Квартирный вопрос, или Байки черного маклера

– Мы с дочерью должны жить в соседних домах. Желательно тут же, на «Белорусской». Вот список улиц, – «обрадовала» меня Софья Павловна. Так оно обычно и бывает. Ждешь проблем от одних, а получаешь их от совершенно других людей. Муж моей клиентки, вздорный, тяжелый по характеру человек, изматывавший меня сотнями вопросов в день, в работе оказался самым покладистым. Хотелок у него не было вообще, он был согласен на любую квартиру, лишь бы подальше от своей любимой жены.

– Мы будем с ней видеться по выходным, – сообщил он мне. – Это самый лучший вид семейных отношений. Отдельных спален нам уже недостаточно для счастья.

– Что ж, – кивнула я, сознавая, что для меня это сложновато. Семейная жизнь моя хоть и была бурной, однако этого опыта было явно недостаточно для глубокого понимания ситуации. Мои клиенты вроде даже и не собирались разводиться. Они мирно пили чай за большим столом, вели совместное хозяйство, общий бюджет – и мечтали разъехаться. Высокие, высокие отношения! Однако запросы Софьи Павловны были невыполнимыми.

– Мы не можем дать аванс за одну квартиру, если не уверены в остальных двух. В твоем случае мы совершенно не уверены, – нахмурился Юра, услышав мой рассказ. – Шансы найти две квартиры в соседних домах минимальны. А у нас сроки.

– Да, конечно. Но я найду. Обещаю! – клялась я всем святым. И брала на себя всю ответственность, что на самом деле в высшей степени глупо, ибо какая может быть ответственность у девочки «голь перекатная». Если что-то не сложится – именно Юра потеряет деньги. Именно он отвечает за каждый мой шаг.

– Ты обещаешь? Я тебе верю, – сказал он, и только после нескольких лет работы я поняла, чем он на самом деле рисковал.

Аванс за квартиру, который мы взяли, в случае, если бы все развалилось, пришлось бы возвращать любителю зимних садов. Если бы к этому моменту я нашла квартиру для мужа, за нее мы бы отдали аванс в тысяч пять как минимум или даже десять. Если бы я нашла две квартиры и потом все бы развалилось – мы бы потеряли два аванса: до двадцати тысяч долларов в сумме. От таких перспектив Юру крючило, было видно, как ему хотелось запретить мне все это и покончить с риском. Однако он этого не сделал. Вся работа риелтора – это риск. Тогда, в девяносто шестом году, – особенно.

Фирма «Баут» курировалась бандитами, они приезжали раз в месяц, забирали деньги, подкидывали какие-то сомнительные варианты с алкоголиками. В новостях часто передавали сводки убитых за ночь, вовсю использовался термин «криминальные разборки». Риск был везде, даже ходить по улице было в каком-то смысле рискованно. Но рисковать тоже нужно уметь. Юра – умел. Это не значит, что он никогда не проигрывал, – еще как проигрывал. Но в моем случае риск оправдался.

Ситуация была так себе, но новичкам, как известно, везет. Как будто в ответ на мои молитвы, именно в тот момент, когда это было так нужно, в двух соседних домах на Малой Грузинской улице появились в продаже две альтернативные квартиры. Альтернативные – это значит, что они тоже не просто продавались, а хотели поменяться на что-то. Однако две квартиры рядом – это тоже своего рода маленькое чудо. Хотелки, которые удалось воплотить.

– Мы согласны, на сто процентов согласны, – радостно кивнула Софья Павловна, а Марфа просто подписала бумагу. Мы раздали авансы, и пока наши контрагенты искали варианты для своих клиентов, я подбирала квартиру для папы. Она тоже вскоре нашлась – в районе метро «Кунцевская», как он и хотел, достаточно далеко от любимой жены и все же не на другом конце города. Нормальный метраж, приличный вид из окна, хорошие документы и свободная продажа.

Проблема была только одна. Продавалась эта квартира за долги. Хозяин ее, печальный осунувшийся товарищ в хорошей одежде, кажется, занимался бизнесом. И бизнес его прогорел. Что он делал и каким боком оказался замазанным в криминале – не знаю и знать не хочу. Выглядел он очень приличным, только очень грустным человеком. Вместе с ним на принятие аванса приехали еще трое, строгие, коротко стриженные мужчины. Забрали наши деньги, дали нам две недели на сделку, что нас устраивало, и уехали. Мужчину мне было жалко. Смутно я догадывалась, что бизнес его прогорел не без помощи криминального элемента, иными словами, скорее всего, его банально развели на квартиру. Тогда это тоже практиковалось очень широко.

