Заметим, что уже в 1991 треть жилья находилась в частной собственности. К 1996 уже половина жилья находилась в частной собственности. Здесь важна не только эта половина, но и вторая. Эта вторая половина была либо муниципальной, либо государственной (ведомственной). Причем с государственного уровня эти помещения все пытались передать на муниципальный.
А что же с ТСЖ? «К концу 1996 года число зарегистрированных товариществ собственников жилья составило более 600, в том числе в городах Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени, Омске, Нижнем Новгороде, Рязани, Перми, Барнауле, Екатеринбурге насчитывается по 50 и более товариществ собственников жилья. Большое число товариществ находится в стадии организации.»
600 организаций… И это почти за десять лет, когда товарищества государство посчитало лучшим способом управления домами. Казалось бы, очевидный вывод состоял в том, что собственникам жилья никаких ТСЖ не надо. Но власть сделала вывод прямо противоположный – надо усиливать ТСЖ, ТСЖ должно стать основной формой управления домами.
А как обстояло дело с «управляющими организациями»? «Службы заказчика по жилищно-коммунальным услугам формально созданы в более чем 50% регионов России. В 36 субъектах Российской Федерации создание таких структур пока не осуществляется. В их числе Татарстан, Башкортостан, Калмыкия, Мордовия, Республика Тыва, Тверская, Читинская, Пермская, Камчатская, Хабаровский, Алтайский края и другие. При этом региональные и местные руководители в большинстве случаев ссылаются на непонимание роли этих организаций в структуре реформирования жилищно-коммунальных правоотношений.» А с конкурсами? «Так, в городах Москве, Петрозаводске, Рязани, Нижнем Новгороде, Владимире и других на конкурсной основе обслуживается от 25 до 8 процентов муниципального жилья.»
И немного про платежеспособность населения: «Затраты на предоставление жилищно-коммунальных услуг в среднем по России на одного человека в месяц в 1996 году сложились в размере 141870 рублей. При этом доля платежей населения в покрытии этих затрат в 1996 году составила 27%… По данным обследований, проведенных региональными и местными органами власти, неплатежи населения составляют на сегодня 20—25%, промышленных предприятий – около 60%, а организаций бюджетной сферы – 80—90 процентов.»
Никакой реформы ЖКХ из указа 1997 не вышло. Однако за период с 1997 по 2005 кое-что изменилось. Рыночные отношения, капитализм в стране победил окончательно. Рынок, в том числе и в ЖКХ, медленно формировался, как и формировались рынки вспомогательные – подрядные услуги по обслуживанию домов. Вместе с тем муниципалитеты постепенно лишались доходов, содержание жилья было для них лишним бременем. Медленно шла приватизация, муниципальных квартир по домам становилось все меньше. Все это, а не желания властей, подготовило «реформу» 2005 года. Власть только зафиксировала в новом Жилищном кодексе, который вступил в силу 1 марта 2005, уже сложившиеся отношения.
За год до «реформы» Совет Федерации выпустил Аналитический вестник «О проекте доклада „Экономические проблемы реформы жилищно-коммунального хозяйства регионов“». Перейти на стопроцентную оплату населением ЖКХ все никак не получалось: «в 2003 г. средний по стране уровень оплаты населением ЖКУ составил 81,6% при установлен ном федеральном стандарте 90%». И это притом, что уровень затрат семьи на ЖКХ в России выше, чем в других странах. И даже при таком высоком уровне затрат каждой семьи на ЖКХ как итог: «только последние три года уровень недофинансирования сферы ЖКХ составлял в среднем 10—12%». Финансировать предприятия ЖКХ вынуждено местное самоуправление: «сами предприятия ЖКХ требуют значительных ассигнований, которые в ряде муниципальных образований составляют до 40—50% доходной части бюджета». Денег на это у бюджета нет. На этом фоне любопытно такое замечание: «Если ранее жилищно-коммунальная сфера получала значительную государственную поддержку и была фактически реципиентом бюджета, то с резким сокращением бюджетных дотаций и отменой льгот по налогообложению она стала фактически донором бюджетной системы всех уровней». Причем: «доля расходов на ЖКХ в консолидированном бюджете страны постоянно сокращалась: так, если в 1995—97 гг. дотации ЖКХ составляли 13,4%, в 1998 г. – 11,5%, в 2000 г. – 10,2, в 2001 г. – 8,1%, в 2002—2003 гг. – 6,5—6,4%, а в 2004 г. – 4,9%».
