Domus propria – domus optĭma. Свой дом – лучший дом

«Пример: есть желание приобрести квартиру в Берлине. Начать следует с открытия счета в немецком банке, где попросят предоставить документы, доказывающие легальность ваших доходов. Далее последуют всевозможные проверки, такие как оценка состояния объекта недвижимости в Поземельной книге. Потом происходят нотариальное заключение сделки, предварительная и окончательная регистрация права собственности. Каждый визит к нотариусу, в банк – в любой кабинет чиновника – будет сопровождаться сбором внушительного количества документов. Нередки случаи, когда процесс покупки обычной квартиры затягивается на срок до 4–6 месяцев.

Но подобные особенности не отпугивают страждущих: привлекательность жилой недвижимости в Германии не падает. Прежде всего это связано со стабильностью экономики страны и тем, что, по данным статистики, до 60 % жителей страны предпочитают снимать квартиры, а не иметь их в собственности. Здесь в моде мобильность и легкость в перемене мест. Данные говорят, что за активную часть жизни среднестатистический немец успевает поменять несколько городов – и довольно многим не хочется пускать корни надолго. Оставшаяся же часть немцев подходит к покупке квартир расчетливо и скрупулезно, приобретая их достаточно часто для сдачи в аренду».

Как видно из кейса, покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду вполне может стать выгодной сделкой. Важно лишь не упускать из виду особенности местного рынка. Например, в мегаполисах нужно в обязательном порядке узнать, к какой зоне относится объект вашего приобретения: здесь широко распространены места, где действуют ограничения на повышение арендной платы за наем. Не обладая такой информацией и просто повысив плату за аренду, вы можете легко получить штраф вместо ожидаемой прибыли.

Для планирующих сохранить свой капитал и получить стабильный небольшой доход от него можно резюмировать: в целом и жилая, и коммерческая недвижимость в Европе стабильно растут в цене, прибавляя в год до 5 % от начальной стоимости. Приятным бонусом при инвестировании в недвижимость может стать получение ВНЖ или гражданства. Причем в некоторых странах Евросоюза в подобной программе может принимать участие вся семья инвестора, иногда даже вместе с родителями. Но все нужно подробно уточнять и изучать, потому что, как и у каждой медали, существует и обратная сторона: в Европе есть и такие страны, где, даже являясь счастливым обладателем квартиры, вы сможете по закону находиться в стране не более 180 дней в году.

Стратегия приумножения

Данная методика потребует от инвестора определенной доли риска. Чтобы точно выяснить, какие активы демонстрируют стабильный рост, нужно иметь максимально четкое представление о местном рынке. У каждой страны своя специфика, которая может быть тесно связана не только с климатическим условиями и с экономикой региона, но и с куда более тонкими, подчас даже незаметными для неискушенного инвестора аспектами.

Максим Семенов, CEO «Mirafortis»:

«Возьмем, к примеру, юг Италии, Калабрию – прекрасное место, самый «носок итальянского сапога», омываемый водами трех морей. Здесь красивые пляжи чередуются с живописными горными массивами. И вот крупный итальянский застройщик выходит на рынок и начинает осваивать регион. Он запускает серьезную маркетинговую кампанию, начинает плотно работать с агентствами недвижимости для привлечения необходимых инвестиций в проект. Казалось бы, заманчивое предложение для вложений, не так ли?

Но давайте проанализируем целевую аудиторию этого проекта. Для самих итальянцев, живущих на севере страны, это слишком заурядное и непопулярное место – они предпочитают проводить август где-нибудь в привычной компании, вдыхая запах лимонных рощ Сорренто. Для иностранного же туризма и отдыха это, безусловно, самобытное, но довольно дикое место: здесь почти нет индустрии развлечений и до некоторых мест региона достаточно тяжело добраться.

Изучаем вопрос глубже: Калабрия – сельскохозяйственный регион, живущий за счет обработки земли. Местные жители говорят на нескольких диалектах итальянского языка, зачастую не очень понятных даже представителям соседнего региона. Английский язык здесь распространен мало. Прибавьте к этому возможный риск войти в проект – и потерять все из-за остановки строительства, связанной с обнаружением древних археологических ценностей, которые тут есть с высокой долей вероятности. В таком случае стройка будет остановлена и по итальянским законам объявлена местом проведения археологических раскопок.

Конечно, застройщик заинтересован в инвестициях и рекламирует свой проект, не открывая потенциальным инвесторам всей информации. Между тем подводная часть такого айсберга может погубить любой инвестиционный капитал. Это достаточно распространенная ситуация. В каждом подобном случае нужна помощь независимого эксперта, который будет тщательно анализировать состояние всего рынка из выбранного сегмента недвижимости и проведет финансовые исследования доходности проекта».

Стратегия приумножения основана на принципе «вовремя войти и вовремя выйти». Каждая деталь здесь существенна и важна. Допустим, вы сосредоточились на быстрых инвестициях. Для этого вам нужно отчетливо представлять, насколько быстро можно войти в проект и выйти из него; какой объем средств вы можете привлечь самостоятельно и с помощью банковских инструментов. Если присутствует ипотека, надо подсчитать процент рассрочки платежа. В зависимости от поставленной задачи и выбранной стратегии можно включиться в проект на самом старте продаж и покинуть его на стадии готовности 50 %. В таком случае реальная прибыль может составить 35 % и более. Каждая стадия готовности проекта добавляет к стоимости объекта 5–10 %. Но при подобных инвестициях крайне высок уровень риска на каждом этапе. Поэтому необходимо так тщательно проверять всю документацию, следить за ходом строительства и, конечно, выбирать исключительно проверенных застройщиков.

В свою очередь, быстрые инвестиции, увенчавшиеся успехом, невероятно выгодны для инвестора: основная часть покупателей недвижимости опасается приобретать квартиру или апартаменты на стадии начала строительства у застройщика, не желая получить в итоге незавершенный объект. Происходит это потому, что потенциальный покупатель далеко не всегда может быть знаком с особенностями выбранного региона, а также может не располагать возможностью самостоятельно достоверно оценить надежность застройщика, и поэтому не будет торопиться покупать у него жилье. А вот у инвестора такое жилье с большой вероятностью купят: цена, правда, будет значительно выше, но основная часть рисков ляжет на плечи инвестора, который войдет в проект еще до начала стройки.

Стратегию приумножения капитала через быстрые инвестиции возможно реализовать и более привычным способом. Примером такой инвестиционной стратегии можно считать небольшие квартиры в Афинах. Владельцы самостоятельно провели техническую модернизацию объектов, включающую перепланировку интерьера в современной стилистике. В итоге им удалось реализовать эти квартиры быстро и с высокой прибылью.

Что определяет стратегию?

Конечно же, основным фактором выступает время. События, происходящие в тот или иной период, способны кардинально изменять существующие приоритеты. Время расставляет свои акценты, воздействуя на волны спроса и предложения. Так, пандемия коронавируса 2020 года охватила весь мир и коренным образом повлияла на бизнес-среду. За относительно небольшой промежуток времени закрылось огромное число предприятий и организаций, некоторые отрасли вообще были поставлены на грань выживания.

Вместе с тем новые условия сформировали и новую реальность: многие люди были вынуждены находиться на самоизоляции, перейти на удаленную работу. Большинство серьезных компаний сумели перестроиться и поддержать свою работоспособность в этих условиях. Как мы уже упоминали выше, все это сильно изменило расклады на рынке коммерческой недвижимости. Ведь если сотрудники могут эффективно работать из дома, то зачем арендовать помещения? И теперь, после снятия ограничительных мер, большое число офисных и торговых площадей осталось без своих арендаторов. Такого «черного лебедя» было вполне достаточно, чтобы стратегию капиталовложений в коммерческую недвижимость сделать рискованной и малоприбыльной.

Безусловно, часто выбор стратегии подсказывает сама экономическая ситуация. Страны Евросоюза всегда рассматривались инвесторами как довольно перспективные регионы для вложения средств: рост экономики, незначительные колебания валют, стабильность законодательства – все говорило о правильности и выгодности инвестирования. Недавняя ситуация с COVID-19 показала, что и, казалось бы, нерушимые столпы тоже могут колебаться, пусть и недолго. Временная остановка целых секторов рынка послужила началом цепной реакции, когда инвесторы один за другим стали занимать выжидательную позицию, наблюдая за дальнейшим развитием ситуации и мерами, предпринимаемыми правительствами стран Евросоюза по предотвращению кризисных явлений.

Но даже в такой сложный период существует много возможностей для реализации собственного бизнес-плана. Для владельцев дорогостоящих объектов время не играет особой роли, так как они всегда рассчитывают на длительные продажи. А вот для тех, кто хочет выгодно инвестировать средства, ситуация складывается довольно благоприятная. Сейчас, во время падения спроса, можно найти самые интересные предложения на рынке многих стран. При этом реальная потребность в помещениях никуда не исчезла и в недалекой перспективе, с ростом экономики, спрос снова пойдет вверх.