Мой лучший риэлтор. Как найти своего агента по недвижимости за 7 дней

Большие и средние агентства недвижимости

Для целей нашей книги большими и средними агентствами недвижимости-компаниями мы будем считать юридические лица, зарегистрированные в установленном законом порядке и имеющие в составе более 10 агентов по работе с клиентами, не считая директора и/или владельца и прочих сотрудников, занятых на административных должностях.

Если короче – большое или среднее агентство недвижимости это:

– ООО или другая форма юридического лица;

– в штате минимум 10 агентов, не считая администрации;

– как правило, есть офис, где ведется реальная деятельность.

Конечно, агентства недвижимости бывают разными по множеству параметров. Бывают большие и малые агентства. Бывают сетевые (множество офисов в разных районах одного города или даже разных городах и странах) и локальные агентства.

Есть компании, где работают только риэлторы, а есть агентства, где штатными сотрудниками работают еще и юристы, оценщики, бухгалтеры. Есть многопрофильные агентства недвижимости, занимающиеся всеми видами операций с недвижимостью – от сдачи в аренду однокомнатных квартир до продажи земельных участков под коммерческую застройку.

Однако все это не так важно, как наличие реальной пользы конкретно для вас от работы с агентствами недвижимости.

Преимущества работы с крупными или средними агентствами недвижимости:

– это официально зарегистрированные юридические лица, которым, при некотором знании вопроса, можно предъявить претензии, в том числе и в судебном порядке;

– у крупных агентств недвижимости есть свои штатные фотографы, юристы, регистраторы (актуально для двух столиц и некоторых других городов России), которые могут вам реально помочь купить или продать квартиру максимально удобно и выгодно;

– богатые возможности для рекламных кампаний объектов клиентов. Благодаря хорошей рекламе крупные агентства недвижимости привлекают большое внимание потенциальных клиентов, в том числе и покупателей квартир. И поэтому шансы продать свою квартиру при прочих равных условиях выше, если вы обратитесь именно в крупное или среднее агентство недвижимости вашего города.

Теперь посмотрим на агентства недвижимости с другой стороны.

Недостатки больших и средних агентств недвижимости для клиентов:

– комиссия редко бывает ниже среднерыночной. У агентства недвижимости есть постоянные административные расходы, которые оплачиваются из кармана клиентов;

– несмотря на то, что вы заключаете договор оказания услуг с компанией, работать вы будете с конкретным агентом, у которого есть свои особенности и стиль работы, не всегда вам подходящий;

– договор оказания услуг в версии агентств недвижимости часто максимально усложнен для вашего понимания. Причин тому может быть множество, но факт остается фактом – чем крупнее агентство, тем более запутан может быть договор между вами и компанией;

– несмотря на возможность предъявить претензию на некачественную работу, в реальности сделать это будет крайне сложно. Конечно, есть и исключения, но не стоит особо рассчитывать на привлечение агентства недвижимости к какому-либо виду ответственности за ошибки в работе его персонала;

– у агента, который занимается решением вашей жилищной ситуации, вполне может быть одновременно еще 3, 5, 10 и даже 20 клиентов. Которым тоже нужно время, силы данного мегариэлтора. Помните: у специалиста, работающего в агентстве недвижимости, почти всегда есть план по договорам и сделкам, который крайне желательно выполнить. Исходя из вышесказанного, вероятность того, что риэлтор из агентства недвижимости уделит вам и вашей ситуации максимально возможное и необходимое внимание, обратно пропорционально количеству договоров, по которым одновременно работает этот агент;

– агентства недвижимости с трудом разрывают отношения с клиентами, если клиент не хочет платить за проделанную работу. Даже если сама работа компании была крайне низкого качества. Именно этим, отчасти, обусловлена и сложная договорная база многих крупных агентств. Сделано это, прежде всего, для защиты компании от недобросовестных клиентов. Но вам, если вдруг придется разрывать договорные отношения с нерадивым риэлтором из агентства недвижимости, от такой защиты вряд ли будет легче.

Несмотря на большее число недостатков по сравнению с плюсами, очень часто выбор крупного или среднего агентства недвижимости может стать правильным выбором для вас.

Частные маклеры и малые агентства недвижимости

Это следующая по значимости группа риэлторов, на которую, по некоторым оценкам, приходится от 20 до 60% всех сделок на вторичном рынке жилья в разных регионах нашей страны.

Я намеренно включил в эту категорию малые агентства недвижимости, так как они работают в том же ключе, что и частные маклеры. Да, у них есть юридическое лицо, но самое важное для вас – методика их работы близка к тому, как работают с клиентами риэлторы-одиночки.

Еще лет семь назад, говоря о частниках, я мог написать про то, что все частные маклеры – это физические лица, которые никак не оформляют свою риэлторскую деятельность. Но времена поменялись, и теперь большая часть частных маклеров в России – это индивидуальные предприниматели со всеми вытекающими плюсами и минусами для вас – потенциальных клиентов.

Но обо всем по порядку.

