Ипотека. Энциклопедия

В большинстве случаев возраст заемщика от 21-го года.

Общий трудовой стаж от одного года.

Большинство банков, предоставляющих ипотечные кредиты, рассматривают заемщиков в возрасте от 21-го года, а также с общим трудовым стажем от одного года. От четырех до шести месяцев необходимо проработать на последнем месте работы.

Но данные требования предъявляются в большинстве случаев. Возможно, вы найдете банк, который одобрит вашу заявку на получение ипотечного кредита.

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. В данный момент не работаю. Имею в собственности две квартиры и дачу. Квартиры сдаю в аренду и получаю хороший доход. Сама живу на даче. Могу ли я получить кредит на приобретение третьей квартиры?

Доход от сдачи в аренду квартир большинством банков будет рассматриваться только в качестве дополнительного дохода. И если вы нигде не работаете и не имеете доходов от трудовой деятельности, а также не относитесь к категории пенсионеров по старости, которые получают пенсию, а живете только на доходы от сдачи в аренду жилья, то получить ипотечный кредит вам будет проблематично.

Чтобы банк при принятии решения о выдаче вам ипотечного кредита учитывал только доходы, полученные от сдачи в аренду, вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения и выбрать вид деятельности «сдача жилья в аренду». В этом случае для банка вы уже не безработная, а индивидуальный предприниматель с доходным бизнесом.

Здесь имеется одна проблема. Банк будет рассматривать вас в качестве индивидуального предпринимателя в том случае, если вы занимаетесь бизнесом как минимум два года, имеете доход, вовремя сдаете декларации о доходах и платите налоги. Для подтверждения дохода в банк необходимо будет предоставить декларации, как минимум за два отчетных периода (два года). А также другие документы по требованию банка.

Индивидуальный предприниматель также может приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Такая система отчетности выглядит проще – не надо заморачиваться с Декларациями, отчетами и т. д. Покупай патент и сдавай в аренду. Однако при легализации доходов от сдачи в аренду через покупку патента, вы не сможете подтвердить размер вашего дохода от сдачи в аренду, а следовательно, возникнут проблемы при расчете суммы ипотечного кредита.

Работаю в бюджетной организации. Доход небольшой. Сдаю в аренду комнату в своей квартире. Будут ли учтены банком мои доходы от сдачи в аренду при рассмотрении моей заявки на получение ипотечного кредита?

Доходы от сдачи в аренду жилья чаще всего рассматриваются банком в качестве дополнительного дохода, если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и сдача в аренду не является вашим основным видом предпринимательской деятельности.

При этом нужно иметь в виду, что банк при расчете суммы ипотечного кредита будет учитывать только те доходы, полученные от аренды, которые поступают продолжительное время (не менее года) и с данных доходов заемщиком платятся налоги.

То есть, недостаточно предоставить договор аренды, или точнее, коммерческого найма. Необходимо предоставить Декларацию о доходах физического лица (по форме 3-НДФЛ) за предыдущий год с отметкой налоговой инспекции. В Декларации будет отражена сумма, полученного вами дохода от сдачи в аренду за год и сумма начисленных налогов (13 %). Дополнительно, банк может попросить вас предоставить справку из налоговой инспекции о том, что налог вами оплачен и задолженностей нет.

Требования к предмету залога, или какую недвижимость можно приобрести в ипотеку или передать в залог. Необходимые документы

Как можно использовать ипотечный кредит? Какие требования предъявляют банки к предмету залога?

На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные виды ипотечных кредитов. Использовать деньги ипотечного кредита можно как на приобретение или строительство жилья, так и на другие цели:

1. На приобретение готового жилья – квартиры.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемая на вторичном рынке квартира. Это самый распространенный вид ипотечного кредита. Квартира – вторичка – самый ликвидный объект. И ограничений по объекту у банков немного.

Чаще всего эти ограничения касаются года постройки (если в доме не проводился капремонт) и процента износа (обычно банки рассматривают квартиры, находящиеся в домах с износом не более 50 % – данные есть в техпаспорте), также ограничена ипотека для квартир в домах с деревянными перекрытиями, но здесь все зависит от статуса дома (если это старинный особняк в центре города и на квартиру в таком доме велик спрос, тогда другое дело), страховая компания, страхуя квартиру в доме с деревянными перекрытиями, обычно увеличивает тариф, так как риски выше. Также в аутсайдерах квартиры с форсунками, колонками, АГВ. Но эти квартиры банк также иногда рассматривает как предмет залога, но страховая компания увеличивает тариф, так как отопительное газовое оборудование, установленное в квартире, несет дополнительные риски повреждения имущества.

В крупных городах банк может отказаться брать в качестве обеспечения по кредиту квартиру в панельной хрущевке, так как эти дома подлежат сносу и ликвидность их невысока, а в небольших городах с низкими темпами строительства нового жилья, банк готов будет рассмотреть и квартиру в старом фонде, не то что хрущевку, так как ассортимент рынка жилья в данном городе невелик. Так что требования, которые предъявляются к предмету залога – квартире, зависят от местоположения этой квартиры на карте страны.

2. На приобретение готового жилья – жилого дома с земельным участком.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемый жилой дом с земельным участком (если участок в собственности), или жилой дом и право аренды на земельный участок (если земельный участок в долгосрочной аренде).

