Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

«На кривой суд управы нет» – гласит народная мудрость. Действительно, храмы правосудия стали в последнее время рассадниками махрового взяточничества и коррупции. Об органах прокуратуры и говорить не приходится: двое из семи бывших генпрокуроров России успели посидеть на нарах, третий прославился на всю страну своими банными похождениями, за что получил заслуженное звание «Генитальный» – рыба, как известно, тухнет с головы…

В судах общей юрисдикции обманутым дольщикам, купившим квартиры, но ставшим при этом бомжами, приходится отстаивать свои права по двум основным направлениям: во-первых, возврат вложенных денежных средств (что в большинстве случаев бесполезно); во-вторых, признание прав собственности на недострой (если тот этаж и секция, где расположена проинвестированная квартира, возведены, но весь дом не закончен и не введен в эксплуатацию). Более подробно об этом у нас пойдет речь в главах 3 и 4. Кроме того, за судебной защитой обращаются и граждане, формально квартиру, таунхаус или коттедж получившие, но столкнувшиеся с проблемами при заселении (много строительных недоделок), эксплуатации (обычно необоснованные дополнительные поборы), а также оформлением прав собственности. Указанные вопросы мы также будем разбирать в следующих главах нашей книги.

Однако формальный выигрыш дела в суде, даже за взятку, – еще только полдела. Далее следует плодотворное общение с соответствующей службой судебных приставов, где за сумму менее чем 10 % от указанной в исполнительном деле никто просто не поднимет свою пятую точку со стула. К тому же по искам к девелоперским фирмам, в отношении которых совершено искусственное банкротство, деньги взыскивать не с кого – у компании-однодневки, с которой заключались договоры, на счетах давно уже одни дырки от бублика.

В районную прокуратуру обычно обращаются обманутые дольщики, получившие в полиции необоснованный отказ в возбуждении уголовного дела против руководства не выполнившей свои обязательства девелоперской компании, а также граждане, недовольные проводимым расследованием (если, конечно, дело было открыто). Кроме того, в отдельных случаях прокуратуры (обычно уровня областной или городской) формально рассматривают коллективные заявления граждан, получившие общественный резонанс (например, от большого количества жертв очередного строительного казино, начиная от 20 человек). Однако большинство таких проверок заканчивается по принципу «гора родила «мышь»: полицейская или даже «конторская» крыша девелоперов либо «привлекает пресловутый «административный ресурс», либо заносит проверяющим определенные немалые суммы (от 50 тыс. $ и более), либо просто берет прокурорских в долю – ворон ворону, как известно, глаз не выклюет…

3. Муниципальные образования.

К числу «муниципалов», сотрудничающих с девелоперскими компаниями, относятся в первую очередь главы соответствующих районов (в Москве – префекты), а также их заместители по капстроительству. Кроме того, руководителям строительных фирм приходится иметь дело и с чиновниками из земкомитетов. Процедура получения площадки под застройку (давайте рассмотрим этот процесс на примере одного из городов Московской области) может вестись по двум основным схемам: первичной (девелоперская компания «выходит» лично на главу муниципального образования, между сторонами достигается предварительная договоренность (цена этого этапа от 200 тыс. $); затем выпускается соответствующее распоряжение главы (200–500 тыс. $), составляется инвестконтракт (100–200 тыс. $); земкомитетом оформляется краткосрочная аренда участка (50—100 тыс.) и можно собирать деньги с пайщиков, еще не получив разрешения (ордера) на строительство, что, безусловно, противоречит Закону 214-Ф3, однако повсеместно имеет место быть на практике. Вторичная же схема более затратна, но менее хлопотна: любая (подчеркиваем: любая, не обязательно инвестиционно-строительная) компания выкупает площадку с необходимой минимальной документацией, которая оформлена чиновниками на «свое» юридическое лицо, где впоследствии делается банальная замена состава учредителей. Однако стоимость такого «удовольствия» составляет от 2 млн. $, что по карману только инвесторам, уже «обработавшим» пайщиков на предыдущих объектах и заложившим хорошую материальную основу для своей пирамиды. При этом большинство «согласующих инстанций» полностью или частично пройдены продавцами, и можно сразу приступать к делу – реализации квартир (домов) будущим обманутым дольщикам.

4. Органы регистрации.

Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ, а также Закону 122-Ф3[9 - Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 12.12.2011 г.).] право собственности на квартиру в новостройке, таунхаус или коттедж возникает только после его государственной регистрации, осуществляемой в установленном порядке органами юстиции (Управлением Росреестра). Кроме того, с 01.01.2005 г. пайщик (дольщик) может зарегистрировать свое право и на недострой, главное, чтобы сам объект (квартира или индивидуальный дом) существовал физически.

На практике же процедура госрегистрации оказалась очень сильно забюрокраченной, в первую очередь потому, что фирма-застройщик обычно не в состоянии предоставить необходимый для этого комплект документов. В такой ситуации либо сильно затягиваются сроки (по отдельным объектам – до трех лет), либо руководители девелоперской фирмы ищут подходы к регистрационным органам, перекладывая финансовые траты по взяткам на плечи дольщиков (пайщиков). Стоимость подобных навязанных услуг составляет до 2 % от цены договора, однако зарегистрировать свое право (все равно, на квартиру в сданном доме или недострой) самостоятельно еще сложнее – фирма-застройщик под благовидным предлогом просто не предоставит вам необходимых документов, и все равно придется обращаться в суд. Более подробно об этом у нас пойдет разговор в разделе 5.5.

5. Эксплуатационные организации.

К числу указанных относятся в первую очередь УК – аффилированные с продавцами управляющие компании, с которыми компания-застройщик (или ТСЖ, созданное из граждан-собственников) заключает договор на обслуживание (кстати, квартплата с жильцов должна начисляться именно с этого момента), а также городские структуры ведающие энерго- и теплоснабжением (Водоканал, Гортепло, Энергосбыт.) Поборы (как и с представителей застройщика, так и граждан) возникают начиная момента ввода дома в эксплуатацию (за согласование подводимых коммуникаций, предоставление мощностей, открытие титулов, лицевых счетов и т. д.). В дальнейшем, особенно если ТСЖ, созданное самими жильцами для управления многоквартирным домом, останавливает свой выбор на независимой, т. е. формально не подчиняющейся муниципалитету, эксплуатационной организации, все понесенные расходы просто списываются на квартплату.

* * *

Все мы хорошо знаем, кто такие «воры в законе». Однако стоит ввести еще одно понятие – «воры закона». Это бюрократы, облаченные государственной властью (кстати, любую должность, начиная от начальника ДЭЗ и заканчивая министром или главой фракции в Думе, можно купить – были бы деньги), которые украли у рядовых граждан веру в справедливость и торжество закона и превратили себя в клан «неприкасаемых». Кстати, раскрываемость преступлений по ст. 290 УК РФ (взяточничество) составляет примерно 10 %, а до суда доходят дела единиц, причем тех бывших чиновников, которые по разным причинам «выпали из обоймы».

Теме борьбы с российской коррупцией посвящены многие исследования, однако наглое и циничное «воровство закона» продолжается, в том числе и в области совершения сделок с недвижимостью. Вспомните, дорогие читатели, себя 20 лет назад, в конце перестройки и начале реформ: Вы хотели демократию и свободный рынок? Вот их и получили: народ имеет ту власть, которую заслуживает. А если народ не заслуживает, то власть имеет его…

Глава 3

Чистота сделки – результат проверки (Комплексная экспертиза компании-застройщика)

В настоящей главе разговор у нас пойдет о проверке на возможность совершения мошенничества со стороны компаний-застройщиков или посредников, а также их доблестных сотрудников, иногда в штате фирмы просто не числящихся. Конечно, на практике встречаются случаи, когда наивные граждане, возбужденные низкой ценой или выгодными условиями рассрочки, подписывали договора и вносили по ним деньги без проведения какой-либо экспертизы, руководствуясь только эмоциями, а не фактами. Но в дальнейшем именно такие люди, забывшие старинные житейские принципы о сыре в мышеловке, дырке от бублика и жадном фраере, попадали (и будут попадать в дальнейшем) во всевозможные инициативные группы обманутых пайщиков (дольщиков, вкладчиков, соинвесторов), пополняя собой ряды бомжей, купивших (проинвестировавших) квартиру. Надеюсь, уважаемый читатель, Вы не хотите оказаться в их числе? Тогда давайте более подробно рассмотрим типовой алгоритм проверки юридического лица, осуществляющего строительство и/или реализацию квартир или коттеджей, которую, безусловно, придется проводить приобретателю, т. е. Вам. Далеко не все из указанных ниже действий удастся выполнить самостоятельно – за помощью придется обращаться и к юристам-практикам, и в детективные фирмы, и к сотрудникам правоохранительных органов.

