История развития аренды и рисков в сфере арендных отношений. В России и за рубежом

В зарубежной правовой и экономической науке риск становится предметом исследования задолго до начала его исследования в отечественной науке. При этом взгляды на связь предпринимательства с рисками формировались в зависимости от того, в рамках какой фазы социально-экономического развития общества исследовался феномен предпринимательства, каких общих методологических взглядов придерживались ученые, объектом изучение которых оно было. Теоретическое осмысление природы предпринимательства европейскими учеными было начато Ричардом Кантильоном, который в книге «Наброски о природе торговли» (1755 г.) впервые в истории экономической мысли использовал термин «предприниматель». Под предпринимателем он понимал человека, который рискует, приобретая средства производства по определенной цене с целью производства товаров, которые он надеется продать по цене, которая хоть и не известна, однако позволит покрыть расходы. То есть предприниматель – это человек, действующий в условиях риска.[24 - Cantillion R. Essaisur la nature du commerce en general / Edited and translated by H. Higgs L. 1931 P.53—56. [Электронныйресурс]. – Режимдоступа: http://oll.libertyfund.org/titles/285.]

Риск рассматривался Кантильоном как неотъемлемая часть деятельности предпринимателя. На прибыль предпринимателя влияет разница между известной начальною цене факторов производства и неизвестной конечной ценой товаров за которую она будет продана потребителю. Г. Кантильон исходил из того, что предприниматель для получения прибыли постоянно должен отслеживать колебания цен на рынке, факторы производства и рынок продукции, которую он производит. На положение предпринимателя влияет баланс между рыночным спросом и предложением. Г. Кантильон рассматривал рынок с позиции классической экономической теории – как саморегулируемую систему, а предпринимателя – как объекта установки равновесия между рыночным спросом и предложением.

Для А. Смита понятие предприниматель и капиталист (собственник предприятия) являются синонимами. Прибыль предпринимателя является платой за его риск как производителя товаров.[25 - Smith Adam Inquiry into the nature and causes of the wealth of Nations, originally printed in Glasgow, Scotland, reprinted as The Wealth of Nations, Random House, New York, 1937. pp 48—49, 86, 114.]

Исследованиями предпринимательства занимался и выдающийся французский экономист Жан Батист Сей, который писал о предпринимателе следующее: «лицо, которое берется за свой счет и на свой риск и на свою пользу произвести какой-нибудь продукт»[26 - Сэй Ж. Б. «Трактат политической экономии». // М., 1986 г. – С. 17.]

Немецкий ученый Й. фон Тютен прямо связывал величину дохода предпринимателя и предпринимательский риск. Он говорил, что часть риска в бизнесе, все равно берет на себя предприниматель, и неважно было ли страхование или нет.

Интересным выглядят взгляды на риск представителей неоавстрийской школы. Они существенно отличаются от взглядов других ученых, поскольку они считают, что предпринимательский риск в обычном смысле этого слова не существует. Логика здесь следующая. Поскольку предприниматель, по выражению Л. фон Мизеса, «видит только прибыль», то он должен быть уверен на 100 процентов в своей возможности его получить. Итак, если он не уверен в этом, то есть не может спрогнозировать будущее, то предприниматель не будет действовать. Существует две возможные ситуации. Если предприниматель действует, то он уверен в будущем, значит он не рискует. Если предприниматель не действует в случае собственной неуверенности в будущем положении вещей, то риск также отсутствует. Вот как об этом пишет Дж. Вуд: «риск – это не возможная изменчивость будущих условий, это неизвестное будущее, которое, возможно, состоится. Наоборот, риск – это наше представление относительно того насколько мы можем точно предсказывать будущее. Если мы считаем, что мы способны к точному предсказанию будущего, то мы не несем никаких рисков. Я называю „риск“ субъективной категорией второго порядка, поскольку он является нашим субъективным представлением относительно нашей собственной субъективной способности к предвидению».[27 - Wood J. Stuart: «Development and Present State of the Theory of Entrepreneurship in Product and Asset Markets» Austrian Scholars Conference 2005, Austrian Concepts and the Mainstream, March 19, 2005 – P.20.]

Зарубежная правовая литература использует понятие риск при характеристике договоров. Так называется риск наследника или экспедитора.[28 - Marcel Planiol, Georges Ripert. «Traitepratique de droit civil francais» T. IV. Paris.1928. C.207—209,712—713. (приведено по Ойгензихт В. А. Проблема риска в гражданском правею Душанбе, 1972. С.7).] Или, например, жилищный риск, риск за чужих лиц и за вещи под надзором в безвозмездной перевозке.[29 - Henri Lalou.«Traitepratique de la responsabilitecivile. Paris. 1955. C.345—346,358,535,584,621,692,712 (приведено по Ойгензихт В. А. Проблема риска в гражданском правею Душанбе, 1972. С.7).] Также можно упомянуть Е. Годэмэ, который приводил теорию о законной ответственности, применяя ее к недействительности договора, согласно которой недействительность договора – это принятый на себя риск возможных последствий.[30 - Годэмэ Е. «Общая теория обязательств» (перев. И.Б.Новицкого).//М. Госюриздат. 1948. С.208.]

