Строительство для чайников 1.0: Берегите свои деньги и психику

Продолжение следует. Строительство для чайников: вся правда для тех, кто хочет заниматься строительством в любом виде
Александр Калашников

Эта книга о том, с какими проблемами, о которых не узнать из вне, столкнется любой человек, решивший связать свою жизнь со строительством, как сократить возможные убытки, а так же о том, стоит ли вообще работать в данной сфере. Продолжение следует.

Предисловие

Эта книга стала комплексным выражением того опыта, с которым мне лично, либо моим коллегам, пришлось столкнуться в практической деятельности в строительстве. В строительство я попал совершенно случайно, у меня нет строительного образования, поэтому сходу пришлось во всех вопросах разбираться самостоятельно и искать способы решения тех или иных проблем, не имея никаких теоретических представлений.

Тем не менее за 10 лет в строительстве я успел побывать прорабом, проектировщиком, юристом, экономистом и инженером ПТО, снабженцем, руководителем проектов, специалистом по сертификации, коммерческим и исполнительным директором, заказчиком и подрядчиком, и насмотрелся на всё это изнутри.

Причем я увидел те стороны строительства и те нюансы, о которых ни слова не скажут в строительном ВУЗе, как плюсы, так и минусы, а также наиболее часто встречающиеся проблемы.

В общем данная книга должна быть интересна:

Людям, которые хотят быть строителями;

Студентам и выпускникам строительных вузов;

Простым людям или специалистам организаций, которые хотят или вынуждены быть заказчиками строительных работ, чтобы что-то построить или отремонтировать;

Людям, желающим руководить строительными организациями и зарабатывать на этой деятельности;

Проектировщикам и работникам ПТО (с точки зрения разбора постоянных ошибок в сметах и проектах).

Ошибки в сметной документации и их последствия – убытки

1. Ошибки в единицах измерения или в знаках после запятой

Не очень частая ошибка, но иногда люди ошибаются в количестве знаков после запятой или единицах измерения. Например, метры – м., путают с десятками или сотнями метров – 10 м, 100 м., забывая разделить или умножить значение соответственно на 10 или на 100, реже – на 1000.

На одном из объектов стоимостью порядка 700 млн. руб. из-за таких ошибок общая смета получилась на 90 млн. руб. больше, чем должна была быть. То есть по факту в смету были внесены объёмы работ или материалов в сотни или тысячи раз больше, чем можно в принципе применить на данном объекте.

Например, вместо фактических 26 квадратных метров штукатурки, там был указан объём 2600 квадратных метров, а вместо реальных 350 килограммов арматуры – 350 тонн. Случай выдающийся, но абсолютно реальный.

Таким образом суммарная стоимость этих ошибок составила порядка 15% от общей стоимости сметы. Все эти работы нельзя было выполнить, хотя в смете они были, поэтому пришлось приводить смету в соответствие и расторгать договор на сумму ошибочно завышенных объемов. Всё это безусловно сказалось на прибыльности и уровне рентабельности объекта (отношении прибыли к себестоимости работ в процентах).

Как правило тот, кто использует в работе уже готовую сметную документацию такие вещи замечает, а те, кто её составляет – не замечают. Очень плохо, когда такие моменты выясняются уже в процессе исполнения договора, когда остается только констатировать факт урезания сметы.

Довольно легко обнаружить ошибки в сметах, если они небольшие – на 3-5 листах, и практически невозможно сразу их заметить, если объем сметы превышает 50, 100 или 500 страниц.

Плюсы тем не менее можно извлечь и в такой ситуации. Поскольку денежные средства уже выделены на строительные работы, особенно, если объект бюджетный, то Заказчик может пойти на встречу и потратить сэкономленные средства на выполнение других работ, в которых есть необходимость или на приобретение какого-либо оборудования с его монтажом, в пределах высвободившейся суммы в рамках уже заключенного с вами контракта, если в нем отсутствуют какие-либо на это запреты. Как правило сумма изменений по госконтрактам не может превышать 10% от сметной стоимости.

2. Ошибки в видах работ

Вторая группа ошибок это когда забывают внести в смету случайно какие-то виды работ. Иногда такие ошибки нарушают технологическую последовательность выполнения работ в целом, что также может привести к убыткам.

Примеры:

У нас был объект, на котором должны были быть выполнены работы по усилению стены за счет устройства контрфорсов. Их технологическая последовательность выглядела следующим образом: земляные работы (расчистка места выполнения работ от земли, рытьё экскаватором и в ручную ям на глубину до 2,5 м.), устройство подбетонки, установка металлокаркасов и опалубки, заливка их бетоном, обратная засыпка ям, уплотнение грунта. Так вот в смете полностью отсутствовали самые начальные земляные работы в объеме примерно 300 м.куб.