Итак, основные этапы проверки юридического лица, осуществляющего возведение и продажу новостроек:

– принципиальный выбор компании-застройщика;

– анализ комплекта документов на строительство;

– выяснение деловой репутации фирмы;

– экспертиза предлагаемых к подписанию договоров.

Давайте рассмотрим указанные действия подробнее.

3.1. Как выбрать девелоперскую (риэлтерскую) фирму

Итак, взвесив все «за» и «против» Вы, уважаемый читатель, решились приобрести квартиру, таунхаус, коттедж или нежилое помещение на первичном рынке, и планируете для этого обратиться в строительную (девелоперскую) или риэлтерскую компанию, располагая, естественно, необходимыми денежными средствами или возможностью их получения. Вы уже определились с типом и месторасположением дома, который хотели бы приобрести (см. главу 1), и теперь пытаетесь не потеряться среди огромного количества предложений строительных, девелоперских и риэлтерских фирм.

В этом разделе мы коротко рассмотрим те принципы (критерии), которыми должен руководствоваться зрелый и трезвомыслящий человек в своем поиске достойных и компетентных специалистов.

1. Рекомендации друзей и знакомых, изучение различных форумов в сети.

Как показала практика, уже более 50 % граждан при изменении своих жилищных условий приобретают квартиру или загородную недвижимость в новостройках, т. е. на первичном рынке. Наверняка среди Ваших родственников, друзей, знакомых или сослуживцев найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до новоселья» или сами работают в риэлтерском агентстве или девелоперской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством, помогут Вам сделать правильный выбор.

Также здесь необходимо иметь в виду, что строительные фирмы специализируются на определенных типовых сериях домов, которые, в свою очередь, имеют стандартные планировки. Например, нельзя желать трехкомнатную квартиру в доме серии П-44Т (см. Приложение 2) общей площадью 100–110 кв. м., так как по проекту «трешки» в этом доме, исходя из индивидуальных особенностей, имеют размер 78–83 кв. м. Или – эркер в доме серии КОПЭ – проект этого здания такого планировочного решения не предусматривает. Кроме того, как уже говорилось выше, Ваш выбор ограничивает и «подведомственность» типовых серий домов – например, в Москве реализацией квартир в зданиях типа П-44 занимаются структуры, тесно связанные с ДСК-1.

2. Рекламная кампания и цены.

Если по рекомендациям друзей и знакомых подходящую фирму найти не удалось (или у таковой нет вариантов в интересующем Вас районе и доме), то придется внимательно просматривать рекламные предложения компаний-застройщиков и риэлтерских агентств. В основном это объявления в профильных изданиях (для Москвы и Подмосковья рекомендуем «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены»); соответствующие сайты в Интернете (например, раздел «Недвижимость» списка «ТОР-100» на www.rambler.ru (http://www.rambler.ru/)), а также щиты, плакаты, растяжки и баннеры непосредственно на стройплощадках. При подборе вариантов, среди пестроты рекламных модулей, обилии информации и обещаний различных скидок и распродаж, как и в любом другом деле, вредны крайности – не стоит рассматривать предложения по цене, отличающейся на 10–15 % в обе стороны от средней по данному типу дома и району. Никогда не забывайте старинную житейскую мудрость про сыр в мышеловке, дырку от бублика и жадного фраера.

3. Происхождение и статус компании.

