История развития аренды и рисков в сфере арендных отношений. В России и за рубежом

История развития аренды и рисков в сфере арендных отношений. В России и за рубежом
Дмитрий Сергеевич Руханов

В данной книге показано становление и развитие арендных отношений, а также их взаимосвязь с предпринимательскими рисками на всем пути развития арендного института. Рассмотрено влияние законодательных институтов на развитие арендных и предпринимательских отношений.Книга будет полезна студентам, научным сотрудникам, преподавателям, аспирантам, практикующим юристам, сотрудникам государственных и муниципальных органов, предпринимателей.

История развития аренды и рисков в сфере арендных отношений

В России и за рубежом

Дмитрий Сергеевич Руханов

© Дмитрий Сергеевич Руханов, 2019

ISBN 978-5-0050-2176-2

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ ЗА РУБЕЖОМ

В 4 веке до нашей эры знаменитый древнегреческий философ Аристотель пишет свой трактат «Риторика». В нем он пишет следующее: " Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Это значит, что необязательно иметь вещь в собственности, достаточно иметь ее в пользовании.

В Юго-Восточной части центральной Греции, так называемой Аттике, в IV в. до н. э. вводится чрезвычайный налог- эйсфора.

Эйсфора вводится в 428 г. до н.э. как налог на доходы с недвижимости, для изыскания средств для участия в Пелопоннесской войне.[1 - Верещагин С. Г. Политика налогов в Древней Греции // Проблемы современной экономики. 2006. №1 (17). С. 6.] Таким налогом облагалась как частная, так общественная земля. Сохранилось достаточно договоров аренды общественной земли, в которых содержится упоминание об уплате эйсфоры. В договорах аренды общественной земли чаще всего эйсфору вносили арендаторы.

Историк Е. В. Булычева пишет, что это были частные лица из богатых, почетных сословий, устраивающие общину. Также она отмечает, что после завершения Пелопоннесской войны, коллективы стали все чащи быть плательщиками эйсфоры. Булычева приводит и договора аренды, в которых арендодатель также выступает как плательщик эйсфоры, по договору о сдаче в аренду пирейцами земельного участка. Однако, плательщиками эйсфоры могли быть не только граждане, но также и территориально-административные образования полиса. Коллективы граждан, так как они получали от полисных структур право на разрешение своей деятельности, в том числе право на сдачу в аренду общественного имущества, были заинтересованы в уплате эйсфоры. Уплату ими эйсфоры контролировало специальное должностное лицо – демарх или архонт. В заключенном арендном договоре указывались данные такого должностного лица, при котором была заключена сделка. Булычева в своей статье приходит к выводу, что некоторые обязанности арендаторов обретают наследственный характер, также как и эйсфора. А сама уплата эйсфоры проводилась на основании произведенной оценки собственности.

Говоря о сроках договоров аренды, заключенный в тот период в Древней Греции, можно сделать вывод, что в различных договорах, срок был разный. В. Н. Андреев пишет, что в 22 случаях аренды общественной земли, восемь были заключены на десять лет, а договора на десять лет и более, в том числе бессрочная аренда, только лишь по одному- два раза.[2 - Андреев В. Н. Аттическое общественное землевладение V – III вв. до н. э. // Вестник древней истории. 1967. №2. С. 71.]

Аристотель, в своем трактате о государственном устройстве Афин, под названием «Афинская полития», пишет о сроке в десять лет для храмовых земель. Долгий срок аренды общественных земель, видимо, связан с тем, что необходимо было привязать арендатора к этим землям, и обеспечит должное отношение к вещам находящимся на этой земле, обеспечить уход за урожайными деревьями.

Арендные договоры охраняли интересы арендаторов в случае начала военных действий. Арендодатели могли претендовать только лишь на половину доходов. такие правила аренды стали общим право не только для Аттики но и для других регионов Греции.

