Все о недвижимости. Рынок загородного жилья

«Самостоятельно заниматься поиском объекта на загородном рынке – слишком великий риск, – рассказывает Ксения Кастова. – Все-таки мы говорим о больших суммах денег, а загородный рынок, в отличие от квартирного, менее однороден, прозрачен, понятен. Могу привести случай из своей практики, чтобы стало ясно, о чем идет речь. Строился коттеджный поселок в 2 км от шоссе. Шоссе не очень нагруженное, за ним еще железная дорога. Поселок строился, люди приезжали в него, смотрели – все замечательно: птички поют, березы шумят, дома растут. Они покупали там участки. Прошло полгода, клиенты приехали и не могут понять в чем дело: в поселке постоянный гул, как будто автомобильную и железную дороги перенесли на 2 км прямо под забор. Что произошло? Из-за неграмотности, неопытности девелопера какой-то из домов при строительстве расположили таким образом, что он стал отражать шумовую волну от трассы и бросать ее на поселок. Так вот, опытный риелтор, который знает, кто есть кто на рынке, мог бы предостеречь людей от покупки, объяснив, что девелопер – новичок, а это всегда определенный риск».

Глава 1. На все четыре стороны: география подмосковного рынка недвижимости

В отличие от русских сказок, где сложности и преимущества всех трасс и направлений точно и правдиво описаны на придорожных камнях, на подмосковном рынке загородной недвижимости все не так просто. Во-первых, если в сказке камень-указатель мог стоять веками и надписи на нем не устаревали, то в современном Подмосковье все меняется так быстро, что каждый раз расходовать дорогостоящий гранит на придорожные столбы было бы просто нецелесообразно. Еще вчера направо пойдешь – самый престижный коттеджный поселок найдешь, а год спустя пойдешь направо – и намертво встанешь в автомобильной пробке. Во-вторых, если во времена богатырей с направлениями все было однозначно и всем понятно: на севере – варяги, на юге – греки, на востоке – татары и царевны-лягушки, а на западе – немцы, то современный подмосковный рынок загородной недвижимости столь неоднороден, что для его характеристики понадобится очень и очень большой придорожный камень. Собственно, чем-то вроде этого камня для надписи и является данная глава.

Изначально люди, как правило, в каком районе жили, по тому направлению и покупали дачи. Так имидж московских округов выходил за границы столицы и распространялся на смежные районы Подмосковья. Например, если Восточный округ всегда считался непрестижным, «рабоче-крестьянским», то и за востоком Московской области автоматически закрепился такой же имидж. Социальный фактор тесно связан с другим – экологическим. Действительно, рабочие селились на востоке не потому, что им там больше нравилось, а потому, что в советские времена именно в этой части Москвы была сконцентрирована основная масса промышленных предприятий и государство намеренно выделяло людям жилье рядом с работой. Выбор под промышленный район восточной части города тоже неслучаен – роза ветров столицы такова, что ветер дует с северо-запада или юго-запада. Поэтому, располагая вредные производства в Восточном округе, власти заботились о том, чтобы выбросы не оседали в городе, а уходили в область и там рассеивались. Итак, самыми благоприятными традиционно считаются северные и западные, а более загрязненными – восточные направления. Таким образом, инфраструктура того или иного района города влияла на престижность соответствующего направления двояко: напрямую, благоприятно или наоборот пагубно изменяя экологию, и опосредованно, привлекая в район определенный контингент и, как следствие, отпугивая иные социальные группы.

В настоящее время оба этих фактора сведены к минимуму: большинство промышленных предприятий закрыто или переоборудовано под бизнес-центры, а у бывших рабочих давно выросли дети и внуки, которые получили высшее образование и никогда в жизни не стояли за станком. Однако поскольку «престижность» – понятие субъективное, исчезновение реалий, на которые оно опиралось ранее, не мешает ему продолжать существовать в умах людей, влиять на их восприятие, выбор и, как следствие, цены на рынке загородной недвижимости.