Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)

Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)
Алексей Валерьевич Волков

Прочитав эту книгу вы сможете сэкономить на строительстве десятки тысяч рублей! Перед вами пошаговая ИНСТРУКЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ собственного дома на основе практического опыта. Нормативная база. Выкладки по затратам на строительство, стоимости владения первых двух лет и рекомендации по управлению проектированием и строительством. Управление процессом на этапах от выбора участка до чистовой отделки. Перечень различных систем и технических решений для дома. Отдельный раздел по управлению рисками. Комментарии по претензионной работе…

Алексей Волков

Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)

Предисловие

Наверное, нет на свете человека, который бы не мечтал иметь свой дом. И каждый мечтает иметь современное и комфортабельное жилище. Но всё это красиво выглядит в мечтах, а когда дело доходит до практического воплощения в реальности, начинают вылезать различные нюансы, к которым люди замечтавшиеся частенько не готовы. Привлекательным выглядит стоимость одного квадратного метра в частном доме, но что она в себя включает, грамотно оценивают далеко не все.

Мечтаете построить дом, но не знаете, с чего начать?

Хотите знать, как управлять проектом на разных этапах?

Ищите аналитику по затратам и стоимости владения?

Расскажу, где можно сэкономить десятки тысяч и как контролировать затраты!

Идея написать это пособие родилась, как возможность поделиться своим опытом воплощения мечты. Уж больно обидно смотреть на огромное количество «курятников» и частного недостроя в России. А видя, как мечтающие приходят в строительную компанию и просят построить им «красивый и хороший дом», при этом полностью полагаясь на опыт и отзывы о строительной компании, лишь остаётся пожелать им удачи. Все дело в том, что рынок частного строительства в России сложно назвать цивилизованным. Именно по этой причине тут легко находят работу приезжие нелегалы из различных стран ближнего зарубежья и «профессионалы» не имеющие образования в области строительства. По той же причине застройщик старается экономить на всём. От рабочей силы до строительных материалов и выбора технологий строительства. Сразу оговорюсь, что пособие ориентировано на людей среднего класса, которые имеют источник постоянного дохода и к расходам такого рода относятся обдуманно.

В июле 2019 года я нашел в Интернете одну статью про рынок подмосковной недвижимости. По оценкам риелтора бюджетная ошибка в оценке затрат на строительство собственного дома, которая чаще всего встречается в России, доходит до трёх стоимостей от первоначальных расчётов. В реализации своей мечты я не стал жертвой такой ошибки и не влез в долги, но потратил в итоге больше, чем планировал. Поэтому и решил поделиться своим опытом, дабы дать возможность вам точнее планировать бюджет и контролировать его на всех этапах. Далее по тексту я расскажу о некоторых нюансах законодательства, общих принципах реализации проекта, контроле за качеством работ и даже о порядке ведения претензионной работы, а также проведу оценку затрат по инженерным системам. И всё это изложу в той последовательности, в которой строительство собственного дома, на мой взгляд, будет проходить наиболее эффективно.

Уже на этапе принятия решения вам нужно иметь представление о численности жильцов. Например, для семьи из 4-х человек оптимально иметь дом с площадью от 150 м. кв. (мнение автора). А участок около 10 соток. Также рекомендую посмотреть актуальные нормы налогообложения, так как за мечту вам придётся отчислять любимому государству. Кроме налогов будут ещё и эксплуатационные затраты. Они могут включать членские взносы дачного кооператива, оплату за свет, воду, газ, вывоз мусора, содержание охраны и др. Желающим взять кредит вся эта информация будет особенно полезна при расчёте срока и суммы кредита. Закрывать на всё это глаза глупо, т. к. ещё не закончив строительство вы получите дополнительные статьи затрат и ваш бюджет доходов должен покрывать эти затраты. В противном случае вы быстро станете должником, начнёте ссорится с соседями, которые платят взносы регулярно, и никакого удовольствия от своей мечты не получите. Оцените вышесказанное и, если ваш бюджет не тянет строительство, остановитесь на варианте аренды.

Я не буду утомлять читателя цитатами из строительных норм и правил (СНИП) или рассказывать о преимуществах и недостатках того или иного материала или технологии строительства. Всё это занимает много места и времени, а почитать об этом можно на профильных сайтах. На YouTube есть масса роликов о строительстве, где тоже можно почерпнуть много интересного (рекомендую смотреть видео от производителей материалов или профессиональных инженеров с опытом работы). Однако, постараюсь рассказать на своём примере и поделиться своей точкой зрения на то, как можно построить дом своей мечты, какие этапы нужно пройти, на какие документы обратить внимание и как нужно заказчику общаться с подрядчиком.