Условия арендных договоров помещались на стелах, а сама стела устанавливалась в общественном месте, чтобы все желающие, в случае необходимости, могли ознакомиться с ней, Арендодатель нес ответственность за сохранность текста договора, внесение изменений, противоречащих условиям договора, запрещались. Однако, при пересмотре арендодателем условий сделки, изменения вносились в сам документ.

На территории Древней Индии существовал сборник древнеиндийских этических правил, некоторые из частей которых можно относят к середине 1 тыс. до н. э. В этих этических правилах можно найти положения про найм земли[3 - Самозванцев А. М. Теория собственности в Древней Индии-М.,1978].

Аренда наименовалась «авакрита» (Гаутамы, 2.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья, 2.238), «стома» (Нарада, 4. 20—22). Существовали и различные виды пользование землей за плату. Они в свою очередь наименовались «самбхога», «бхукти», «ятибхога».[4 - Самозванцев А. М. Правовой текст дхармашастры. – М., 1991-С.150—170,220—224.]

Аренда существовала и в древнем государстве Шумер. Сама история арендных отношений начинается с Древнего государства Шумер. Именно глиняные таблички обнаруженные в древнем шумерском городе УР, являются первым свидетельством начала арендных отношений. Эти таблички содержат сведения об аренде сельскохозяйственных орудий, земель, животных. Таблички рассказывают о храмовых священниках, выступавших в качестве арендодателей по отношению к фермерам.

В законах Хаммурами датируемых около 1800г. до н.э. также можно найти несколько статьей регулирующих арендные отношения. Группа статей, которые регулирует отношения собственности, самая большая в судебнике. Они касаются найма земельных участков, садов. Домов, рабочего скота и повозок.[5 - Сычев С. А. «История развития лизинга»// Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России №3/2006 C.288] Еще в Евангилия от Матфея, в Новом завете, есть повествование о собственники земли, который сдает виноградник и винный пресс в аренду.[6 - Прудникова А. Е. «Историческое развитие и сущность лизинга»// Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета №100/2014 С.2]

Перенесемся севернее, в Англию.

Рассматривая развитие аренды в Англии, стоит сразу отметить, что по Английскому поземельному закону запрещалась аренда движимого имущества. Однако долгосрочная аренда недвижимого имущества, была популярным, а часто и единственно возможным способом по приобретению прав на использование земли. Правовед Кабанова Е. В. отмечает, что одним из первых нормативных актов в Англии регулирующих арендные отношения, был Закон (Устав) Уэльса 1248 года.[7 - Кабатова Е. В. «Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. М.: Наука, 1991.С.13]

В 1571 году, в Великобритании принимается Закон, запрещающий совершать мнимые сделки в лизинговых отношениях. Он был принят из-за того, что лизинг стал использоваться для введения в заблуждение кредиторов или налоговых органов, как средство скрытой передачи собственности.

О развитости и сложности сделок с арендой в Англии в те времена показывает дело графа Оксфорда. Суть дела состояла в том, что участок земли в Лондоне в 1532 году был изъят за долги короной, и пожалован лорду Одли. В 1544 году, когда лорд умер, землю дарят колледжу св. Магдалины. Колледж передает участок в аренду на 50 лет оружейнику Оуэн. В начале 1570-х годов, колледжу предлагают выкупить право аренды за более высокую сумму чем была прежняя. Однако существовал статут 1571 года, который ограничивал колледжи в сроках сдачи земель в аренду в 21 год. Этот срок не устраивал нового арендатора. Поэтому участок был передан не напрямую, а через королевские инстанции. Право аренды было продано сначала Королеве, а потом уже новому арендатору. Он же в свою очередь, разделил участок на более мелкие, и сам сдал их в аренду для застройки. В 1579 году земли были проданы.[8 - Паламарчук А. А. «Дело графа Оксфорда и Полемика о Юрисдикциях в раннестюартовской Англии». //Теория и практика общественного развития №15/2015 С.96]

В 1840-е годы, продолжающаяся промышленная революция, ознаменовалась стремительным ростом промышленности и увеличением производимого товара, что породило увеличение количества оборудования, сдаваемого в лизинг. Особенно спрос возрос в сфере каменноугольной промышленности на железнодорожный транспорт. Так как выработка угля увеличивалась, открывались новые шахты, то и вагонов требовалось все больше. Небольшие предприятия покупали вагоны для угля и сдавали их в аренду железнодорожным компаниям. Появились лизинговые компании в сфере железнодорожного транспорта. Со временем, компании стали включать в договор право на покупку оборудования, по окончании такого договора. Это одна из первых сделок Full-pay-out lease, которая наиболее близка к современному финансовому лизингу.

