Взять и (не) платить ипотеку

Сумма кредита, руб. 1 000 000,00

Ставка, % годовых 12,0

Срок кредита, месяцы 240 (20 лет)

Заметьте, что при сроке кредитования 20 лет разница между равномерным и убывающим будет равна платежам за 3 года и 3 месяца (убывающий график дешевле). Согласитесь, что это уже очень большая разница. Можно убрать 3 с лишним года кабалы только за счёт выбора более рационального графика платежей.

При убывающем платеже считается, что надо "продержаться" первые 4–5 лет. Потом становится легче, т. к. и платежи поменьше будут, да и зарплату скорее всего повысят, хотя бы на величину инфляции.

А ещё заметно, что при кредите на 10 лет платежи, конечно, больше, чем платежи на срок в

20 лет, но вовсе не в 2 раза, как можно себе изначально представить. Если есть возможность платить чуть больше, надо брать кредит на меньший срок. Разница по выплате процентов будет весьма существенная.

И ещё заметьте, что при сроке кредитования в 20 лет общая сумма процентов при любом виде графика платежей превосходит начальную сумму кредиту. Т. е. одну квартиру вы покупаете для себя, а вторую – для банка.

А ведь когда-то для людей делали:

3. Валютные ипотечные кредиты

Кредиты в иностранной валюте исторически предлагаются почти всеми банками

.

Ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублёвым кредитам, иногда в 2–3 раза ниже.

Этим рекламным моментом и пользуются кредитные консультанты, предлагающие кредиты в валюте.

Здесь рекомендация очень простая – если у вас есть доходы в валюте (или доходы номинированы в валюте), то валютный кредит брать можно. Но далеко не все у нас футболисты?. Да и гарантий, что валютные доходы будут у вас много лет, тоже нет. Даже футболисты по 20 лет не играют.

Тем, у кого нет валютных доходов, брать валютные кредиты категорически не рекомендуется. Особенно это важно в долгосрочном кредитовании, к которому относится валютная ипотека.

Оценить риск просто, достаточно перед тем как взять валютный кредит, посмотреть курс валюты за последний период. Только не за год-два, как это обычно показывают банковские консультанты, а за больший период, сопоставимый со сроком ипотечного кредита.

Например, посмотрите на курс рубля к доллару США в цифрах:

За 12 лет курс доллара вырос в 2,64 раза. Какие ещё нужны комментарии? Никакие маленькие процентные ставки не дадут экономии при таком росте курса валюты. Квартира будет уже даже не золотой, будет ещё дороже.

Помните, год-два назад по телевизору было много репортажей про людей, которые взяли валютную ипотеку. С моей точки зрения, эти люди, видимо, даже на такой простейший анализ были неспособны. Не повторяйте их ошибки!

Ни один эксперт не предскажет курс рубля через несколько лет. Не рискуйте.

Это график курсов доллара (зелёный) и евро (красный) к рублю за последние 17 лет (вполне сопоставимо со средним сроком ипотеки в России):

Делайте выводы сами, не слушайте кредитных консультантов, потом расплачиваться не им, а вам.

4. Рефинансирование ипотечных кредитов

Рефинансирование – привлечение нового кредита для погашения старого.

Т.е. банки готовы выдать свои кредиты для погашения кредитов в других банках.

Обычно при этом ставится условие отсутствия текущей задолженности и отсутствие сбоев в обслуживании кредита. Т. е. такое рефинансирование предлагается "хорошим" заёмщикам.

Плохие никому не нужны.

Смысл такой операции для заёмщика – уменьшить свои расходы на обслуживание кредита за счёт предложения более низкой кредитной ставки. Если банк может себе это позволить.

Смысл такой операции для банка – выдать кредит хорошему заёмщику под залог ликвидного имущества. Конкуренцию среди банков никто не отменял, им хорошие клиенты нужны.

Срок кредитования и другие моменты, как правило, при рефинансировании остаются, но можно попробовать, например, договориться и на продление срока кредитования, чтобы немного уменьшить текущие платежи.

Многие крупные банки предлагают рефинансирование ипотечных кредитов тем, кто, например, получает через этот банк зарплату. Т. е. банк сразу в состоянии оценить платёжеспособность клиента и перспективы его кредитования. Кроме того, если человек аккуратно обслуживает кредит в течение какого-то времени, то есть шанс, что он и дальше будет аккуратно относится к своим обязательствам.

На практике получить рефинансирование не очень сложно, если у вас нет проблем с текущим обслуживанием кредита. Но время на сбор документов потратить придётся. Вы собираете необходимый пакет документов для получения нового кредита, в т. ч. выписки из банка по действующему кредитному договору. Банк рассматривает вопрос, и, если кредитный комитет одобряет заявку, то заёмщик заключает новый кредитный договор с новым банком, а новый банк полностью погашает задолженность заёмщика в старом банке.

При этом собственно ипотека, т. е. залог имущества, переоформляется с одного банка на другой. Часто банки этот вопрос решают самостоятельно.

Рефинансирование – хороший и удобный инструмент, которым имеет смысл пользоваться, если такая возможность есть. Понижение процентной ставки даже на 1–2% годовых с учётом длительности кредита позволит сэкономить приличную сумму.

При этом при оценке выгодности сделки необходимо учитывать даже такие моменты, что если вы получаете зарплату в одном банке, а кредит будете гасить в другом, то переводы между банками облагаются комиссиями (до 1 %, что немало), а это тоже потери, которых за всё время кредитования набежит немало. Или то, что вам (чтобы экономить на комиссии) придётся каждый раз снимать наличные в банкомате и идти в отделение банка-кредитора гасить кредит, или вносить эту наличность на карту банка-кредитора. А это как минимум потеря времени.

5. Досрочное закрытие ипотечного кредита

Практически все заёмщики, оформляя ипотечный кредит, держат в голове мысль о том, чтобы рассчитаться по задолженности как можно быстрее. Но уже через пару лет появляется вопрос – а надо ли?

С моей точки зрения надо!

Плюсы досрочного закрытия кредита:

– Суммарное уменьшение выплат процентов.

– Свобода от кредитной кабалы.

– Возможность тратить деньги на другие нужды семьи.

– Снятие обременения с недвижимости. Свобода в распоряжении недвижимостью.

Минусы досрочного закрытия кредита:

– Деньги сегодня всегда дороже, чем деньги завтра. В силу инфляции деньги обесцениваются, поэтому со временем фиксированные ипотечные платежи становятся менее критичными для бюджета (при увеличении зарплаты, конечно).

– На недвижимость могут появится другие претенденты (например, родственники), которых наличие ипотеки останавливало.

– Прекращение предъявления налогового вычета (подробнее см. в следующих главах).

Досрочное погашение может быть полное или частичное.

Полное погашение – это когда вы полностью закрываете долг перед банком и освобождаете недвижимость от залога. При этом вы становитесь полностью свободным человеком … И можете брать новую ипотеку ?.