Таким образом, государство все больше отказывалось от финансирования ЖКХ, население полностью заплатить за ЖКХ не могло, как и местные бюджеты. К томе же сами предприятия ЖКХ стали рассматриваться как источники доходов для бюджета. Как итог: «По данным Госкомстата России за 2003 год, около 62% из 52 тысяч предприятий, обслуживающих жилищно-коммунальный комплекс, убыточны и находятся на грани банкротства… По оценкам специалистов, недофинансирование ЖКХ составляет сейчас порядка 72 млрд. рублей ежегодно.».
Так было за год до новой «реформы», которая еще больше отодвинула государство от ЖКХ, придвинув к собственникам жилья управляющие организации. Любопытно, что новый ЖК никак не решал главную проблему ЖКХ – где взять деньги. Кодекс просто обязал собственников помещений в доме выбрать один из способов управления, а дальше платить за коммунальные услуги – по государственным тарифам, за содержание дома – по решению общего собрания. То, что по решению общего собрания управляющая организация много не получит, осознали через 10 лет, заставив принудительно платить за капремонт.
Итак, Жилищный кодекс вступил в силу 1 марта 2005. Ничего принципиально нового этот кодекс не принес. Просто на самом высоком, за исключением Конституции, уровне зафиксировали сложившееся. Управлять домом должны собственники помещений в нем. Для этого собственники заключают договор с управляющей организацией. Органам власти остается только изредка контролировать, как там дела у собственников с управляющими организациями. Постановление от 29.08.2005 №541 вновь подтверждает, что собственники должны платить 100% за содержание дома. В 2006 быстренько вводят новые правила оказания коммунальных услуг, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества. На этом первая фаза очередной реформы завершается. Потребуется лет пять опыта, чтобы осознать, что реформа не работает.
За это время принимают Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Закон этот обещает допфинансирование из федерального бюджета, если регионы достигнут целей в реформировании ЖКХ, которые государство считает важнейшими. Что же считает важнейшим государство? Государство полагало, что к 2011 в регионах должно быть не менее 20% домов под управлением ТСЖ, а остальные – под управлением управляющих организаций, доля в которых муниципальных образований не должна быть больше 25%.
Итак, первая фаза реформы закончилась к 2010. Способы управления во всех домах были выбраны, основные нормативные акты приняты, кое-какая практика управления стала накапливаться.
В 2010 для управляющих организаций появились стандарты раскрытия информации, а в 2011 – правила оказания коммунальных услуг. Эти акты фактически проводили донастройку отношений между собственниками и управляющими организациями. В это время стало понятно, что управляющие организации становятся основным способом управления. Причем именно управляющие организации определяют все – от условий договора до условий ремонта дома. Все благие пожелания ЖК о роли общего собрания разбивались о простой факт – провести собрание сложно, дорого, да и управляющая организация – это профессиональный участник этих отношений.
В этой ситуации законодатели стали действовать с двух направлений – пытаться усилить собственников и пытаться взять под контроль управляющие организации. Летом 2011 появляется такой институт как «совет многоквартирного дома». По существу, это «правление» общего собрания, которое должно оперативно взаимодействовать с управляющей организацией. Сами управляющие организации заставили руководствоваться минимальным перечнем работ по содержанию дома. Но еще любопытнее то, что власть решила проверить все заключенные договора управления на предмет законности. Сделать это нужно было до 1 марта 2013. Лучше признать, что реформа, нацеленная на самодеятельность собственников, провалилась нельзя было.