Так, Н. В. Бутенина пишет, что первая в мире зарегистрированная лизинговая компания была основана 20 марта 1855 года и называлась «Birmingham Wagon Company», так как располагалась именно в английском городе Бирмингеме. Она сдавала в лизинг железнодорожные вагоны на срок 5—8 лет для перевозки шахтных выработок.[9 - Бутенина. Н. В. Лизинг в Великобритании// Лизинг ревю. 2000. №3/4. с.27.]

Далеко на Востоке, в Древнем Китае, еще не затронутом вмешательством Запада, также существовали сделки по аренде.

Сделки по сдаче вещей в аренду, зародились в Китае в эпоху правления династии Чжоу в провинции Цинь. Вскоре после формирования арендных отношений, в завершающий период правления династии Чжоу, появляется и договор аренды. В период правления династии Тан как предмет договора, широко используются здания и иное имущество. И такой порядок был установлен до окончания эпохи феодализма.

Существуют спорные вопросы, например, имело ли место западное влияние на формирование института арендных отношений в Древнем Китае. Выделяются два мнения. Первое, что древнекитайское договорное право заимствовало положения из римского частного права. Такую позицию занимают Ху Леуюань и Фэн Чжоухуэй[10 - Ху Леуюань, Фэн Чжоухуэй. Влияние римского права на древнекитайское договорное право//Юридическая наука. 1995. №5.]. Они пишут, что такое влияние прекратилось полностью лишь после эпохи правления династии Тан, и оно охватывало не столько само содержание договора но и правовые категории, как то термин «обычная аренда».

Вторая позиция состоит в том, что договорное право в общем, и арендные отношения в Древнем Китае в частности, развивались обособленно и самостоятельно, а развитие шло на основе исторического и социально-экономического развития. Такую позицию занимает Сю Чжунмин.[11 - Сю Чжунмин. Влияние римского права на древнекитайское договорное право//режим доступа:http://www.yadian.cc/paper/22347]

Активно аренда проявляется и в Соединенных Штатах Америки.

В начале 18 века спрос на финансовую аренду техники и оборудования появляется и в США. Первый официально зарегистрированный договор аренды, был отмечен в Северо-Американских Соединенных Штатах в это же время. По нему были получены в аренду лошади, фургоны и коляски. В дневниках Джорджа Вашингтона есть несколько ссылок на проведение в 90 годы 18 века лизинговых операций с имуществом Судоходной компании «Потомак», а также лизинга железнодорожных вагонов.

Распространение лизинга в США, связано с развитием железнодорожного транспорта, когда железнодорожные компании стали нуждаться в получении новых вагонов в пользование. Привлечение денежных средств осуществлялось через трасты, которыми управляли банки или тресты. А сертификаты трастов продавали инвесторам. Такие сертификаты давали право на получение дохода в размере определенных процентов на объем инвестиций. Трастовый управляющий, являющийся главой лизинговой компании, платил изготовителю оборудования, а после, на протяжении всего срока действия договора, собирал плату с получателя оборудования. Существовали различные виды такого трастового использования оборудования. В сфере железнодорожного транспорта, наиболее используемым типом финансирования был план «Филадельфия». Согласно этому плану, пользователь оборудования мог получить право использования имущества, после окончания срока договора.

В 20 веке, трастовое использование, начинает замещаться краткосрочными прендными отношениями с собственником имущества, что оказалось более выгодным. По окончанию таких контрактов имущество возвращалось арендным компаниям. В настоящее время, подобные отношения именуются «оперативным лизингом».

