглашения о рекультивации.

Почему трубопроводные компании уклоняются от объединения Соглашения и Договора? Ответ на этот вопрос заключается в том, что объединение этих документов уменьшает возможности компании по обману фермера.

Компания заинтересована в снижении своих расходов, а наиболее простым способом добиться этого является обман фермера. Поэтому компания будет предпринимать все попытки, позволяющие ей увеличить вероятность обмана.

Какая выгода фермеру в объединении условий Соглашения и Договора?

Дело в том, что трубопроводные компании могут допускать нарушения сроков оплаты, либо совершать какие-то иные нарушения. Объединяя условия Соглашения и Договора, фермер увеличивает шансы на адекватное наказание компании за допущенное нарушение. Любой юрист скажет, что чем больше размер платы по договору, тем больше можно взыскать по нему санкций. Некоторые санкции прямо привязываются к цене договора.

Объединение Договора и Соглашения способно защитить фермера и в иных случаях обмана со стороны трубопроводной компании.

Компания заключила с фермером Договор с арендной платой в размере 10 000 руб./гектар и Соглашение с платой в размере 240 000 руб./гектар. Интерес фермера был в получении за участок платы в размере 250 000 руб./гектар.

Компания завезла на участок части трубопровода и оставила их там без проведения каких-либо работ. В такой ситуации отсутствовала необходимость в рекультивации и поэтому фермер вместо 250 000 руб./гектар получал 10 000 руб./гектар.

Адвокаты фермера попытались взыскать с компании оставшиеся 240 000 руб. Их требования были основаны на том, что в Соглашении была сокрыта арендная плата. Однако, на сколько мне известно, такая попытка не увенчалась успехом.

А вся соль ситуации состоит в том, что в результате обмана, компания на длительный срок за минимальную плату получила возможность хранить свои трубы на участке фермера. При этом сам фермер вынужден мириться с этим на протяжении всего срока действия Договора.

Вывод: добивайтесь объединения условий Договора и Соглашения в одном документе.

Анализ условий Договора и Соглашения: примеры некоторых ловушек

Договор и Соглашение заключаются на основе условий, предлагаемых трубопроводной компанией. Некоторые из таких условий могут таить скрытую угрозу и предоставлять компании возможность безнаказанно обманывать фермера.

Перечислить всевозможные варианты таких условий, в одной книге невозможно. Поэтому их изучением должен заниматься юрист с соответствующей квалификацией. В результате изучения необходимо составлять протоколы разногласий или вообще отказываться от подписания документа до его соответствующего изменения.

Здесь со стороны трубопроводной компании могут быть звучать различные доводы, направленные на обеспечение ее безопасности. Например, мне приходилось слышать, что-то типа: «данный текст договора утвержден головной организацией и мы не можем его изменять». Такие отговорки не имеют никакого юридического смысла и на них не стоит обращать внимание.

Не имеют значения и слова о том, что стоимость рекультивации установлена на основании проекта, разработанного специализированной организацией и т. п. Такие проекты носят типовой характер. Это значит, что они в принципе не могут учитывать особенности проведения работ на конкретном земельном участке. Кроме того, типовые проекты в принципе не могут распространяться на фермеров и к чему-либо обязывать их.