Все эти мероприятия не помогали. Рынок услуг управления был неконкуретным изначально, а ставшую появляться конкуренцию трогать было нельзя, ведь цель реформы – эта самая конкуренция. Однако претензий к управляющим организациям и собственникам помещений в домах накопилось столько, что пришлось принимать меры. В советское время одной из главных проблем было то, что дома более или менее поддерживались в текущем состоянии, да и то некачественно. Капитальный ремонт не был в приоритете, что вело к износу домов. Ровно эта же проблема осталась в 2010-ых годах. С тем лишь уточнением, что дома стали старше, а значит проблема – острее. И это в ситуации, когда власть много лет пытается заставить собственников самих принимать решение за свой дом.
Экстренно стали решать проблему. В декабре 2012 принимают закон о капремонте. Заработали эти правила с 2014. Тема капитального ремонта вызвала большое недовольство населения, ведь вводился обязательный взнос на капитальный ремонт. Оспорить саму систему капитального ремонта попытались в Конституционном суде, но в 2016 суд признал эту систему вполне конституционной.
С 2014 начали «поджимать» и управляющие организации. Появляется лицензирование. Любопытно, что еще в 2011 управляющие организации обязали уведомлять о начале управления домами. Это своеобразная, упрощенная система лицензирования. Однако, повторимся, на неконкурентном рынке пытаться призвать к порядку бесполезно. Само отсутствие такой конкуренции не позволило реализовать одну из идей, с которой носились несколько лет, – создать СРО для управляющих организаций.
В итоге решили ввести лицензирование для управляющих организаций. Однако те лицензионные требования, которые были предусмотрены, показывали, что и к лицензированию решили подойти формально. Никаких требований к материальной обеспеченности самих УО не предъявлялось.
Усилить собственников пытались за счет создания ГИС ЖКХ, который должен был сделать отношения с управляющими организациями более открытыми. Собственники могли бы получать сведения о заключенных договора и проведенных собраниях. Это позволяло бы хоть как-то противодействовать УО. В этом же 2014 принимают закон о реформе ТКО, но она начнет работать только с 2019 и собственники о ней ничего пока не знают.
В 2015 законодатели решили упростить проведение общих собраний, появилась очно-заочная форма. Это было важно с двух сторон. Со стороны собственников упрощение проведения собраний позволяло больше влиять на УО. Но и со сторону УО упрощение общих собраний позволяло проще проводить выгодные УО решения. Это хороший показатель того, что в сфере ЖКХ практически невозможно защитить собственников перед экономически, технически и профессионально более сильными УО.
Проблемы управляющих организаций, конечно, были связаны не только с их монопольным положением в городах или районах. ЖКХ всегда страдало от нехватки средств. Причины этого, что в советское время, что сейчас, были одни. Если заставлять платить за ЖКХ население, да еще и в полном объеме, то вы ограничиваетесь платежеспособностью этого самого населения. А его платежеспособность зависит от экономики…
В итоге население не платит УО, а УО не платит РСО. Здесь надо учитывать, что одна из целей «реформ» – это освободить собственников от всяких отношений, кроме как с УО. Собственники заключают договора с УО на управление, а дальше уже УО не только ремонтирует дом, но и оказывает коммунальные услуги, то есть заключает договора с РСО. И вот, если у УО нет денег, то платить РСО нечем. Неплатежи УО, их задолженность перед РСО стала большой проблемой. Решать эту проблемы попытались через «отвязывание» оказания коммунальных услуг от управления домами.
В 2016 собственники нежилых помещений в обязательном порядке должны были перейти на прямые договора с РСО. Это позволяло хотя бы в отношениях между собственниками нежилых помещений и РСО убрать УО как прослойку.
