Ипотека. Инструкция от потребителя

В общем, прежде чем рассматривать объект недвижимости, как источник получения прибыли, необходимо проанализировать возможность его развития в будущем. За счет чего может возрасти цена? Ожидается ли строительство рядом станции метро, железнодорожной станции или автовокзала? Есть ли хоть какая-то вероятность, что цена будет расти?

Если вы планируете сдавать жилье в аренду, то это тоже инвестирование, возможность получить источник независимого дохода. Если кому-то неизвестен этот термин, то:

независимый доход – это доход, который вы получаете независимо от того работаете вы или нет.

Недвижимость для аренды подразумевает транспортную доступность и хорошее расположение. Для аренды подойдет и новостройка, и вторичное жилье, и частный дом, если они находятся в выгодном месте. Надо учитывать наличие потребности в съеме жилья, а также стоимость аренды (где-то она ниже, где-то выше). Это все нужно предварительно изучать.

Как видите, все не так просто. Моей целью было приобрести жилье для себя, при этом, чтобы его можно было в дальнейшем сдать в аренду. Поэтому объектом недвижимости для будущей покупки стала однокомнатная квартира с хорошей транспортной доступностью.

2.Деньги. Сколько нужно и сколько уже есть? Какой ежемесячный платеж будет для вас комфортным?

Определившись с объектом недвижимости, можно приступать к анализу своего финансового состояния, чтобы определить свою платежеспособность. Сколько в среднем стоит недвижимость, которую вы хотите приобрести? Можете ли вы внести первоначальный взнос? Возможно, у вас есть какие-то накопления или располагаете материнским капиталом? На мой взгляд, исходить нужно из того, какую сумму вы можете себе позволить на ежемесячные платежи. От этого получается и стоимость недвижимости, и размер первоначального взноса.

Есть простой способ “поиграть” с этими параметрами на кредитном калькуляторе. Где его взять? В этой книге, я буду приводить много ссылок на конкретные сайты и сервисы, но совсем не имею цели их рекламировать. Просто для меня они показались очень удобными и вызвали доверие. Возможно, вы найдете что-то лучше и удобнее для себя. Свои “находки” я привожу лишь в качестве примера, а не в качестве рекомендации.

Итак, для предварительных расчетов любых видов кредитов я использую сайт banki.ru. Там же есть “Кредитный онлайн-калькулятор”. Этот сервис сравнивает тарифы всех российских банков. Можно посмотреть банковские рейтинги, оценку их финансового положения и надежности.

Кредитный калькулятор содержит в себе следующие поля:

Сумма кредита

Срок кредита

Процентная ставка

Зная эти данные, можно получить информацию о размере ежемесячного платежа, какая будет переплата по кредиту и общая сумма платежей.

Вручную рассчитать довольно сложно, т.к. процентная ставка по кредиту начисляется на остаток суммы задолженности.

При работе с калькулятором не забудьте учитывать первоначальный взнос, т.к. он не входит в сумму кредита.

На этом этапе начинают возникать сомнения. Особенно смущает сумма переплаты, ведь она в полтора-два раза превышает сумму кредита. Появляются мысли о других вариантах приобретения недвижимости. Но в ипотеке, к сожалению, без переплат не обойтись, как и в обычном кредите. Однако, чем раньше вы погасите задолженность, тем меньше будет переплата. По статистике ипотеку в среднем погашают за 7-10 лет.

У меня не было других вариантов приобретения недвижимости, поэтому, проанализировав и поняв все риски, я и пошла на этот шаг.

3.Первоначальный взнос. Можно ли его найти?

Чем меньше сумма кредита, тем меньше сумма переплаты и ежемесячный платеж. Поэтому немалое значение имеет первоначальный взнос. Он может определить максимальную стоимость недвижимости и размер ежемесячного платежа. Чем больше вы внесете своих наличных, тем лучше.

На данный момент банки предлагают ипотеку с первоначальным взносом от 0% до 50% от стоимости недвижимости, но чаще всего 20%. Также в ипотечных программах без первоначального взноса можно внести свою сумму наличными по желанию. Но я бы не рекомендовала вносить меньше 10% от стоимости недвижимости, т.к. это незначительно уменьшит сумму ежемесячного платежа. Лучше оставить эту сумму на дополнительные расходы или на обустройство жилья, а деньги, поверьте мне, вам понадобятся.

Откуда можно взять первоначальный взнос:

1) Накопления. По статистике – на первоначальный взнос в среднем можно накопить за несколько лет (3-5 лет), в зависимости от вашего дохода и стоимости недвижимости.

2) Занять у родственников.

3) Продать имущество (землю, недвижимость, машину).

4) Использовать материнский капитал.

5) Оформить потребительский кредит.

При рассмотрении последнего варианта необходимо точно рассчитать свои расходы. Ведь к сумме ежемесячного платежа по ипотеке прибавится еще один кредитный платеж. Комфортно ли вам будет с такими кредитными обязательствами?