Мои клиенты несколько нервничали по поводу всей этой ситуации, но Юра сказал: его долги – не наше дело. Квартира чистая (тогда я еще не понимала, о чем он, так что просто приняла это на веру), один взрослый собственник, которому есть куда выписаться еще до сделки. Какая нам разница, что с ним станет потом? Не будем думать о нем, лучше подумаем о комиссии. А она у нас ожидалась большая, порядка тридцати тысяч долларов. Нереальные деньги для меня, да и для опытных бывалых риелторов огромная комиссия. Новичкам везет. И я с удовольствием выкинула из головы все сомнения, стала думать только о хорошем. А зря.

Беспредел

За годы работы под бескрайним московским смогом я видела много разного, в том числе и совершенно незаконного и теоретически уголовно наказуемого. У нас вообще эта грань крайне размыта – между законом. Порой доходит до идиотизма. Была у меня такая история: продавали квартиру на Онежской улице. И все с ней было хорошо, если, конечно, не обращать внимания на крайний к дороге подъезд. Нормальная двухкомнатная квартира на первом этаже пятиэтажки, три квартиры на площадке. Короче, квартира как квартира – усы, лапы, хвост – все при ней. Даже санузел раздельный, чего ты, по-честному, от пятиэтажки не ожидаешь. Состояние, правда, так себе. Зато квартира теплая, но ремонт последний раз делался еще при Хрущеве, строителями коммунизма. Видимо, основные стройматериалы тоже туда ушли – на постройку этого утопического идеологического сооружения. Во всяком случае, квартира отделалась легким испугом и дешевым линолеумом – клетчатым, светло-коричневым, лежащим на полу красивыми волнами. Обои тоже имелись, хотя и норовили переехать вместе с собственниками, для чего отходили от стен целиком огромными кусками. Ну да кто в Первопрестольной смотрит на состояние квартиры? Вы смотрите? Зря.

У нас тут, знаете ли, значение имеют только квадратные метры. Многих это удивляет и даже оскорбляет до глубины души, однако реальной разницы в цене квартиры с так называемым «евро» и стандартным «требует косметики» не будет. Потому что, во-первых, и «евро» может оказаться таким, что вы содрогнетесь, а «требует косметики» окажется вполне приличным чистеньким уголком со встроенной кухней. А во-вторых, такие факторы, как местоположение, размер кухни, изоляция комнат, чистота документов в своем общем сочетании все равно в итоге перевесят ваше отвращение к прокуренным серым стенам и замшелому, покрытому грибком кафелю в ванной. Так что есть ремонт или нет – без разницы. В нашем случае ремонта не было на корню, не было до такой степени, что штукатурка с потолка отпадала кусками с риском для жизни сидевшего внизу. Но мы вдохнули поглубже и написали в объявлении «требует косметики», тем самым взяв на душу грех беспардонного вранья. Ибо надо было писать, конечно же, «требует ремонта». Одно слово – а разница огромная. Все более-менее профессиональные риелторы знают, что если уж в объявлении честно признались, что требуется полный ремонт, это значит – квартира практически разваливается на куски. По такому объявлению лучше и не звонить.

Кстати, если уж вам нужно составить объявление, да еще так, чтобы по нему звонили, никогда не врите слишком сильно. Глупо писать «прекрасный вид из окна», если там реально только бетонная бойлерная и мусорный контейнер. Не стоит писать «десять минут пешком», если до квартиры три дня на оленях. Понятно, что вас никто не будет проверять с секундомером (хотя теоретически это не исключено), и все же если до вашей жилплощади за десять минут не доберется и чемпион мира по бегу – не врите. Будьте умеренны, попытайтесь найти золотую середину. Напишите «5 минут транспортом», это куда более обтекаемо. Мало ли каким транспортом. Может, на ракете! Опять же отличная формулировка – «уютный зеленый двор». К этому не придерешься, если около мусорки есть хоть один куст. Маленькая кухня? Пишите «прекрасная инфраструктура». Не фокусируйтесь на недостатках, они того не стоят. Стоит квартира в целом.