Вы должны смонтировать какое-либо оборудование в здании. Но размеры этого оборудования превышают любые максимальные проёмы в стенах, соответственно занести внутрь это оборудование может оказаться физически невыполнимо без временного демонтажа участков стен для увеличения проёмов в них. Не всякий проектировщик или сметчик может предусмотреть такие вещи. Поэтому осмотрите место выполнения работ до выполнения работ или заключения договора.

Хуже всего, когда вы уже поставили людей, наняли технику и приступили к работам, и только потом это всё выяснили, потому что у заказчика, особенно, ели это государственный заказчик, может просто не быть лишних денежных средств, которые он может выделить для выполнения данных работ и все попытки по-человечески решить этот вопрос могут ни к чему не привести. Судиться с ним или нести убытки, но выполнять работы, или расторгать контракт – такое решение принимать вам.

В любом случае помните, что все скрытые работы должны фиксироваться в актах, и если вы сегодня выполнили работы, не учтенные сметой, только для того, чтобы не останавливать всё строительство или какую-то его часть, то отсутствие актов скрытых работ, протоколов рассмотрения этих вопросов комиссионно и т.п. усложнит ваше положение, если вы решите доказывать свою правоту в суде или при любых других способах решения данного вопроса.

Бывают и иные ситуации. Меня попросили однажды смонтировать дверь “под ключ”. Я смонтировал и забыл пор это дело, пока мне не позвонил заказчик и не спросил “А где откосы?”. По его мнению, откосы входили в понятие “под ключ”, а по-моему, если они не упоминались в принципе – в “под ключ” их не было, а были только дверь, её доставка и монтаж. Проговаривайте каждую мелочь, а лучше отражайте в договорах.

3. Ошибки в материалах учтенных или не учтеных сметой

Во избежание недоразумений, чтобы и подрядчик, и заказчик четко понимали, что включено в стоимости работ, а что нет – т.е. включены ли материалы в стоимость работ, при составлении сметы необходимо предельно точно описать используемые материалы и их количество. Если вы получили на рассмотрение смету, разберитесь с этим вопросом первостепенно.

Итак, существует два вида сметных или договорных расценок:

1. Расценки без стоимости материалов;

2. Расценки включающие стоимость материалов.

Чаще всего расценки включающие стоимость материалов применяются в государственных сметах, это так называемые ФЕР (федеральные) или ТЕР (территориальные) единичные расценки. Они облегчают учет расходов бюджетных организаций, планирование бюджета, а также корректируются с учетом инфляции и т.д.

Сравним два вида расценок:

Расценки без стоимости материалов:

ФЕР15-01-090-03 (утверждён Приказом Минстроя России от 30.12.2016 №1039/пр) – “Устройство вентилируемых фасадов с облицовкой плитами из керамогранита: с устройством теплоизоляционного слоя”.

ФЕР11-01-027-02 – “Устройство покрытий на цементном растворе из плиток: керамических для полов многоцветных”.

Расценки включающие стоимость материалов:

ФЕР15-04-012-02 – “Окраска фасадов с лесов с подготовкой поверхности: кремнийорганическая”.

ФЕР12-01-010-01 – “Устройство мелких покрытий (брандмауэры, парапеты, свесы и т.п.) из листовой оцинкованной стали (примыкание профлиста к стене)”.

Как видите, визуально только по названию расценки невозможно определить, что именно она может в себя включать: только работу или работу и материалы. Поэтому, если в смете не указаны материалы, обратитесь за помощью к сметчику, чтобы он “развернул” расценку и показал, что именно в неё входит – такая техническая возможность есть в “Гранд-Смете” и т.п. программах, либо ищите их расшифровку в интернете или в специализированных справочниках.

4. Ошибки в количестве материалов

Пример:

Проектом предусмотрено утепление фасада утеплителем толщиной 140 мм: внутренний слой 100 мм и наружный – 40 мм. Общий объем работ около 2000 м.кв. Т.е. общий объем утеплителя составит: 2000 м.кв. x 0.14 м = 280 м.куб. В смете оказался указан объем утеплителя 380 м.куб., т.е. при площади 2000 м.кв. его толщина должна быть 190 мм, что на 50 мм. больше проектной толщины. При этом с 2000 м.кв. объем лишнего утеплителя составил 100 м.куб. Так чья-то ошибка уменьшила стоимость работ и материалов примерно на 100 м.куб. x 8000 руб. = 800 000 руб., и обнулила прибыль.

При том условии, что кронштейны вентилируемого фасада уже были смонтированы по проекту с вылетом 200 мм. от стены, смонтировать лишний утеплитель уже было невозможно, соответственно заказчик расторг договор на стоимость ошибочно учтенного в смете утеплителя.

Рекомендации:

Абсолютно всегда сопоставляйте проектные данные со сметой до принятия решения о заключении договора.

Ошибки в проектной документации –опять убытки