Плюсы работы с частными маклерами и малыми агентствами недвижимости:

– гибкость. В отличие от больших агентств недвижимости частные маклеры и малые агентства готовы подстраиваться под вашу конкретную ситуацию. Практически все можно и нужно обсуждать с этой категорией риэлторов. Именно гибкость в отношениях привлекает огромное число клиентов к частным маклерам;

– полноценное сотрудничество с клиентами. Частный маклер всегда будет «плотнее» работать с вами, чем риэлтор из большой компании. Эта особенность частной практики приводит множество клиентов в малые агентства недвижимости и дает хороший заработок частным риэлторам;

– относительно низкий размер комиссии. При прочих равных условиях комиссия частного маклера будет меньше, чем крупного агентства недвижимости. Экономия может быть и незначительной, но все равно она имеет место быть. Стоит отметить, что далеко не все малые агентства и частные маклеры оказывают услуги по более низким расценкам;

– в среднем более высокий профессионализм, чем у агентов в крупных компаниях. Часто в частники идут те, кто достиг определенного уровня, работая в крупных агентствах недвижимости, и имеет реальный опыт работы и наработанную клиентскую базу. Именно такой тип частного маклера наиболее подойдет для большинства клиентов. То же самое касается и тех, кто открывает свое малое агентство, – чаще всего эти люди опытные, которые хотят работать исключительно на себя. Такие владельцы набирают толковых агентов, и, придя в подобное агентство, вы действительно сможете получить индивидуальный подход;

– индивидуальный подход. У профессионального частного маклера вряд ли будет одновременно более 6—10 договоров в работе. Такие риэлторы дорожат своей репутацией и быстро находят баланс между количеством сделок и качеством обслуживания каждого клиента. Иначе в один не очень прекрасный день они могут остаться и без клиентов;

– ответственность за результат. Частные маклеры не будут брать на договор квартиру или клиента, если не уверены, что смогут разрешить ситуацию в принципе и в разумные сроки. Другими словами, профессиональный частный риэлтор никогда не возьмется за то, что может занять годы. Он не ориентируется на количество эксклюзивов, как агент, работающий в большом агентстве. Риэлтор в малом агентстве ориентируется на отдачу от работы с вами. И подобная трезвая оценка возможности решения вашего жилищного вопроса всегда будет вам полезна;

– редко встречающиеся «фишки». Например, помимо моральной ответственности, частные маклеры готовы нести и реальную финансовую ответственность за результаты работы с вами. Правда, при этом стоит сразу забыть о «дешевых» риэлторских услугах. К тому же таких частных маклеров в России совсем немного.

Все это, конечно, хорошо и здорово, но обратная сторона медали может отпугнуть вас от работы с небольшими агентствами и частными риэлторами.

Минусы работы с малыми агентствами недвижимости и частными агентами:

– зачастую отсутствие подписанного договора оказания услуг. Давайте смотреть правде в глаза – большинство договоренностей между клиентами и частными риэлторами никакими договорами не скрепляются. Конечно, сегодня уже очень много частных маклеров – индивидуальных предпринимателей, работающих, если не «в белую», то «по серым» схемам. И они, в большинстве своем, заключают договор с клиентами. Но пока частных маклеров, работающих с клиентом «на доверии», безо всяких бумаг, все же больше;

– можно «не найти концов». Как следствие первого пункта, в случае больших проблем, которые возникли в процессе решения вашего жилищного вопроса, или, тем более, после сделки, вы можете оказаться без помощи вашего риэлтора-частного маклера. И предъявлять претензии будет просто некому, так как не было договора. Малые агентства недвижимости часто лишены этого недостатка (если вы, конечно, подписали договор оказания услуг с ними);

– ограниченность ресурсов. У частного риэлтора и небольшого агентства недвижимости нет штатного юриста. Все несложные юридические вопросы решаются агентом самостоятельно, а в случае сложных ситуаций приглашается юрист со стороны. Или, что бывает гораздо чаще, никто вообще не привлекается. Это, пожалуй, самый большой минус для вас в работе с данной группой риэлторов. Вам остается только полагаться на юридические знания самого агента. А это далеко не всегда благоразумно;

– отсутствие офиса. Этот недостаток, прежде всего, наблюдается у частных маклеров. Поэтому вам придется встречаться и подписывать документы в кафе, у вас дома (особенно если вы продаете квартиру, в которой и будет встреча с вашим агентом), в других местах. Возможно, для вас это и не такой уж большой недостаток (особенно когда риэлтор оплачивает ваш кофе или обед), но для многих потенциальных клиентов отсутствие офиса является одним из основных параметров при выборе риэлтора.

«Ложные» частные маклеры

Я выделил в данную категорию небольшой процент риэлторов, работа с которыми может вам принести больше вреда, чем пользы.

Кто такие «ложные» агенты по недвижимости, работающие частным образом? Это риэлторы, которые, трудясь в большом или среднем агентстве недвижимости, решили сделать «левака» и поработать с клиентом «на частных началах».

Вопрос этики подобного поступка здесь мы оставим за кулисами, но подробнее разберем, почему вам наименее всего выгодно работать с такие «хамелеонами».

Все дело в том, что

такие «ненастоящие» частные риэлторы не могут вам обеспечить ни одного плюса частных маклеров, которые работают на себя.

Причина проста: они просто не умеют работать самостоятельно. У них нет навыков, которыми необходимо обладать для ведения частной практики. Они не привыкли расставлять приоритеты в своей деятельности, за них это делает руководство. Они не привыкли нести ответственность за свои (без) действия. За них это делает компания.

Они не будут подписывать договор с вами, потому что «не хотят «светиться». Такие агенты двуличны по своей сути. Даже в мире риэлторов, который никак нельзя назвать цитаделью кристальной честности и безупречной этики, такая двуличность – это уже слишком.

С другой стороны,