Совет

Если вам надо продать так называемую квартиру в руинах, то есть ту, про которую даже «требует ремонта» сказать недостаточно, действовать надо от обратного, ибо все равно на просмотре страшная правда вскроется и обрушится на вас. Пишите в объявлении «плохое состояние», а когда люди будут звонить, пугайте их, усугубляйте все детали. Рассказывайте, что там жили кошки, не скрывайте, что там был пожар. Заранее предупреждайте, что в квартире нет света и воды. Парадоксально, что после такого начала клиенты воспринимают реальность куда благожелательнее. Конечно, для таких квартир необходима соответствующая ценовая политика, иными словами, скидка. Однако практика показывает, что при правильном, самоуверенном поведении риелтора эта скидка может и не оказаться такой уж большой.

Так, продолжаю про двушку на Онежской. Торговля шла бойко. Обои мы «посадили» на ПВА, на полы наплевали. Покупатель нашелся быстро, а идиотизм начался, когда мы стали готовить документы к сделке. И крылся идиотизм в специфическом документе под названием «экспликация». Все остальное было вроде прекрасно. Выписка из домовой книги по квартире № 1 – чиста, как слеза. Все выписаны. До них в квартире никогда никто не жил. Что может быть лучше? Документы – первичные, то есть приватизация. Счастье было так близко, и только в экспликации, в чертеже квартиры, острый глаз риелтора, то есть мой глаз, усмотрел странные неточности. Не совпадала форма прихожей, но это я бы еще могла пережить. Подумаешь, буква Г превратилась в букву Т. Нехай будет. Дальше – больше, в одной из комнат окошко съехало где-то на метр влево. Ну, это я еще готова была списать на свой косой взгляд и геометрический кретинизм. Но мало того, в комнате появилось одно лишнее окно.

«Это уж совсем никуда», – подумала я и поехала к клиентам. А клиенты мои прожили в этой квартире долгие счастливые тридцать лет и о существовании еще одного окна ничего не знали.

– Квартиру получала еще бабуля, – развел руками глава семьи. – Может, забили?

– На что забили? – злилась я, копаясь в документах.

– Окно забили, – робко пробормотал глава семьи.

Я фыркнула и хлопнула папкой с документами по столу.

– Да? Возможно. Только тогда получается, что ваши строители изначально проложили окошко между вами и вашими соседями из следующего подъезда. Где же это видано – делать такие архитектурные проекты? И зачем? Чтобы легче было за соседями подглядывать?

– Как же это оно к соседям-то выходит? – ахнул глава семьи.

– Вот так! – Я воздела руки к небу. – Смотрите внимательно. Тут, где боковое окно, расположена квартира ваших соседей. Как я это могу показать покупателям?

– Может, как-то по-тихому? – робко предложил сынок. – Остальное же в порядке?

– Это да, – кивала я, чувствуя своей риелторской задницей приближающиеся проблемы. Все бумаги были действительно комар носа не подточит. И соблазн продать хатку «как есть», с окном-призраком, был велик. Однако это была та грань, которую переходить очень опасно. Можно получить в итоге приговор суда и условный, в лучшем случае, срок за мошенничество. Мне, при моих обстоятельствах, это было совсем неудобно – жить в тюрьме, пусть даже там и макароны дают. Так что я превозмогла собственную алчность и провела расследование.

Выяснилось, что мелкомошеннические наклонности проявились именно тридцать лет назад, у покойной бабули. Заселялась она в дом одной из первых, была уважаемым человеком, квартиру свою заслужила честным трудом, но с одним обстоятельством смириться бабуля так и не смогла. Не захотела ветеран труда и заслуженный работник торговли жить в угловой квартире, тем более с северной стороны. Вот и пришла ей в голову гениальная мысль – она перевесила таблички № 1 и № 3 местами. Немного неудобно и странно, когда нумерация начинается не слева, а справа, но жильцы реальной третьей квартиры списали это на глобальный совковый идиотизм, которого, как ни крути, в те годы было хоть отбавляй, и заселились в «угловую», тогда, тридцать лет назад. А бабуля продолжила наслаждаться тишиной и уютом квартиры, которая ей совершенно не принадлежала. И, кстати, надо отметить, что бабулин расчет оправдался полностью, относительно ее, по крайней мере. Ведь она так и дожила свой век на чужой жилплощади, оставив все проблемы дочери, которая, после того как бабуля почила с миром, приватизировала квартиру и решила ее продать.