Известный Европейский ученый в сфере права Вольфганг Хойер пишет, что слово «лизинг» впервые употребляется в 1877 году, и связано с решением компании «Белл» (Bell) сдавать телефонные трубки в аренду, а не выставлять их на продажу. Как и компания «Хьюз» (Hughes), предоставляющая свою продукцию только на условиях аренды, так и компания Белл, делали это для защиты своего монопольного права на использования «ноу-хау». Однако позднее такая практика была сведена на нет принятием антимонопольного закона.[12 - Газман В. Д. «Финансовый лизинг»// ИД ГУ ВШЭ,2005г.,С.19]

В 18 веке также в Швеции действовала так называемая «Таможенная аренда». Понеся большие военные расходы, и потеряв часть территории в ходе Северной войны, морские и внутренние таможни были сданы в аренду частным лицам. Однако, правительство столкнулось с убытками, так как за время аренды таможенные поступления уменьшились, а также из-за отсутствия стабильности таможенного дохода в условиях военного времени, мало кто хотел брать на себя аренду. По окончании первого года аренды, Каммар- коллегия, которой подчинялись таможенные ведомства, сообщило о достаточных убытках для государства. Однако, были и исключения: главный директор Морской таможни в 1718 году- Иохан Эренпройс, ратовал за освобождения таможенного ведомства от влияния коллегий, считая что их бюрократизм мешает заниматься таможенной деятельностью. По истечении арендного года, он должен был уплатить сумму равную доходу за предыдущий год. Однако, государственный доход составил примерно на 40 процентов больше. При этом, арендатор оставлял себе в качестве вознаграждения 16% из полученной прибыли.

Успех был обусловлен реорганизация таможенного управления и новый тариф, введенный в 1718 году, в котором повышались экспортные пошлины на железо и вместо запретов на импорт устанавливали умеренные ввозные пошлины. Предложения Эренпройса о преимуществах аренды для государства и то, что введение независимого управления таможенным ведомством поможет справиться с контрабандой, вкупе с уменьшением таможенных пошлин и дефицитом бюджета привело к тому, что коллегии стали рекомендовать правительству новую аренду таможни.

Одно из новых условий стало участие городского бюргерства, которое было недовольно первой арендной компании. Коммерц- коллегия, Камар-коллегии и Статс-контора, которым было поручено решение вопросов связанных с таможенной арендой, заключили новый контракт на 4 года с Генеральным таможенным арендным обществом, с новыми условиями. Новые условия состояли в следующем: аренда распространялась на морские, пограничные, внутренние таможни, а общая арендная сумма составляющая 1 530 000 далеров в год – представляла собой среднюю величину таможенных сборов, вычисленную за 10 мирных и 10 военных лет (с 1691 по 1710 гг.). Аренда Морской таможни стоила 100 000 далеров серебра и делилась на 5000 лотов, при этом стоимость каждого лота составляла 200 далеров каждый.

Арендаторам давалось право свободы действий с персоналом таможни, а также они могли свободно использовать таможенное имущество, неся расходы на его содержание. Также арендаторы не обязаны были представлять государству финансовые отчеты, а все полученные сверх арендной суммы доходы, являлись прибылью арендатора. Благодаря новым контрактным условиям, и государство и арендаторы получили большую прибыль.

Однако в 1765 году, государство отказывается от таможенной аренды. Это произошло не только из-за того, что на выборах победила другая партия, выступающая против таможенной аренды. Большее влияние оказало то, что в обществе не существовало единого мнения по данному вопросу. Основными противниками были мелкая буржуазия страдающая от притеснения таможенных служащих, а торговцы, считали государственное управление гарантом законности, не доверяя арендаторам. Даже государственные служащие, зная, что государство получает стабильный доход, а количество контрабанды снизилось, считали, что арендаторы пользуются своими полномочиями лишь для собственного обогащения, а большая часть доходов попадает в руки откупщиков.