Давайте немного осмотримся. Начинали «реформу» с того, что обязали собственников выбрать УО. Никаких требований к УО не было, выбирай кого хочешь, кто назовется УО, тот и будет УО. Собственники сами принимали решение как управлять домом, какой тариф за содержание установить. Это основывалось на том, что собственники помещений в доме – это и собственники общего имущества. «Реформа» писалась с таким образом в голове, что на рынке множество конкурирующих УО, а собственники готовы каждый день бегать на общие собрания и внимательно вчитываться в сметы работ. За такие труды собственникам полагалось освобождение от остальных проблем, УО брала на себя все заботы, представляла собственников перед всеми другими организациями.
Однако за годы с 2005 года власти далеко ушли от этой концепции. Никакой самодеятельности УО – вводится лицензирования. Никакой самодеятельности собственников – вводятся взносы на капремонт. УО все меньше представляла собственников – уж точно не в отношениях с РСО.
Все эти направления развала реформа набирают обороты с 2016. В 2017 законодатель разрешил устанавливать пандусы в домах без решения общего собрания. Казалось бы, мелочь, но нет. Ведь вся реформа ЖКХ строилась на том, что собственник помещения – это собственник общего имущества. Конечно, закон разрешает ограничивать право собственности с социально значимыми целями, но ведь стоит только начать.
В 2018 закон разрешает собственникам жилых помещений перейти на прямые договора с РСО. Функции УО продолжают сокращаться, потому что УО показало свою неэффективность. Однако это не признают, пытаясь просто свернуть изначальные принципы «реформы».
С 2020 никаких принципиальных изменений в жилищной политике не было. Указанные выше тенденции сохранялись. В 2021 управляющие организации обязали возмещать РСО расходы, которые понесла РСО при перерасчетах потребителям из-за некачественных услуг, если вина в таких некачественных услугах лежит на УО. В этом же году стало возможным участвовать в общих собраниях дистанционно.
В 2023 включили нормы об общем имуществе зданий в Гражданский кодекс, только запутав и усложнив регулирование. В этом же году поправили статью 162 ЖК, чтобы собственникам было легче расторгнуть договор управления с УО.
В 2024 операторам связи разрешили без решения собрания устанавливать свое оборудование в доме. Само это оборудование изъяли из состава общего имущества.
Таким образом, тенденции прошлых лет на сворачивание «реформы» сохраняются: 1) управляющие организации все больше ограничивают, 2) собственникам уменьшают полномочия по распоряжению общим имуществом.
Состояние ЖКХ к 22025 году
Теперь давайте привлечем чуть больше цифр, чтобы понять, в каком состоянии находится ЖКХ. К сожалению, статистика по ЖКХ либо разрозненная, либо отсутствует. Но на основании открытых данных можно сделать такие выводы.
Мы уже видели, что особенности управления домами определяются «экономической подложкой», тем, кому дома принадлежат. В постановлении Правительства от 30.12.2017 №1710 сказано: «Большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, доля которого за последние 20 лет увеличилась в 2 раза и составила в 2020 году 92,4 процента в общем объеме жилищного фонда Российской Федерации.»
Итак, помещения в домах повсеместно принадлежат физическим и юридическим лицам. С момента, когда в 1987 разрешили продавать гражданам жилье и до этих цифр Правительства прошло 30 лет. Если на старте жилье принадлежало государству, которое передало его местным Советам, то через 30 лет жилье принадлежит гражданам и организациям. Если раньше домами должны были управлять Советы, то теперь – собственники. Если Советы и сами были органами власти, то собственников надо еще организовать для управления. Если Советы могли создавать ЖЭКи для управления, то собственники должны еще найти управляющую организацию, которая возьмется за их дом. Так вопросы собственности предопределили особенности управления домами в наше время.