– Вы понимаете, что, по сути, приватизировали не эту квартиру, а ваших соседей?

– Что же делать? – в полном шоке вытаращилось семейство.

– Ну, теща! – в сердцах воскликнул отец и выматерился.

Что тут сказать? Решение мы искали и воплощали в жизнь с ювелирной аккуратностью. Завели дружбу с соседями напротив, подарили бутылку дорогого коньяка, выпили его, а потом покаялись и упали им в ноги (я умела это делать высокохудожественно еще со времен контакта с заведующей детскоим садиком), пообещали некую денежную компенсацию в придачу к бесплатной приватизации их (то есть нашей квартиры), так как она у них была не приватизирована. После трех месяцев ожидания и потери имевшегося покупателя мы заключили договор мены двух квартир, чем завершили эту мелкоуголовную историю.

К тому моменту, когда со мной все это произошло, я была уже весьма тертым калачом, риелтором с большой буквы Р, и меня было уже не испугать такой ерундой. Тоже мне беспредел, бабуля хитрая попалась. Фигня. Однако во времена, когда я только начинала и взяла свой первый аванс за свое первое расселение, опыта у меня не было никакого. Поэтому, когда я столкнулась с беспределом, я оказалась к нему совершенно не готова.

Беспредел пришел ко мне с ожидаемой стороны – с квартиры, которую продавали за долги бандитам. Той, которую выбрал ПАПА из моей расползающейся по городу семьи. Однако, как ни странно, ситуацию создали не бандиты, не папа, ни тем более я. СИТУАЦИЮ создала паспортистка, а началось все с того, что дом наш на «Белорусской», с зимним садом на козырьке подъезда, был жилищно-строительным кооперативом.

Дома эти не отличаются от других домов ни расой, ни вероисповеданием, ни половой принадлежностью. Такие же, как все, снаружи и внутри, они только в одном другие – все документы жильцов лежат не в обычном ЖЭКе, а в правлении ЖСК. Так было в девяносто шестом году. Правление нашего ЖСК занимало комнату в общем ЖЭКе, и паспортный стол у нас был отдельный. Для совершения сделки века мне нужно было получить выписку из домовой книги и финансовый лицевой счет. У меня имелась доверенность от клиентов, инструкция от Юры и энтузиазм. Я пришла в ЖЭК, заняла какую-то очередь, а когда ее отстояла, выяснила, что паспортистка нашего дома на больничном.

– Что же мне делать? – озадачилась я.

– Приходите в следующий приемный день, – посоветовала мне девушка в окошке.

Я отошла, погрустила, списала расписание с двери (наша паспортистка принимала два раза в неделю) и отбыла восвояси несолоно хлебавши. Через день я снова была в ЖЭКе, но паспортистка здоровье не поправила, на двери заветной комнаты по-прежнему висела белая бумажка с надписью «Приема нет».

– Как же это? – удивилась я, так как у меня-то времени оставалось не так много. Сделка, которую я, невзирая на полное невежество и отсутствие опыта, слепила, состояла в итоге из семи квартир. Семь договоров, семь ситуаций, семь сроков – и все дело в одной этой бумажке.

– Ждите! – рявкнула тетка в окне, которая была вместо прошлой девушки.

– Сколько?

– Сколько надо! – рявкнула она.

– Но мне срочно надо, – пропищала я, однако эффекта не произвела. Я была худа (о, времена!), бледна и недокормлена, уважения не вызывала, страха – тоже. Поэтому и была проигнорирована.

– Всем надо. Пишите жалобу, может, дадут замену на той неделе, – бросила мне «на бедность» тетка.

Я ушла побежденной, впереди были выходные, до истечения сроков договоров оставалось дней пять. У меня начиналась паника.

Я сидела дома, было воскресенье. Маргарита покашливала, так что мы не ходили гулять. Смотрели наш черно-белый маленький телевизор «Юность». Мы обе обожали диснеевские мультики про Скруджа Макдака, мы обе были сущие дети. Так что, когда в разгар мультсеанса зазвонил телефон, я была недовольна. Мне теперь все время кто-то звонил. Но зачем же во время мультика?

– Алло? – спросила я недовольно.

– Татьяна? – послышался в трубке вкрадчивый мужской голос.