ЖКХ: вопросы и ответы. 5-е издание

13. Как соотносятся право аренды и право общей собственности?

В судебной практике порой встречаются решения, которые кажутся далекими от проблем собственников помещений. Но при внимательном изучении мнение меняется. Одним из таких решений является Постановление Арбитражного суда Московской области от 24.12.2018 года № Ф05—22356/2018.

Суть спора, который рассматривал суд, сводилась к следующему. Организация А имела договор аренды на земельный участок. На этом участке был в последующем построен многоквартирный дом. Организация подала в Росреестр на регистрацию прекращения договора аренды, в чем получила отказ. Что же интересного в этом деле?

Во-первых, суд признал, что возникновение права общедомовой собственности прекращает право аренды. Например, если на земельном участке возле дома есть ларьки, гаражи и другие объекты, и земельный участок будет поставлен на кадастровый учет и перейдет в общедомовую собственность, то права собственников таких ларьков и гаражей прекратятся.

Во-вторых, суд очередной раз признал, что право общей собственности на участок под многоквартирным домом возникает в силу закона. Никаких решений органов власти, договоров и т. п. не требуется. Это правило очень многими не учитывается.

Например, возьмем такой вопрос: оператор связи проложил кабель по подъезду, чей это кабель? Оператор будет утверждать, что его, а еще скажет, что раз нет договора, то право общей собственности на него не может возникнуть. Но это неверно. Кабель обслуживает более одной квартиры в доме, а значит в силу закона становится общим имуществом.

В-третьих, суд согласился с тем, что под несколькими жилыми домами, составляющими комплекс, может быть один земельный участок, находящийся в собственности жильцов всех домов. Некоторые суды полагают, что под каждым домом должен быть отдельный земельный участок. См. вопрос 1.3.17.

14. В каком порядке имущество предоставляется одному из долевых собственников?

Последнее время все больше информации о том, что общедомовое имущество можно сдать третьим лицам только по решению общего собрания. Собрался местный оператор установить антенну на крыше? Надо получить решение общего собрания.

Но как быть в ситуации, когда имуществом хочет пользоваться не третье лицо, а один из долевых собственников. Типичные ситуации: собственник квартиры хочет разместить на фасаде дома кондиционер; собственник нежилого помещения (магазина, например) хочет разместить вывеску. Как в этом случае должны быть оформлены отношения?

Может показаться, что решение общего собрания не нужно. В самом деле в ст. 44 ЖК сказано только, что к компетенции общего собрания относится передача общего имущества иным лицам. Кто эти «иные»? Очевидно, что речь о лицах, не являющихся собственниками помещений в доме. Получается, что согласие общего собрания не требуется?

Это не так. Если решается вопрос о предоставлении части общего имущества дома собственнику помещения в доме, то начинает работать ст. 247 ГК. Когда собственники сдают крышу дома оператору сотовой связи, то речь идет о распоряжении имуществом. Но когда собственники разрешают пользоваться крышей дома одному из собственников, то речь идет о пользовании имуществом.

В этом последнем случае необходимо решение общего собрания. Причем самое важное правило: решение должно быть принято всеми собственниками единогласно. Здесь уже не работает правило ст. 46 ЖК и большинством голосов ничего решить нельзя.

15. Как избавиться от хлама в лифтовом и приквартирном холле?

Это частая проблема: соседи накидали личных вещей в приквартирном или лифтовом холле. В судебных решениях сложилась однозначная позиция по таким делам. Поэтому можно рассмотреть одно из типовых дел, чтобы понять все существенные моменты. Для этого возьмем Апелляционное определение Московского городского суд от 20.03.2017 №33—9347/17.

В рамках этого дела было установлено, что собственник одной из квартир разместил личные вещи в приквартирном холле. Причем состав и способ размещения личных вещей препятствовал другим собственником пользоваться холлом. Комиссия управляющей организации провела проверку и уведомила нарушителя о необходимость произвести уборку.

Обратите внимание, что управляющая организация не может самостоятельно убрать личные вещи собственника. Организация может только уведомить собственника о нарушении закона и предложить способы исправления ситуации.

В этом конкретном случае собственник никак не отреагировал на уведомление и дело ушло в суд. В суде собственник пытался ссылаться на то, что его действия не нарушают закон. Однако суд сослался на правила пожарной безопасности (п. 36 Постановления Правительства от 25.04.2012 г. №390), а также на то обстоятельство, что материалами дела подтверждается невозможность использования холла, который является общедомовым имуществом.

Одним из доводов нарушителя было то, что на соседних этажах ситуация аналогичная. Суд не стал рассматривать этот довод, так как нарушение на соседних этажах никак не может обосновать законность действий этого конкретного собственника.

Обратите внимание, что с иском обратилась именно управляющая организация, а не другие собственника. Суд никак не возражал против этого, а ведь именно это является слабым местом разбирательства. Управляющая организация не может выступать истцом по данным делам без доверенности от собственников, так как права самой организации не нарушаются.

16. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?

Придомовая территория может принести немалый доход собственникам помещений. Можно сдавать, например, земельный участок в аренду. Полученные доходы собственники р могут отправить на содержание общего имущества или на личные нужды. Но важно помнить: сначала надо оформить земельный участок. Как это сделать?

Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410.

Первое, что должны помнить собственники квартир: право на придомовую территорию возникает только в силу закона (Постановление КС РФ от 28.05.2010 №12-П). Это означает, что не надо обращаться в Росрестр или в местную администрацию, чтобы получить право собственности на земельный участок под домом. Собственники помещений получают право собственности на общее имущество только в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, которая определяет: общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в доме. Так как земельный участок – это общедомовое имущество, то и право долевой собственности возникает автоматически. Поэтому, например, для возникновения права собственности на придомовую территорию не требуется регистрация права в Росреестре (Письмо Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657).

Однако земельный участок переходит в собственность только в случае, если проведен кадастровый учет участка. По сути, кадастровый учет – это формирование участка. В самом деле, чтобы возникло право собственности должен быть объект, а без межевания такой объект как земельный участок просто не возникает.

Итак, если собственники хотят получать прибыль от придомовой территории, то надо провести кадастровый учет участка под домом. После кадастра возникает право долевой собственности на участок.

В то же время, если общее собрание дома решит передать земельный участок в аренду, то необходимо будет зарегистрировать право собственности в Росреестре. После этого общее собрание должно определить арендную плату и другие условия договора, а также назначить управляющую организацию представителем, чтобы она могла от лица собственников заключить договор.

17. Как правильно определить земельный участок под домом?

Не так давно Минстрой подготовил рекомендации по определению земельных участков под многоквартирными домами. Проанализируем наиболее важные и интересные для собственников помещений в доме положения Приказа от 07.03.2019 №153/пр.

Самый важный вопрос – местоположение земельного участка. Ведомство рекомендует учитывать следующее.

Во-первых, под каждым многоквартирным домом должен быть отдельный земельный участок. Ранее встречались случаи, когда под несколькими соседними домами образовывали один земельный участок. Нормативного решения по этому вопросу пока нет.

Во-вторых, организовывать участок надо так, чтобы не нарушить права третьих лиц, например собственников соседних участков. Важно помнить, что режим использования земельного участка будет определяться общим собранием. Именно это может создать потенциальные трудности соседним участкам.

В-третьих, все объекты общего имущества должны быть расположены в границах земельного участка. Это несколько размытое требование, так как статус общего имущества как раз возникает у объектов, если они не расположены в доме, только в силу размещения на общедомовом земельном участке.

В-четвертых, не рекомендуется включать в состав земельного участка «территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования».

Следующий вопрос – площадь земельного участка. И тут ведомство удивило, так как предложило весьма интересный подход: площадь участка должна определяться по совокупной площади жилых и нежилых помещений в доме, в том числе помещений, относящихся к общему имуществу.

В остальной части Приказ повторяет требования закона. Кстати, опираясь на эти рекомендации можно не только образовывать новые земельные участки, но и корректировать уже созданные. Так что проверьте участки под своими домами на предмет соответствия рекомендациям.

18. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?

Придомовая территория – понятие, с которым сталкиваются все собственники квартир. Во-первых, за содержание территории приходится платить. А во-вторых, может возникнуть потребность в детской площадке, стоянке для автомобилей жильцов, что также требует немалых денежных вложений.

Общее правило гласит, что земельный участок под домом – это общее имущество всех собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Как и в отношении любого иного общего имущества собственники несут бремя содержания имущества (ст. 39 ЖК РФ). Это означает, что надо платить управляющей организации или ТСЖ за уборку территории, содержание в исправности различных элементов (освещение, дорога и т.д.).

Земельный участок под домом не во всех случаях является общим имуществом. Это может показаться парадоксальным, но это так.

Во-первых, право общей собственности на придомовую территорию возникает только после кадастрового учета земельного участка. Если учет не произведен, то земельный участок, как объект права, не возникает. Говоря проще: если участок земли не «огорожен», то такого участка и нет. А раз нет участка, то нет и права собственности на него. Но если у собственников помещений не возникло право общей собственности на придомовую территорию, то и платить за содержание такой территории не надо.

Во-вторых, если кадастровый учет не проведен, общая собственность не возникла, то кто же будет собственником? На этот случай в законе установлена правовая фикция: земельный участок, кадастровый учет которого не проведен, принадлежит муниципальному образованию (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Однако это не означает, что платить за содержание такого участка должен муниципалитет. Проводить уборку, озеленение, следить за состоянием дороги, проходящей возле дома, – за все это платить должны собственники помещений в доме как законные владельцы.

19. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?

Земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?

В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 № Д23—4059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.

Однако в Определении от 02.08.2012 № ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной. В самом деле правовой смысл общего имущества дома в том, чтобы обслуживать конкретный многоквартирный дом (см. вопрос 1.1.1