ГЛАВА 3.ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ АРЕНДЫ И РИСКИ В СФЕРЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

Существуют разные мнения по поводу первого упоминания арендных отношений в законодательстве Российского государства. Например, Барановская Иоланта Геннадьевна предлагает начинать отсчет арендным отношениям с образования русского централизованного государства, так как считает, что до этого времени хоть и началось становление светского феодального права. Но нормы не охватывали земельные арендные отношения.[31 - Барановская Иоланта Геннадьевна. «Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков в России»// Дисс. К.Ю.Н. 12.00.03.// Москва 2013.] Однако, существуют и более ранние упоминания о регулировании отношений по аренде. Поэтому автор считает, что необходимо вести отсчет с самого первого письменного упоминания. Первое упоминания

Первое письменное регулирование отношений в сфере аренды можно встретить в Псковской судной грамоте. Так статья 103 этого судебника гласит: «А подсуседник на государи судьи или иного чего волно искати». То есть наниматель дома или усадьбы должен был заплатить за такой найм своей работой.[32 - История Государства и права СССР, ч.1./Под ред. Чистякова О. И., Мартыновича И. Д.-М.,1985.-с.64.]

Но Псковская судная грамота не только содержит нормы о найме помещения, но и упоминала о договоре аренды земли, как то договор «изорничества», о котором говорится в статьях 42—44, 51, 63,76,93.

При этом в науке есть разные мнения о характере договора «изорничества», но большинство характеризуют его как договор имущественного найма с присущими договору особенностями. По этому договору изорник брал в пользование землю, а в качестве платы должен был отдавать владельцу земли часть урожая. Предметом договора Псковская судная грамота называет пахотные земли, огородные земли, части озера или реки называемые «исады» Договор заключался в письменной или устной форме, а размер платы определялся обычаем или договором, и обычно равнялся одной четвертой части дохода, кроме найма огородного или водного участка где размер платы равнялся половине дохода. Обычный арендный срок равнялся году, а расторжение договора было возможно в определенное время года. Это было сделано специально, что бы был возможным сбор урожая. Если же договор расторгал сам изорник, не предупредив при этом арендодателя, последний имел право продать все имущество изорника и оставить деньги себе в счет платы по договору за оставшиеся месяцы. Но и арендатору было позволено взять с собой принадлежавшие ему движимые вещи.

Таким образом, можно говорить о равноправии сторон договора.

Еще одной формой расторжения договора была смерть одной из сторон. В случае смерти собственника земли, договор не расторгался, а права по договору переходили на плечи наследников. Если же умирал арендатор, то договор прекращался. Но если арендатор умирал до окончания договора, а наследников у него не было, то арендодатель мог продать его имущество в счет платы. Однако, если наследники были, большую роль играло наличие письменного договора или нахождение изорника «в записи». Если обязанности арендатора и размер платы были определены письменным договором, то наследники должны были выплатить оставшуюся часть платы, невыплаченной умершим арендатором. если же письменного договора не было, то требовать уплаты оставшейся части можно было только через суд. На лицо все признаки того, что договор «изорничества» являлся договором аренды. Стоит упомянуть, что арендаторами по такому договору обычно выступали крестьяне.

Говоря о Русской правде, точно ответить на вопрос были ли прописаны в ней нормы об аренде: нельзя. Однако, мнения насчет этого в литературе различаются. Многие авторы пишут, что хоть статей об аренде и нет, но бесспорно, что такие договоры имели место быть, а Неволин К. вообще утверждает, что в новейших списках Русской Правды есть статьи о найме земли, скота и пчел. Также об арендных отношениях, упоминается и в Новгородских берестяных грамотах, где идет речь об аренде земли с множественностью лиц на стороне арендатора и сроком договора в 5 лет.[33 - Семенихина Е. С. «К вопросу о становлении и развитии института аренды земли в отечественном праве»//ленинградский юридический журнал №1 (39) /2015 С.59—64]

Дальнейшее развитие арендные отношения получают в виде Оброка.

В Судебнике 1497, который в последующем был дополнен Судебником 1550 года, земля делилась на земли церковные, служилые или боярские и государевы, которыми владели соответственно церковь, служилые люди, и государь. Крестьяне же. Проживавшие на этих землях являлись владельцами и пользователями земли, находившейся в собственности у одного из трех возможных собственников.

В данный период начинает складываться общинная собственность, принадлежавшая общинникам (крестьянам). Общинники были связаны между собой круговой порукой по уплате податей и отбыванию повинностей. Из-за этого такую общину называли «тяговой» или черной.

Владелец участка мог отдать часть земли в наем после разрешения на то общины, и с условием, что наниматель принял на себя «тягло» (бремя несения податей), находящееся на данном участке земли.[34 - История государства и права России учебник/ ред. Титов Ю. П..,М., Издательство «Былина», 1996г. С.72—73.]

Существовали и крестьяне, которые в общину не входили. Такие крестьяне назывались «вольники», «свободные». Они имели право покинуть один участок, чтобы перейти на другой, то есть перейти от одного землевладельца к другому.[35 - Беляев И. Д. Лекции по истории русского законодательства/ М., Типо-Лит., С.А.Петровского и Н. П. Панина,1879 с.523.]

В соответствии с Судебником Ивана III, крестьянин мог покинуть земельный участок в определенный обязательный срок. Таким сроком была неделя до 26 ноября (Юрьев день) и неделю после. После окончания всех полевых работ.

При переходе к новому землевладельцу крестьянин заключал с ним поземельный (арендный) договор, а условия такого договора содержались в порядных грамотах. Крестьян вел переговоры с землевладельцем как свободное, равноправное лицо.

Аренда в это время формировалась как коллективная (общинная), так и единоличная.

Позднее, в 16 веке, аренда стала проявляться в форме сдачи земель на срок от 1 до 5 лет в обмен на оброчные деньги и на других условиях. Такие сделки оформлялись записью в общегосударственных (писцовые) или частно-хозяйственных (оброчные) книгах учета. Чаще всего такие земли служили как сенокосы и пашни.[36 - Отечественная история России с древнейших времен до 1917г.// Энциклопедия М. Издательство «Большая Российская Энциклопедия», 1994г. Т.1. С. 102.]