Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

За что ТСЖ отвечает

Объем ответственности ТСЖ сопоставим с объемом ответственности управляющей организации. В соответствии. с п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ ТСЖ:

1. Несет ответственность за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями:

– Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень от 03.04.2013 № 290);

– Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила от 13.08.2006 № 491);

– иных нормативных и подзаконных актов.

2. Предоставляет, приостанавливает и ограничивает предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (за исключением ситуации, когда коммунальные услуги предоставляет ресурсоснабжающая организация в порядке ст. 157.2 ЖК РФ).

В отличие от управляющей организации ТСЖ для управления многоквартирным домом не нужна лицензия. Во всем остальном набор работ и услуг для ТСЖ тот же, что для управляющей компании.

Модель «ленивого» ТСЖ: аутсорсинг

Законом предусмотрена конструкция, при которой многоквартирный дом, создавший ТСЖ, может заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Некоторые работники ЖКХ называют такую модель ТСЖ «ленивой». Однако такая формулировка не вполне верна. Скорее, такую модель можно назвать «аутсорсинговой».

Алгоритм работы ТСЖ на аутсорсинге таков:

1. В многоквартирном доме создается ТСЖ, которое регистрируется как юридическое лицо, открывает счет в банке, имеет круглую печать и лицо, осуществляющее контрольно-распорядительные функции.

2. На общем собрании собственники принимают решение о заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, имеющей лицензию на ведение данного вида предпринимательской деятельности.

3. В силу п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении такого договора ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которых должно соответствовать установленным в законе требованиям.

Надо сказать, что управляющие организации такую модель не любят и неохотно соглашаются на нее. Причины этого понятны: с советом многоквартирного дома договориться гораздо легче, чем с законно избранным и зарегистрированным как юридическое лицо правлением ТСЖ. Именно такая модель работы с управляющими компаниями, на мой взгляд, является единственно правильной. Ее преимущества:

1. ТСЖ выступает в качестве стороны договора, который заключается с управляющей организацией. Правление ТСЖ определяет все существенные условия договора.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. Если управляющая компания не исполняет условия договора или исполняет его некачественно, то ее увольняют и на ее место приходит следующая.

3. Помимо текущего управления домом и выполнения обязательного минимума работ, необходимо смотреть на долгосрочную перспективу. Например, на вопросы капитального ремонта. Качество строительства многоквартирных домов зачастую такое, что даже новые дома начинают сыпаться практически сразу после окончания гарантийного срока от застройщика. Поэтому перспективы капитального ремонта даже в новом доме гораздо ближе, чем кажется на первый взгляд.

Управляющие компании занимаются вопросами капитального ремонта крайне неохотно. Многие директора управляющих компаний мне честно признавались, что они не хотят за это браться, т. к. им не нужна такая ответственность.

Если в доме создано ТСЖ, то целесообразно сразу же назначить его владельцем специального счета по капитальному ремонту. А ТСЖ поставит задачу управляющей компании осуществлять сбор денег по капитальному ремонту на спецсчет ТСЖ.

4. Кроме текущего и капитального ремонта, ТСЖ необходимо решать целый комплекс дополнительных вопросов: от установки шлагбаума до создания различных резервных фондов. Например, фонда доходов ТСЖ от сдачи в аренду общего имущества (реклама в лифтах, реклама на фасаде здания и т. п.). В противном случае все эти деньги пойдут не в фонды ТСЖ, а в прибыль управляющей организации.

Эти проблемы нельзя решить на базе совета многоквартирного дома из-за отсутствия у него полномочий, его низкой эффективности, а временами – коррумпированности. Поэтому заключение договоров управления многоквартирным домом от ТСЖ (а не от собственников, 50 + 1 %, которые выступают как сторона типового договора «ни о чем») – это крайне важная и полезная практика. Она способна сформировать полноценного заказчика услуг ЖКХ.

По всей видимости, необходима законодательная работа в данном направлении для стимулирования застройщиков и управляющих компаний оказывать поддержку в создании ТСЖ (с последующим заключением договора управления).

Как быстро сделать ТСЖ в новостройке

Наиболее тяжелой с точки зрения организации является практика проведения общих собраний по выбору способа управления домом в новостройках. Причины этих сложностей лежат на поверхности: собственники не знают друг друга, максимально разобщены, и главное для них – сделать ремонт, а не заниматься вопросами того, какая управляющая компания будет управлять их домом.

Такая ситуация в общем-то плачевна. Застройщик, ссылаясь на законодательство о защите персональных данных, откажется передавать информацию о дольщиках (собственниках) нового дома тем, кто хочет создать ТСЖ. Однако обязательно сделает это неофициально – для своей управляющей организации (модель «управляющая организация от застройщика» через п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

С 11.01.2018 в связи с принятием закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ дольщики и собственники помещений в новостройках получили право выбирать способ управления до момента официальной регистрации права собственности на помещение.