Разобьём воплощение мечты на понятные этапы, кратко описав их в отдельных главах. В каждой главе мы будем обозначать наиболее важные вопросы.

Перед прочтением следующей главы вы должны понимать исходные параметры:

1) площадь будущего строения (по земле без учёта этажности), численность и состав будущих жильцов,

2) площадь участка с учётом пункта 1 выше,

3) допустимую для вас суммарную нагрузку на бюджет, которая возникнет с появлением нового объекта собственности (налоги, затраты на ресурсы и содержание),

Комментарий: Площадь строения понадобится для последующего подбора участка по цене и площади, численность жильцов позволит учесть нюансы при проектировании интерьерных решений и инженерных систем. Площадь участка должна учесть ваши ландшафтные потребности и интерес к садоводству и огородничеству. А также техническую зону, если не будет подключения к канализации и придётся ставить септик или выгребную яму. Допустимая бюджетная нагрузка послужит верхней ограничительной планкой для ваших фантазий.

Шаг первый или с чего начать

Если раньше плясали от печки, то в современном доме это место может вообще отсутствовать. А вот без земли дом поставить просто некуда. Если вы имеете участок, то можете считать, что первый вопрос решен. Если нет, то начните с выбора участка. В этой главе мы затронем законодательную базу, укрупнённо распределим доступный бюджет по основным направлениям (строение и участок под него). Но, давайте сделаем небольшое отступление.

Многим хочется больше, чем они могут себе позволить. Чтобы не оказаться в числе несчастных, чья мечта разбилась о суровую реальность бытия, или тех, кто всю жизнь живёт на стройке, называя её будущим замком, очень рекомендую оценить общий бюджет, которым вы располагаете на реализацию своей мечты. Идеально, если у вас есть четкое понимание накопленного капитала, который можно пустить на покупку земли и строительство дома. Подходит и кредитная схема, если вы понимаете, как и когда сможете вернуть кредит, а уплачиваемые банку ежемесячные суммы не будут для вашей семьи тяжким бременем. Взять кредит под залог будущего строения не получится, т. к. объект оценки пока отсутствует. Если вы уже имеете квартиру и решили построить дачу, подумайте и сопоставьте вариант строительства с арендой! В настоящее время предложений аренды на рынке более, чем достаточно. Очень не рекомендую залезать в долги и кредиты ради строительства дачи. В любом случае, сначала определитесь с бюджетом! И, лучше, если в процессе финансирования мечты вы не останетесь на хлебе и воде. Помните, что чем больше дом, тем больше будут и налоги! Ели нет достаточного количества средств, или вы не в состоянии оплачивать кредит, то рекомендую сосредоточится на решении вопросов увеличения заработка или переезда на новое место, но браться за строительство не советую.

Итак, вы определились с бюджетом! Далее будем вести расчёты обратным счётом от этого значения. Имейте в виду, что в процессе строительства и отделки всегда хочется что-то улучшить, да и участок нужно как-то облагородить, а это однозначно дополнительные затраты. Поэтому, если выбранный вами бюджет является предельно-допустимым, то отнимите от него 20–30 %. Если относите себя к перфекционистам, то делите бюджет пополам. Оставшееся значение и будет той суммой, в которую вы должны будете вписаться при строительстве. Предположим, что оставшаяся сумма 15 млн. руб. Установите для себя предельный ориентир и держите его в голове!

Комментарий: за эти деньги вы Московской области в 2017–2019 гг. можно было построить дом до 300 м. кв. с умеренными требованиями к отделке и облагородить участок до 15 соток. Указанный метраж с моей точки зрения предельный. Если строить красиво и применять современные инженерные системы, то бюджет будет ближе к 20 млн. руб.

Если смотреть по Подмосковью, то имеет смысл выделять из общей суммы 10–20 % на приобретение участка. Разумеется, для тех, кто еще не имеет такового. Идеально, если вы подбираете участок с коммуникациями в каком-либо из коттеджных посёлков. Это существенно упростит решение вопросов подключения к коммуникациям и снизит стоимость решения данного вопроса. С этого момента можете погружаться в Интернет и искать подходящие вам варианты. Рекомендую составить таблицу примерно такого содержания (набор параметров и их приоритет каждый выбирает сам):

Выберете 20–30 понравившихся вам вариантов, которые соответствуют вашему бюджету и занесите их в таблицу. Затем обзвоните всех и позадавайте вопросы:

• наличие кадастровых документов и готовность их предоставить для знакомства (по кадастровым номера вы можете самостоятельно получить информацию на сайте Росреестра https://rosreestr.ru (https://rosreestr.ru/). Услуга платная, но стоит не дорого.),

• данные о продавце (для юридических лиц наличие регистрационных документов),

• готовность коммуникаций и наличие проектных решений (последнее актуально для коттеджных посёлков),

• близость к дороге и наличие дорог внутри посёлка (включая тип покрытия),

• варианты оплаты и возможность оплачивать в рассрочку,

• скидки и акции,

• стоимость ежемесячных отчислений (оплата членских взносов, оплата охраны, оплата работы управляющей компании…).