Вскоре после запрета, аренду таможен вновь разрешили. В 1777 году подписывается новый арендный контракт, с новым Генеральным таможенным арендным обществом. В управлении этим обществом, государство имело 4 своих представителей. При этом арендная сумма увеличивалась почти вдвое каждый год. Из-за этого, по окончании контракта, никто не захотел заключать новый контракт. В связи с этим, правительство дало поручение членам арендного общества и далее управлять таможенным ведомством под видом Генеральной таможенной дирекции, а отчетность для ревизии направлять в Каммар-коллегию. В 1786 году, вместо представителей арендного общества, в Генеральной дирекции стали работать государственные чиновники. Частично это было связано с тем, что государство также выступало участником аренды.

Аренда позволяла обеспечить стабильную прибыль государству, а требовательность городского бюргерства и несовершенство государственного аппарата принуждало все чаще прибегать к применению таможенной аренды, но постоянное реформирование таможенной системы дает понять, что правительство все равно не было довольно состоянием дел.[13 - Минаева Т. С. «Таможенная система Швеции XVIII в. и ее преобразования»// Вестник Северного (Арктического) федерального университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. Выпуск №1/2007; С. 20—27.]

Аренда была распространена и наа территории Буковины, ныне Румынии. Церковь владела большими земельными владениями. Они получали их в дар от князей и бояр Молдавского княжества. В 1776 году в северной части Буковины населенными пунктами владели 12 монастырей и епископ Радовецкий. Однако, монастырям трудно было справится с управлением землями, в большой части потому что большая часть их находилась достаточно далеко от монастырей. Поэтому, монастыри частично сдавали эти земли в аренду, как местным предпринимателям, так и австрийцам. В 41 населенном пункте северной части Буковины церковь владела 109 доминикальных имений, 80% которых сдавались в аренду. Почти всегда арендаторами выступали крупные предприниматели, бравшие в аренду большие земельные наделы, ведя на них собственное хозяйство, либо же сдавая ее в субаренду. В 1786 году на Буковине был создан Православный религиозный фонд из монастырских имений, который также сдавал их в аренду, например: помещику И. Савке за 121 гульден годовой оплаты, И. Мустайе за 308 флоринов, П. Ильскому за 115 флоринов.[14 - Кожолянко Г. К. «Православный религиозный фонд Буковины в последней четверти ХVIII века»//Журнал Русин №4 (34) /2013 C.34—36]

ГЛАВА 2. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ РИСКОВ В СФЕРЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ ЗА РУБЕЖОМ

То, что риск и предпринимательство связаны, было отмечено еще в ХV??? веке французским экономистом Р. Кантильоном. Он первым отмечал, что все решения предпринимателя сопровождает риск и неопределенность. В рамках экономики предпринимательский риск выделялся в классической теории экономистами. Но понятие предпринимательского риска развивали и представители неоклассической школы. В 1890 году А. Маршалл, в своей работе «Принципы экономической науки» выделяет понятие предпринимательского риск, разделяя общие риски и предпринимательские риски. Дальнейшее развитие понятия предпринимательского риска с экономической точки зрения, можно увидеть в работе «Общая теория занятости, процента и денег», написанной Джоном Мейнардом Кейнсом.[15 - Троицкая И. В. «Предпринимательский риск и риск предпринимателя в теории гражданского права»//Известия Российского государственного педагогического университета им. А. И. Герцена №120/2010.] Предпринимательский риск, как гражданско-правовая категория, сформировалась только в 20 веке. Но и до этого на протяжении всего исторического пути предприниматели встречались с разного рода рисками.