4.Сумма на дополнительные расходы.

Даже если вы выберете вариант ипотеки без первоначального взноса, вам все равно понадобится определенная сумма на дополнительные расходы. Она может отличаться от той, которую пришлось внести мне, ведь экономика меняется и расценки вместе с ней. Сумма потребуется не целиком сразу, а частями, которые нужно будет вносить на разных этапах приобретения недвижимости. Что же это за дополнительные расходы и из чего они состоят?

1) Аванс. Когда вы выберете понравившуюся вам недвижимость, собственник, скорее всего, попросит внести авансовый платеж, чтобы зарезервировать ее за вами, пока оформляются документы. Сумма аванса колеблется от 5 000 руб. до 100 000 руб., может быть и больше. Так вы подтверждаете собственнику серьезность своих намерений. Но, я считаю, если сумма аванса выше 100 000 рублей, то стоит насторожиться и еще раз проверить надежность продавца.

2) Оценка недвижимости. Многие банки требуют от заемщика произвести оценку своей недвижимости, причем за свой счет. В среднем эта сумма по Москве и МО составляет 3000-5000 руб. Немного, но тем не менее.

3) Страховка. В моем случае было две страховки: страхование недвижимости – сумма 0,25% от суммы кредита; и страхование жизни – сумма 0,4 % от суммы кредита. В общей сложности у меня вышло около 6000 руб. Оплата за страховку вносится раз в год отдельно от кредита и с каждым годом уменьшается, т.к. уменьшается сумма задолженности. Обязательно уточняйте у банка, сколько они берут за страховку, можно ли от нее отказаться? Часто они об этом умалчивают и ставят покупателей перед фактом.

4) Регистрация договора. Я оформляла ипотеку через банк. Не буду усложнять эту книгу описанием технических новинок в банках. Просто скажу, что мне пришлось внести 8000 руб. за электронную регистрацию и 2000 руб. за безопасные расчеты. Итого 10 000 руб.

5) Госпошлина – 2000 руб.

Итого у меня вышло примерно 25 000 руб. на дополнительные расходы (не считая аванса), плюс первоначальный взнос. Эта сумма должна была быть на моем счету в день заключения сделки.

5.Кредитоспособность.

Прежде чем окунаться в мир ипотеки, нужно оценить свою кредитоспособность. Что это такое? По сути, это то, о чем уже было написано выше – соотношение ваших доходов и расходов. Прежде чем ваша кредитная заявка попадет к кредитному специалисту, она будет автоматически проанализирована специальной программой, которая оценит вашу кредитоспособность. Если уровень ваших расходов превысит 50% ваших доходов, то автоматически будет отказ. Программа просто не пропустит вашу заявку дальше.

Пример 1:

В заявке на кредит заемщик указывает, что его заработная плата составляет 30 000 руб. Ежемесячно он платит за аренду 10 000 руб. При этом он хочет взять кредит с ежемесячным платежом 5000 руб.

В данном случае, программа сделает расчет: 30 000 руб./2=15 000 руб. Сумма расхода не должна превышать 50% от суммы дохода, т.е. 15 000 руб. Расход составляет: 10000 руб. + 5000 руб. = 15 000 руб. Превышения нет. Если нет каких-либо других отрицательных факторов, то заявка будет предварительно одобрена.

Пример 2:

Заявка с теми же параметрами. Зарплата 30 000 руб. Плата за аренду 10000 руб. Заемщик хочет взять кредит с ежемесячным платежом 5000 руб. При этом есть еще один маленький кредит с ежемесячным платежом 3000 руб. Программа делает расчет: расход составляет 10 000 руб.+ 5000 руб.+3000 руб. = 18 000 руб. Сумма превышает 50% от суммы дохода. Автоматический отказ.

Это лишь приблизительные примеры. Конечно, есть много нюансов. Например, если по дополнительному кредиту осталось выплатить всего два-три месяца, он может и не учитываться. Но чаще всего работает именно такая формула. Рекомендую вам опираться на нее при расчете вашей кредитоспособности.

Еще нюансы:

Чем больше первоначальный взнос, тем более лоялен банк к клиенту, и тем больше уступок в оформлении кредита. Например, может быть ниже процентная ставка.

Если у вас нет дополнительных кредитов, но есть кредитная карта, то она все равно может учитываться, как потенциальный кредит. По кредитной карте по умолчанию максимальный платеж обычно составляет 3-5% от лимита карты. То есть, если кредитная карта лимитом 100 000 руб., то максимальный ежемесячный платеж составит 3000-5000 руб. Это рекомендуемый платеж по умолчанию, вносить можно больше.

Есть преимущества у зарплатных клиентов банка. Для них может быть ниже процентная ставка, меньше первоначальный взнос или некоторые уступки по кредитоспособности.

Хорошая кредитная история заемщика также влияет на лояльность банка.

Вывод: прежде чем вступать в ипотеку, погасите все свои текущие кредиты и кредитные карты.