Постарайтесь собрать максимум информации о застройщике. Лучше иметь дело с организациями, созданными на базе бывших государственных стройуправлений и трестов или являющихся дочерними компаниями таковых. Во-первых, подобные компании сумели выжить в постперестроечное время, закрепиться и хорошо зарекомендовать себя на сегодняшнем рынке жилья. Во-вторых, подобные организации занимаются строительством жилья от «А» до «Я», т. е. начинают с согласования и утверждения проекта будущего дома, строят, продают и оформляют в собственность. В-третьих, в них еще работают номенклатурные сотрудники «совковых времен», соблюдающих при проектировании и строительстве нормативы Строительных Норм и Правил (СНиПов) и ГОСТов.

К сожалению, в последние годы нормативная база строительной отрасли претерпела большое количество изменений и многие СНи-Пы были отменены, а взамен ничего не принято. Отсюда следует появление большое количество однодневок-«помоек», низкое качество строительства и юридически неграмотное оформление в собственность.

Если в рекламе фирмы сказано, что она является, например, «уполномоченной правительства Москвы» или строит жилье на деньги крупного банка, то это ничего не значит – сейчас часто применяют подобные рекламные трюки.

В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой организационно-правовой форме зарегистрирована организация – ОАО, ЗАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы всем читателям), или же учредители избрали более редкие из допустимых законодательством: коммандитное товарищество (далее – КТ), автономная некоммерческая организация (АНО) или жилищно-накопительный кооператив (далее – ЖНК). Как показала практика, больше всего жалоб и нареканий со стороны клиентов поступает именно в адрес КТ и ЖНК (к слову сказать, таких компаний осталось немного).

4. Стаж на рынке и количество построенных объектов.

В учредительных документах компании (о их проверке речь пойдет в разделе – 3.2.4.) указана дата регистрации (перерегистрации, слияния, разделения) юридического лица, косвенно говорящая о стаже работы фирмы. Организация, проработавшая более 3-х лет, считается имеющей достаточный опыт работы на рынке жилья.

Внимание! Каждая афера с новостройками обязательно «сопровождается» учреждением и открытием хотя бы одной «свежеиспеченной» фирмы!

Поэтому не стоит иметь дело с конторами, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации «вдруг» закончатся средства. Или руководство внезапно исчезнет, или с Вас потребуют доплатить. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с «интересными» ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием Вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на пресловутую «коммерческую тайну» или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте», – не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.

5. Принцип «готовой коробки».

Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жилого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникации, закончен нулевой цикл и коробка строения уже смонтирована. В этом случае приблизительно 60–70 % средств на строительство уже освоено. И риск, соответственно, значительно меньше.

Также следует отметить, что в соответствии со ст. 130–131 ГК РФ (в редакции Закона РФ № 213-ФЗ)* вступившего в силу с 01.01.2005 г., можно зарегистрировать право собственности и на не завершенный строительством объект, но для этого необходимо, чтобы стены вашей будущей квартиры реально существовали. И тогда, даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, вы все же сумеете оформить (через суд) свои права на это жилье.

Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но сроком сдачи дома в эксплуатацию через год и более (для кирпично-монолитных зданий – полтора года), особенно если на стройплощадке работы только начались! Сейчас еще достаточно много компаний, которые пытаются «продавать» жилую площадь еще не имея разрешительных документов на строительство, предлагая к подписанию предварительные договоры.

В дальнейшем, как правило, по подобным объектам серьезно нарушается срок их строительства, могут измениться планировки квартир, а стало быть, и площадь приобретаемого жилья.

6. Рекомендации жильцов построенных домов.

Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов, не поленитесь, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь «от первого взноса до квартиры». Главный вопрос, который Вы должны будете задать: «Сколько Вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой Вашими предшественниками, то не связывайтесь с ней. Обращаться лучше всего к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ (Товарищества собственников жилья), которое наверняка создано для управления вновь построенным многоквартирным домом.

7. Отношение к потенциальному клиенту.

Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой коммерческой фирмы – с отношения к клиенту. Если при первом посещении офиса компании Вы столкнетесь с долгим ожиданием, безразличием сотрудников, нежеланием последних идти навстречу

Вашим просьбам («не хотите – не покупайте») или, что самое худшее, откровенным «лечением» с предложениями типа: «Вносите аванс сегодня, а то в понедельник цены будут выше», – то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными ни казались цены. Представьте себе, что будет после того, когда Вы действительно внесете предоплату!