Как продать квартиру, дом, участок, дачу или другую недвижимость без риэлтора. Как, потратив всего 1000 рублей на книгу, получить выгоду от 100 000 рублей и выше. Специалист по недвижимости раскрывает

Глава 3. Подготовка. Документальная часть (работа головой и ногами)

Теперь, дорогой читатель, поговорим о том, какие же документы Вам будут нужны для продажи Вашей недвижимости.

Напоминаю, что текущая информация актуальна на момент издания книги. Позже актуальность информации Вы можете проверить в государственных органах регистрации прав на недвижимость (сейчас это Росреестр) или связавшись со мной лично. Моя контактная информация есть в конце книги.

Рассмотрим на примере квартиры, а потом уточним по другим объектам.

Сначала о документах, необходимых при продаже за наличный расчёт. Здесь мы подразумеваем, что покупатель будет рассчитываться с Вами наличными деньгами, внесением наличных на Ваш счёт в банке или переводом со своего (или не своего, неважно) счёта на Ваш счёт. При таком расчёте банки и другие финансовые организации не предоставляют свои средства покупателю для оплаты за Ваш объект.

В этом случае Вам потребуется не так уж много документов:

1. Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) об объекте недвижимости. Это документ, подтверждающий Ваше право собственности на конкретную недвижимость, он используется с 2017 года.

До 2017 года использовалось свидетельство о государственной регистрации права собственности.

До 1998 года использовались всевозможные документы, подтверждающие Ваше право собственности. Если у Вас документ, датированный ранее 1998 года, то он тоже подходит для совершения сделки купли-продажи. Но на всякий случай актуальность и применимость этого документа надо уточнить у специалистов Росреестра.

2. Паспортсобственника или собственников.

Если собственников несколько – это общедолевая или общесовместная собственность. Эта информация значится в правоподтверждающем документе (см. п. 1).

Свидетельство о рождении или паспорт (в зависимости от возраста), если собственники – несовершеннолетние дети, и решение органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего. Также решение опеки потребуется при продаже доли недееспособного гражданина. Органы опеки и попечительства, как правило, располагаются в администрациях (управах) населённых пунктов. Надо понимать, что паспорт выдаётся гражданину в 14 лет, а полноправно распоряжаться своим имуществом гражданин имеет возможность только с 18 лет.

Нотариально заверенная доверенность потребуется, если продаётся доля временно отсутствующего гражданина. Об этом лучше позаботиться заблаговременно. Если собственник служит в армии, то в роли нотариуса выступает командир части. Если собственник в море, то вместо нотариуса доверенность может заверить капитан корабля. Если собственник отбывает срок в исправительном учреждении, то обязанности нотариуса исполняет начальник этого учреждения. Правила оформления доверенностей можно уточнить у ближайшего к Вам нотариуса.

Совет риэлтора

Начальники тюрем, командиры войсковых частей и капитаны кораблей, как правило, с неохотой подписывают подобные документы, хотя закон обязывает их это делать. Они смогут найти тысячу причин, чтобы отказать в этом. Поэтому стоит позаботиться о подписании доверенности заблаговременно. В противном случае вам придётся проявить чудеса дипломатии и придумать «железобетонные» причины, чтобы вышеуказанные должностные лица помогли Вам в этом вопросе.

3. Согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке и нет брачного договора между супругами, где отражён этот объект.

О договоре купли-продажи, который тоже нужен для сделки, расскажу в главе 9.

В принципе это всё, что нужно, но покупатель может поинтересоваться и другими документами, хотя это и не требуется для проведения сделки. Такие документы может потребовать нотариус, если сделка проходит с его участием. Это могут быть:

4. Документы-основания. Список их приводится в выписке или свидетельстве на право собственности. Например, договор купли продажи и передаточный акт; договор на передачу квартиры в собственность (приватизации); и т. п.

5. Справка об отсутствии прописанных или выписка из поквартирной карточки (домовой книги) – эти справки можно взять в паспортном столе или в миграционной службе. В последнее время эти службы с неохотой выдают такие справки, ссылаясь на то, что закон сделал эти справки необязательными.

6. Справка (справки) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, в том числе по электроэнергии, газу, воде, вывозу мусора и др. Эти справки можно взять в соответствующих обслуживающих организациях.

Отдельно хочу сказать о продаже квартиры, которая приобреталась с использованием ипотеки.

Если ипотека погашена к моменту продажи, то нет проблем, продажа такой квартиры ничем не отличается от обычной.

Если Вы решили продать квартиру, а ипотека у Вас ещё не погашена, то настоятельно рекомендую обратиться к риэлтору за помощью. Дело в том, что в процессе подготовке к сделке всплывает много нюансов, которые могут повлиять на сроки и потребовать определённых дополнительных финансовых затрат со стороны продавца. Правила досрочного погашения ипотечного кредита у всех банков разные как по времени, так и по самой процедуре. Специалист по недвижимости просчитает и выстроит оптимально весь процесс, благодаря чему временные и финансовые затраты продавца будут минимальными.

Теперь рассмотрим случай, когда покупатель рассчитывается с Вами ипотечными средствами (с привлечением банка), средствами кооперативов, средствами с использованием всевозможных сертификатов (материнский капитал, муниципальные сертификаты, военные сертификаты и т. п.).

Вышеуказанные организации требуют предоставления дополнительных документов для сделки, кроме тех, что мы с Вами уже рассмотрели.

Если требуемых документов у Вас нет в наличии, то изготовление таковых покупатель оплачивает из своего кармана. Вы лишь можете помочь ему тем, что закажете лично эти документы, если этой возможности нет у самого покупателя.

Как правило, банк потребует:

– отчёт об оценке объекта недвижимости;

– поэтажный план с экспликацией помещений;

– реквизиты счёта продавца для зачисления денег по сделке;

– предварительный договор купли-продажи (см. главу 8).

Подробный список этих документов покупатель должен взять в той организации (банк, кооператив и др.), которая будет участвовать в сделке.

Что же делать и куда обращаться, если каких-то документов, основных или дополнительных, нет в наличии?

Выписку из ЕГРН можно заказать в ближайшем к Вам центре «Мои документы». Там же можно заказать выписку о содержании правоустанавливающих документов, если утрачены документы-основания.

Паспорт, если он утрачен, просрочен или испорчен, тоже можно заказать в центре «Мои документы».

Совет риэлтора

Обязательно замените паспорт вовремя, если он подлежит замене! Очень печальны случаи, когда сделка разваливается из-за такой мелочи, как недействительный паспорт, и продавцу приходится возвращать задаток в двойном размере.

Доверенности и согласия на продажу заказываются у любого нотариуса.

Отчёт об оценке объекта недвижимости при необходимости подготавливает фирма-оценщик. Список таких фирм, аккредитованных в конкретном банке, покупатель может взять у менеджера по ипотеке этого банка.

Поэтажный план с экспликацией можно заказать в БТИ (бюро технической инвентаризации) или у кадастровых инженеров. Их адреса легко найти в интернете.

Реквизиты счёта для зачисления денег по сделке Вам дадут в том банке, где у Вас открыт счёт. Если Вы пожелаете, то Вам откроют счёт в банке, в котором покупатель берёт ипотеку. Но это дело добровольное. Решение, открывать счёт в другом банке или нет, принимать Вам.

Совет риэлтора

Если ипотечные деньги из банка, в котором обслуживается Ваш покупатель, должны поступить на Ваш счёт, открытый в другом банке, узнайте в своём филиале, не возьмут ли с Вас комиссию за снятие денег со счёта или ещё за что-нибудь.

Если Вы решили продать комнату в коммунальной квартире, то, помимо сбора основных документов, которые были рассмотрены нами выше, потребуется уведомить владельцев остальных комнат в этой квартире о предстоящей продаже с предложением приобрести её.

Так как эта сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, уведомить совладельцев можно по почте заказным письмом с уведомлением. В письме каждому совладельцу нужно сообщить о Вашем намерении продать свою комнату и указать стоимость. Стоимость должна быть указана не более той, за которую Вы намереваетесь продать. Сколько совладельцев, столько и писем. Отправляете письмо и ждёте возвращения уведомления, если письмо получено Вашим сособственником, или возвращения письма, если оно не получено. Спустя месяц, как гласит закон, с момента возврата к Вам уведомления или письма Вы имеете право продать свою комнату. Письмо (-а) или уведомление (-я) надо сохранить, чтобы приложить их в пакет документов на сделке.

Если одна из комнат или доля в ней находится в собственности несовершеннолетнего гражданина, то, скорее всего, дополнительно потребуется бумага из органов опеки о том, что они тоже уведомлены о продаже. Такая бумага выдаётся родителю несовершеннолетнего. Актуальность этой информации для Вашего региона уточните у специалистов центра «Мои документы» Вашего населённого пункта.

Если одна из комнат не приватизирована, то Вам придётся взять в администрации Вашего населённого пункта отказ от преимущественного права покупки.

Для порядка скажу, что эти уведомления можно отправить и через любого нотариуса, но это будет существенно дороже.

Совет риэлтора