Принимая квартиру в новом доме по акту от застройщика, многие дольщики не спешат регистрировать право собственности на помещение (иногда на это нет времени, а иногда просто нет денег, такая процедура стоит в среднем около 5 тыс. руб. в ценах 2019 года).

С 11.01.2018 законодатель официально признал Акт приема-передачи в качестве официального документа, дающего право на участие в общих собраниях собственников.

Для того чтобы изменить навязанный застройщиком способ управления, необходимо соблюсти три условия:

– иметь акт приема-передачи жилого помещения от застройщика к дольщику;

– иметь акты приема – передачи, подписанные не менее 50 % собственников от общего числа, иначе общее собрание не будет иметь кворума, что противоречит п. 3 ст. 45 ЖК РФ;

– с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию должно пройти не более 1 года (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

При смене способа управления в новостройке не требуется уведомлять собственников об общем собрании заказными письмами с уведомлением о вручении. В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ такой порядок уведомления распространяется на собственников. В том случае если право собственности не является зарегистрированным, голосование осуществляется на основе актов приема-передачи помещения в доме.

Если часть собственников уже успели зарегистрировать свое право на помещение и информация отражена во ФГИС ЕГРН, то их необходимо уведомлять в общем порядке, предусмотренном в п. 4 ст. 45 ЖК РФ (заказным письмом каждого собственника за 10 дней до даты проведения собрания).

Слабая сторона такого пути – отсутствие закрепленной в законе обязанности для застройщика предоставлять инициаторам проведения общего собрания в новостройке информацию о лицах, подписавших акты приема-передачи. Поэтому всю организацию процедуры смены способа управления должны взять на себя новые собственники.

Глава 2

Как взять в управление многоквартирный дом

Как получить лицензию на управление многоквартирным домом

Для того чтобы начать управлять многоквартирными домами, необходимо иметь лицензию. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 01.05.2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Лицензия необходима только для субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью. Для некоммерческих организаций, осуществляющих управление домом (ТСН, ТСЖ, ЖСК), получения лицензии не требуется (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Штраф за отсутствие лицензии при управлении многоквартирными домами может достигать 250 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП).

В том случае если управляющая организация занимается не управлением многоквартирным домом, а его техническим обслуживанием, получения лицензии для нее не требуется. В первом варианте управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК РФ, к набору работ по которому применяются специальные правила и требования (выполнение Минимального перечня).

В ситуации технического обслуживания к договаривающимся сторонам применяются положения ГК РФ о договорах возмездного оказания услуг. Набор и состав работ по таким договорам определяются договаривающимися сторонами и могут отличаться от того, который установлен законом при договоре управления домом.

Несмотря на кажущуюся сложность этого рынка услуг, создание своей управляющей организации – довольно простой процесс, не требующий особых затрат и капитальных вложений. Достаточно получения лицензии для начала активной предпринимательской деятельности.

Орган выдающий лицензии, – жилищная инспекция субъекта Российской Федерации. Окончательное решение о выдаче лицензии принимает лицензионная комиссии субъекта РФ, которая контролирует процедуру соответствия управляющей организации установленным государством лицензионным требованиям. Этот порядок прописан в Положении от 28.10.2014 № 1110.

На 2019 год к управляющим организациям предъявлялось 12 лицензионных требований, установленных в п. 1 ст. 193 ЖК РФ и п. 3 Положения от 28.10.2014 № 1110:

1. Лицензиат должен быть зарегистрирован на территории РФ. Таким образом, иностранные организации (зарегистрированные вне российской юрисдикции) к управлению многоквартирными домами не допускаются.

2. Различие названия соискателя лицензии или лицензиата и названия управляющей организации, которой ранее была выдана лицензия («отсутствие тождественности или схожести до степени смешения»). Это полностью правильное требование, потому что на практике на смену одному условному ООО «Ромашка» приходит ООО «Ромашка 2». Слабой стороной здесь является непроработанность критериев такого смешения названий (например, непонятно, отвечают ли лицензионным требованиям названия ООО «Домоуправ» и ООО «Домоуправ района»).

В соответствии с п. 8 ст. 5 Закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, если у управляющей организации, получившей лицензию, имеется тождественное название с иной управляющей организацией, она обязана внести изменения в свои учредительные документы до 111.07.2018 года и переименоваться. Однако процедура контроля этого требования является слабой, и вопрос может уйти на долгие судебные разбирательства и экспертизы о восприятии тождественности.