Теперь посмотрим, что же представляет ЖКХ как отрасль экономики. В ЖКХ работает 38 тысяч организаций и 2 млн работников. Годовой оборот отрасли – 5 трлн рублей, 5—7% от ВВП. Износ основных фондов отрасли составляет 40%. Прибыльных организаций в отрасли около 77%, рентабельность 1,5—2%.
Из распоряжения Правительства от 31.10.2022 №3268-р следует, что «В Российской Федерации… на конец 2021 года насчитывается более 1,62 млн. многоквартирных домов… В региональные программы капитального ремонта включено 723 тыс. многоквартирных домов… в которых проживают 89 млн. человек». Эти 1,62 млн домов составляют 72% от всех жилых домов.
Невозможность переложить на населения финансирование ЖКХ, как и недостаточность средств, выделяемых государством, за многие годы привело к разрушению инженерных систем. Даже Правительство вынуждено признать: «Более 40 процентов линейных объектов нуждается в обновлении, ежегодно около 3 процентов сетей теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения признается аварийными, при этом обновляется не более 1 – 2 процентов.»
По экспертным оценкам коммунальная инфраструктура обветшала на 60 и более процентов. Это ведет к увеличению потерь в сетях, которые закладываются в тариф. Потери могут достигать до 40—50%.
Это же ведет к аварийным ситуациям: «По данным системы мониторинга и контроля устранения аварий и инцидентов на объектах жилищно-коммунального хозяйства, ежемесячно происходит в среднем 6600 происшествий, средняя продолжительность перерыва в поставках коммунальных услуг составляет около 9 часов 45 минут.» Расходы на устранение аварий, конечно, тоже учитываются в тарифе.
Неспособность населения оплатить все ЖКХ ярко проявляется в задолженности населения. «Долги за ресурсы и услуги предприятий жилищно-коммунального хозяйства со стороны организаций и населения по итогам 2021 года составили почти 1,5 трлн. рублей, из них долги населения и исполнителей коммунальных услуг – 943 млрд. рублей, организаций, финансируемых из бюджетов всех уровней, – 57 млрд. рублей, прочих потребителей, в том числе за коммунальные услуги, – 478 млрд. рублей.» И это при годовом обороте всей отрасли ЖКХ в 5 трлн рублей.
При этом любопытно, что доля расходов на ЖКУ во всех расходах домохозяйств с 2005 года не особо меняется и колеблется в районе 9—11 процентов. Среди коммунальных услуг больше трети уходит на отопление, четверть на электроэнергию.
Стареет и сам жилищный фонд. Из всего жилфонда построено в период 1946—1970 – 24%, в период 1971—1995 – 36%, в период после 1995 – 34%. С износом 31—65% на 2021 50% домов, с износом 66—70% – 9% домов, относительно новые, с износом от 0 до 30% – 37% домов.
Итак, кто же управляет домами.
Управляющие организации. К концу 2006 только 18% собственников выбрали способ управления домом, то есть почти за два года реформы. Для остальных с 1 января 2007 выбирались управляющие организации на конкурсах органами МСУ. Но это по одной оценке. По другой же оценке в 2007 уже 69% домов по площади управлялись способом, определенным собственниками. Это расхождение можно объяснить. Дело в том, что пока в 2007 не стали принудительно выбирать УО через конкурсы, собственники «не шевелились». Поэтому вполне можно поверить, что за 2007 большинство собственников все-таки провело общее собрание и выбрало способ управления.
К 2019 уже в 99% домов по площади способ управления был выбран собственниками. Любопытно, что за период с 2006 по 2019 стабильно росло количество домов, которыми управляют УО и которые перешли на непосредственное управление, а вот ТСЖ росло до 2010, а затем снижалось. В итоге в 2019 управляющие организации управляли в 58% домов, непосредственное управление было в 25%, а ТСЖ – в 8,5%. По другим оценкам к 2019 управляющие организации были выбраны в 65% домов с общей площадью 80% по всем МКД.