Перечень вопросов по чистоте документов вы можете расширить после знакомства в Интернете с различными вариантами нечистых сделок, характерных для вашего региона.

Всё это можно включить в таблицу в качестве параметров оценки. По итогам анализа оставьте в таблице не больше 10 вариантов, которые нужно будет посмотреть на месте. Первое, что вы будете проверять – соответствие информации, полученной по телефону. Кстати, если при разговоре о выезде на место вам будут морочить голову, или, рассказывать, что кадастровые документы и документы самой «конторы» сейчас на переоформлении, или, тем более, предлагать сначала сделать предоплату, сразу вычеркивайте этот вариант, как слишком рискованный.

Выбирая участок, обязательно смотрите кадастровые документы и статус земли. По последним изменениям законодательства вы можете стать обладателем участка одного из нескольких видов использования. Например:

2.1 для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

2.2 для ведения личного или подсобного хозяйства;

13.2 для целей ведения садоводства.

Огородничество для реализации мечты не подойдёт. Полный список видов использования смотрите в Приказе Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Внимательно изучите требования и ограничения по каждому из двух оставшихся вариантов. Для этого можете пользоваться известными базами «Консультант» и «Гарант». А лучше обеими, т. к. в отображении некоторой дополнительной информации и ссылок на подзаконные акты у каждой есть свои нюансы. Например, найти информацию по получению градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) можно в любой из них. Для этого достаточно найти и почитать ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ. Но ответ на вопрос: а нужно ли получать ГПЗУ при строительстве на «землях сельскохозяйственного назначения для целей дачного строительства», в 2016 г можно было получить только в одной из них. И то, только по косвенным признакам. Ответ содержится в Письме Минэкономразвития России от 09.09.2016 N Д23и-4285. Не пренебрегайте изучением законодательства! Только так вы сможете достичь своей мечты и сберечь свою нервную систему и деньги.

Перед прочтением следующей главы вы должны понимать:

1) состав и суть законодательных актов (Градостроительного кодекса, "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", Закона о кадастре),

2) параметры участка и его стоимость (в идеале вы должны выбрать себе конкретный участок по итогам осмотра и понимать по нему все нюансы),

3) в зависимости от статуса земли по кадастровым документам понимать необходимость получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и оформления ГПЗУ,

4) ожидаемую нагрузку на бюджет по регулярным платежам, включая налог на землю.

Незнание закона не освобождает от ответственности

Итак, вы определились с участком для строительства, знаете его статус по документам и даже завершили его покупку и оформление. Последнее очень важно для получения разрешения на строительство и начала работ. Начиная с этого момента вам ежегодно будут приходить квитанции на оплату налога! Но вы знали об этом заранее, и сумма налога вас не пугает.

Если в документах на землю значится «для целей ведения садового хозяйства» (формулировка может отличаться от приведённой. В более ранних документах может быть, например, «для целей дачного строительства»), то вы можете сразу переходить к поиску проектной организации или готового проекта. Если же ваша земля находится в черте населённого пункта, то вы должны понимать – перейти в дальнейшем от проектирования к строительству сразу не получится. Закон требует оформления ГПЗУ и получения разрешения на строительство. Подать запрос на оформление ГПЗУ вы можете самостоятельно через Многофункциональный центр приёма документов (далее МФЦ), но для этого вам потребуется сделать геодезию участка и привязать будущее строение. Всё это можно и нужно делать на этапе проектирования. Так, что лучше изучить тему до начала проектирования. В моём случае ГПЗУ не требовалось, но принимая во внимание неоднозначность трактовок законодательства, я сразу озвучивал необходимость подготовки нужных листов в проектном решении! Исключительно «на всякий случай». По договорённости с проектировщиком это никак не влияло на стоимость проекта. За исключением стоимости работ геодезиста, которая оплачивалась отдельно и обошлась мне в 2017 г. в 10 т. руб. В 2019 г. она стоила уже 15 т.р., но геодезисты были разные. Проводя геодезические работы сделайте нулевую отметку так, чтобы она к началу строительства не потерялась. Например, нанесите краской на край дороги.

Желающие тихо обойти вопрос оформления ГПЗУ и получения разрешения на строительство должны понимать, что без этих документов оформить акт ввода в эксплуатацию легально не получится! А без него вы, скорее всего, не сможете зарегистрировать дом, получить адрес, а в некоторых случаях и подключить коммуникации! Так газ без адреса нового строения в Московской области подключают очень неохотно.