Жилой дом – менее ликвидный объект, на его реализацию банком может быть потрачено больше времени, чем на реализацию квартиры, в случае неплатежей заемщика. К тому же дом, часто возводится самостоятельно владельцами участка, часто без разрешительных документов, и к тому же имеет много индивидуальных особенностей. Поэтому к индивидуальным домам банки бывают более требовательны, чем к квартирам.

Важную роль здесь играет год постройки дома, материал стен и перекрытий, соблюдение технических норм при установке газового оборудования. Также определяется моральный износ, то есть учитываются недостатки планировки, устарелость материалов, из которых построен дом.

Что касается земельного участка, то многие банки рассматривают индивидуальный дом как предмет залога только в том случае, если земельный участок находится в собственности заемщика, другие же допускают, что земельный участок может быть не только в собственности, но и в долгосрочной аренде.

3. На приобретение земельного участка.

Ликвидность предмета залога зависит от местоположения земельного участка. Земельный участок должен находиться в зоне жилой застройки, границы земельного участка должны быть определены и соответствовать плану межевания.

Если на данном земельном участке впоследствии будет возведен жилой дом, то при регистрации права собственности на этот дом обременение будет наложено и на жилой дом.

4. Для оплаты договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В этом случае будет иметь место залог права требования по договору долевого участия в строительстве. При выдаче ипотечного кредита банком будет изучена репутация и опыт застройщика.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков, банки часто ограничивают круг застройщиков, на приобретение объектов которых готовы выдавать ипотечные кредиты.

5. На любые цели под залог недвижимости, принадлежащей заемщику на праве собственности.

В этом случае залогом по кредиту будет объект недвижимости заемщика, который был приобретен им ранее. Объектом, под залог которого выдается ипотечный кредит, может быть и квартира, и индивидуальный дом, и земельный участок.

Деньги, полученные под залог имеющейся недвижимости, можно потратить на любые цели, давать отчет банку не требуется. Это может быть и ремонт, и строительство, лечение и обучение и другое. Кредит называется ипотечным не потому, что за счет средств этого кредита приобретается жилье, а потому, что для обеспечения этого кредита в залог банк берет имеющуюся у заемщика недвижимость.

Как правило, максимальная сумма ипотечного кредита, выданного под залог имеющейся недвижимости, составляет 70 %, а то и 50 % (зависит от банка) от рыночной стоимости объекта недвижимости, в отличие от ипотечных кредитов на приобретение жилья, которые могут составлять до 90 %, а в кризисные периоды до 80 % от рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Часто банки не выдают кредит под залог уже имеющегося жилья, если это жилье является единственным для заемщика. Или если в нем зарегистрированы несовершеннолетние дети. Требования к таким объектам значительно выше требований, предъявляемых к приобретаемому за счет ипотечного кредита жилью.

5. Для погашения ранее полученного ипотечного кредита (рефинансирование кредита).

В случае если после получения ипотечного кредита, ставка по ипотечным кредитам снизится, Заемщик может получить новый кредит под более низкий процент для погашения уже существующего кредита. При этом предмет залога остается тот же. За счет полученного нового ипотечного кредита гасится первый ипотечный кредит, и у заемщика возникают обязательства по новому кредиту, но уже с более выгодными условиями, что позволяет снизить кредитные платежи.

Приобретаю квартиру в ипотеку. Какие документы на квартиру я должна предоставить в банк для подготовки к сделке?

После получения одобрения на получение кредита и подбора объекта недвижимости для покупки, вам необходимо предоставить пакет документов на объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) в банк для получения одобрения банком этого объекта в качестве предмета залога и подготовки договора купли-продажи.

Как правило, договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, готовит юрист банка. Но бывают и исключения. Например, получая ипотечный кредит в Сбербанке, вы сами или при помощи своих знакомых юристов готовите договор купли-продажи, согласовывая текст договора с юристом отделения Сбербанка.

До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемую квартиру:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор на передачу квартиры в частную собственность граждан (если квартира получена вследствие приватизации), свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, справка о выплаченном пае в ЖСК (если собственник получил квартиру как член жилищно-строительного кооператива), договор долевого участия в строительстве и др.

В банке вы оставляете копию этого документа, оригинал предоставляете сотруднику банка только для ознакомления, если это потребуется.

2. Свидетельство о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру было зарегистрировано в ЕГРП, или Регистрационное удостоверение на те квартиры, где правоустанавливающим документом является Договор на передачу квартиры в частную собственность, оформленный ранее 2000 года, или Справка ЖСК о выплаченном пае, выданная ранее 2000 года, на основании которой собственником было получено Регистрационное удостоверение БТИ.

Копию этого документа вы оставляете в банке, а оригинал только показываете сотруднику банка для ознакомления.

3. Выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним). Должны предоставить как на объект, зарегистрированный в ЕГРП, так и не зарегистрированный. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.

Выписку из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках у вас потребуют предоставить выписку из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить ее и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписка из ЕГРП для сделки должна быть получена в день сделки.

4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены на объект недвижимости до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, квартира была приватизирована в 1997-м году и на руках у продавца имеется договор на передачу квартиры в частную собственность граждан и регистрационное удостоверение.

Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.