Управляющие организации выбираются, как правило, на общем собрании. По конкурсу органами МСУ в 2009 была выбрана УО для 140 тысяч домов, но к 2019 этот показатель упал до 62 тысяч домов. К маю 2020 только 3% домов управлялись УО по результатам конкурсов.
С позиции самих управляющих организаций они вынуждены оказывать услуги по заниженным тарифам. Сами тарифы утверждают на общем собрании собственники. Однако собственники могут ориентироваться на тарифы, которые установлены органами МСУ на случай, если в доме не выбран способ управления. По данным на 2017 год на 1 кв метр тариф составлял 124 рубля, причем 27 рублей на содержание, остальное – на коммунальные услуги.
Собираемость платы за ЖКУ с 2004 года остается относительно стабильной – около 93%.
ТСЖ. Пик количества ТСЖ пришелся на 2010, так как закон о Фонде реформирования ЖКХ подталкивал региональные власти к созданию ТСЖ. На тот момент было около 70 тысяч ТСЖ. В период до 2015 общее количество домов под управлением ТСЖ колебалось в районе 10%, а к 2019 оно снизилось до 8%.
Непосредственное управление. Казалось бы, непосредственное управление не должно было привлекать собственников. Кто же захочет самостоятельно управлять целым домом? Однако законодатель все время пытался ограничить возможность использовать непосредственное управление. В ЖК первоначальной редакции никаких ограничений не было. С 2010 года и до текущего момента государство несколько раз меняло количество квартир, при наличии которых можно выбирать непосредственное управление. Это свидетельствовало о том, что есть такая проблема – население почему-то очень хочет непосредственное управление. Отчасти это естественный процесс. Зачем нужна прослойка между собственником и подрядчиком? Да и сами УО заинтересованы в непосредственном управлении, ведь так они могут избежать необходимости получать лицензию и соблюдать иные требования, установленные в рамках договора управления.
Как итог, если в 2006 всего 5,7% домов управлялись непосредственно, к 2015 этот показатель подскочил до 45%, а затем стал снижаться, достигнув в 2019 25%. Причем изменение числа в сторону снижения связано исключительно с законодательными ограничениями по выбору непосредственного управления.
Хронология ЖКХ с 1917 до 2025
1917
19 декабря 1917 – Декрет СНК «Об учреждении Комиссариата по местному самоуправлению». В соответствии с Декретом: «В распоряжение Комиссариата подлежит передать, по мере их ведения, из Комиссариата по внутренним делам главное управление по делам местного хозяйства, кассу городского и земского кредита и все относящиеся к местному самоуправлению учреждения.»
1918
17 марта 1918 – Постановлением СНК РСФСР от 17 марта 1918 Комиссариат по местному самоуправления становится частью НКВД – Отделом местного хозяйства.
20 августа 1918 – Декрет ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». В соответствии с Декретом: «Отменяется право частной собственности на все без исключения участки, как застроенные, так и не застроенные, как принадлежащие частным лицам и промышленным предприятиям, так и ведомствам и учреждениям, находящиеся в пределах всех городских поселений. В городских поседениях с числом жителей свыше 10.000 отменяется право частной собственности на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имеют стоимость или доходность свыше предела, установленного органами местной власти». В статье 5 Декрета было установлено: «Все городские земли и строения, которые соответственно сему декрету изъемлются из частной собственности, передаются в распоряжение органов местной власти.» По статье 10 Декрета: «Бывшие собственники недвижимостей уравниваются во всех отношениях с прочими нанимателями и обязаны на одинаковых с ними основаниях вносить наемную плату за занимаемые ими помещения».
1919
18—23 марта 1919 – Программа ВКП (б): «Стремясь к разрешению жилищного вопроса, особенно обостренного в период войны, советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским советам; произвела массовое вселение рабочих из окраин в буржуазные дома; передала лучшие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства; приступила к обеспечению рабочих семей мебелью и т. ц.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «Литрес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.