За рубежом аренда была известна задолго до нашей эры, и регулирование рисков, связанных с ней, также существовало. Уже тогда происходило распределение рисков между сторонами договора. В законах царя Хаммурапи, написанных приблизительно в 1800 г. до н. э., находилось около 20 статей, регулировавших арендные отношения.[16 - Хачатуров Р. Л. Источники права. Вып.1.-Тольятти: ИПП «Акцент», 1996.-с.7—17.] Аренда платилась в натуральном выражении. При невозможности аренды земли по вине нанимателя, это не освобождало его от внесения платы в таком же размере, как и вносимых на соседних полях. На арендатора ложились все последствия от случайной гибели урожая, включая обязательство по выплате арендной платы. В случае, когда в аренду передавались невозделанные участки, то в первые годы срока аренды, арендная плата не взыскивалась. Регулировался и найм судна: устанавливалась ответственность нанимателя за гибель судна при страховании судна без корабельщика, только при наличии вины нанимателя. Также был ограничен размер наемной платы.

Термин Риск был известен еще римскому праву, и звучало как «periculum» и обозначало опасность. Наймодатель нес риск невозможности использования вещи, возникшей по независящим от него причинам. Наниматель отвечал за повреждения и гибель вещи, возникшей по его причине.[17 - Бартошек М. Ранее указанное.]

Римские юристы говорили о «риске кредита, отсрочке на чей-то риск, моменте перехода риска. При случайной гибели или порчи работы применялся принцип, что случайная гибель или порча работы лежат на подрядчике, а после сдачи работы на заказчике (D.19.2.36). Также Дигесты упоминают риск, причиненный природой. Флорентин говорил, что если работа погибнет до принятия заказчиком вследствие непреодолимой силы, то риск лежит на нанимателе (D.19.2.36).[18 - Римское частное право: учебник/Под ред. Проф. И. Б. Новицкого и проф. И.С.Перетерского.– М.:Юристъ, 1997. С.54.] Дигесты Юстиниана говорят о риски на войне: «Если я дам тебе в ссуду лошадь, чтобы ты повел ее на войну, то риск будет лежать на мне», и риске бремени собственности: «если я дам тебе в ссуду раба-штукатура, и он упадет с подмостков, то это находится в моем риске».[19 - Дигесты Юстиниана / Пер. с лат.; Отв. ред. Л. Л. Кофанов. – М.: Статут, 2005. – Т. VI, полутом 2 (книги XLI – XLIV). – 568 с.]

Также издревле был известен и такой способ распределения рисков как страхование. За рубежом страхование, как способ минимизации предпринимательских рисков, известно уже много веков. Уже в Шумере (Древняя цивилизация, находившаяся на территории Южной Месопотамии) торговцы могли взять финансовую гарантию для того, чтобы справиться с финансовыми потерями при утрате груза во время его перевозки. Прототипом страхования считают заемные операции в Древней Греции. Когда мореплавателям выдавались ссуды для аренды корабля. Мореплаватели возвращали взятое вместе с процентами в случае успешного похода, а если же корабль терпел бедствие на море, то сумма не выплачивалась вообще. Процент устанавливался настолько высокий, что накопленный капитал легко покрывал существовавшие морские риски. Некоторые авторы утверждают, что договоры страхования уже существовали в Древнем Риме, но без специфической правовой формы, а в древней Греции времен Александра Македонского существовали взаимные и акционерные страховые общества.[20 - Балабанов И. Т., Балабанов А. И. «Страхование.» //СПБ.:Питер. 2001 стр.32.] В документах времен Хаммурапи, законах Солона, Талмуде также можно встретить соглашения о распределении рисков.[21 - Райхер В. К. «Общественно-исторические типы страхования». // М.,Л.: Изадетельство АН СССр, 1947.-с.40.] Историю самого страхования ведут сXIII века с начала развития мореплавания в Италии. Целью страхования было возмещение убытков.[22 - Чаава М. И. «Правовое регулирование страхования предпринимательского риска». //дисс. к.ю.н. 12.00.03/Санкт-Петербург 2008-с.15.] В конце XVII века страховые общества появляются в Англии, Франции, Италии, Швеции и т. д.[23 - Васильев Г. В., Шагильчева С. А. «История страхового дела в России» // Учебное пособие – М.:Пресс-сервич, 1997г. с.30.]