Квартирные цепочки. Как риелтору получать Х3 от одной сделки

Когда риэлтор может поставить точку в сделке? И нужно ли это делать?

Итак, вы взялись вести квартирную цепочку. Один человек продаёт квартиру, получает деньги. Одновременно, покупает другую квартиру, которую ему тоже кто-то продаёт. А тот, кто её продаёт, тоже оказывается с деньгами… и т. д. Возникает вопрос: так что получается, цепочка никогда не должна закончится?

Виды цепочек

Тут возможны следующие варианты прерывания квартирных цепочек.

– Простая схема – конечная цепочка.

Когда одному их участников цепочки просто нужны деньги. У него уже есть квартира. Вторую он получает в наследство и ему просто нужны деньги чтобы расплатиться по кредитам или купить машину.

– Цепочка с ограничением.

Есть сделки, которые невозможно включить в цепочку. Например мы не можем в длинную цепочку включить покупку у застройщика. Потому что к застройщику деньги должны попасть банковским переводом со счёта покупателя на счёт продавца.

В альтернативной сделке деньги проходят через весь процесс, их никто на руки не получает. Это скорее банковская история вокруг которой разворачивается целая драма жизни.

А в ситуации когда новостройки путь денег обрывается – застройщик финалит эту цепочку с собой. Даже не самим фактом банковского перевода, а просто поскольку он ничего не покупает по определению.

Таким образом, для определения конца цепочки нужны либо юридическое лицо, либо человек который не нуждается в дальнейшей покупке, ему нужны деньги и всё. В банк положить и жить на них, купить машину, какие-то долги свои погасить…

Но моя идея, которую я хочу донести и раскрыть в этой книге в том, что по мнению опытных риэлторов и руководителей агентств людей, которым нужны просто деньги для реализации каких-то их целей всего около 30%. Остальным 70%+ людей, которые включаются в сделки с недвижимостью, нужна альтернатива.

То есть альтернативные сделки – это Клондайк для риэлтора! Если ты сел на нормальную цепочку, и ты умеешь её делать, то ты одну можешь в 10 шагов раскручивать. Это сложно конечно, да. Но дело стоит того!

Когда ты собираешь несколько сделок в цепочку, ты на каждом этапе, из каждого звена получаешь свою комиссию. У тебя с каждым участником есть свои договорные отношения. Например если в цепочке три квартиры клиенты выставляют как продавцы, а еще две мы берем в сопровождение. То есть по каждому из пяти звеньев, заключается договор с комиссией, скажем 100 000 р. И мы получаем на выходе, за всю эту цепочку сделок 500 000 р

– Еще один вид цепочки это – расселение коммунальных квартир. Например, у вас там коммунальная квартира шесть комнат и её полностью выкупает один человек. И тогда перед вами оказываются шесть собственников, которым куда-то надо девать их деньги и где-то жить.

Это может быть не только классическая коммуналка с разными группами собственников, это может быть семья где собственники брат, сестра, мама, бабушка, и где разные члены семьи имеют свои интересы в дальнейшей жизни. Один «Давайте добавим ипотеку и что-нибудь купим…», другой еще что-то, третий деньги и так далее.

Сколько же вообще можно выделить видов цепочек?

Здесь нельзя провести достаточно строгую классификацию. Можно лишь говорить об исходной, самой элементарной двух-ходовке с одним звеном и двумя объектами участвующими в сделке. Истории с одной завязкой, в которой участвуют две квартиры: одна продаётся, другая покупается – два билета.

Дальше нужно просто понять смысл, что разницы нет сколько звеньев в любой следующей цепочке, потому что всё делается по аналогии. Бывают сложные цепочки, где включаются ипотеки, опеки, наследники, прямые, непрямые, споры. Как, собственно, и во многих одно-ходовых сделках без цепочек.

Разницы нет, если только ты принимаешь и удерживаешь в своей голове позицию готовности довести работу до конца, до постановки точки. По каждому своему клиенту.

Что будет с клиентом по итогам продажи?

В работе цепочками наша цель – это выстраивание долгосрочных, перспективных, взаимовыгодных отношений с каждым участником цепочки. То есть мы смотрим вдаль. Нам не просто интересно, чтобы клиент свой объект продал, мы деньги с него получили и расстались. Мы продлеваем и поддерживаем вектор нашего интереса к тому, что будет с клиентом дальше. Это означает поставить точку в этой истории.

И как только агент принимает эту игру и сам нее верит, конечно он сможет вовлечь в нее своих клиентов. Это становится нормой в отношениях с клиентами.

И тогда картина мира меняется. Встречаясь с запросом на простую сделку, агент вправе удивиться и спросить у клиента:

– Да вы что? В смысле, вы просто продадите, а потом сами что-нибудь купите? Как это «что-нибудь»? Откуда вы? Вы не представляете, где мы живём или что и как происходит? Ну конечно же нет!

После этого предложить:

– Поверьте мне, как специалисту, защищающему вашу безопасность. Давайте по-другому немного сделаем, но понизим ваши риски на 100%!

Конечно, клиенты с радостью соглашаются:

– А что и так, оказывается, можно? Да конечно, давайте, мы вообще только за!

И в этот момент клиенты – участники цепочки начинают доверять своему риэлтору. И тогда они и за сопровождение сделки заплатят и за дополнительные работы. Куда агент скажет, туда и заплатят.

Например, агент скажет:

– Вам надо проверить этот объект, мы должны понимать что с ним, как с ним, как вы сможете им пользоваться и так далее.

То есть начинается обычная работа риэлтора. Пусть в сложной, многоходовой сделке, но на фоне высокого уровня взаимного доверия участников и, как результат – высоком чеке агента.

Что нужно знать об альтернативной сделке?

Нужно знать и уметь много. Владеть всеми компетенциями результативного риелтора, поскольку в любой цепочке может появиться всё что угодно:

– различные сертификаты

– ипотечные сделки

– материнский капитал

– опека

– нотариальные сделки

То есть в альтернативных сделках может понадобиться весь арсенал знаний риелтора о работе на рынке недвижимости.

Как проводятся альтернативные сделки?

Как правило, альтернативная сделка проводится в один день. Собираются все звенья цепочки: все покупатели и продавцы. И в одном месте заключаются все договора, происходит закладка денежных средств, с последующей сдачей на регистрацию документов.

Схема и правила проведения альтернативных цепочек

Исходя из количества людей, выбирается определённое комфортное место, соответствующим количеством переговорных комнат. В процессе переговоров, подписываются договора. Соответственно до подписания каждого договора необходимо подготовить пакеты документов. Далее сбор и закладка денежных средств: либо это банковские ячейки, либо аккредитивы и т. д.

После этого сдача документов на регистрацию. Здесь могут быть варианты.

Если это нотариус то сдача на регистрацию происходит до закладки потому что мы заключаем договора у нотариуса. Он сразу отправляет на электронную регистрацию. А уже после подачи на регистрацию, мы едем закладываться.

Мы должны подбирать схему в зависимости от того, что происходит. Потому что бывает так, что в цепочке два или три договора нотариальные, а остальные в простой письменной форме. Тогда мы частично сдаём через нотариуса, частично сдаём в МФЦ.

Если мы работаем с ипотеками банков, то они проводят электронную регистрацию

То есть тут вот мы можем выделить три пункта: