Как выгодно оформить ипотеку

Первое, с чем нужно определиться, это со статусом клиента как заемщика для подачи заявки на ипотеку. Речь идет о том, в качестве кого выступает заемщик: как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель. Коммерческую ипотеку для индивидуальных предпринимателей предоставляет большинство банков. Для физических лиц кредиторов крайне мало. Для подачи заявки на рассмотрение в банк на коммерческую ипотеку заемщик предоставляет, как правило, такой же пакет документов, как и на ипотеку для покупки жилья[24 - Подробнее в главе 1.4.].

Основные отличия коммерческой ипотеки от жилой:

– Процентная ставка. В большинстве банков процентная ставка по ипотеке на покупку нежилого помещения значительно выше (обычно на 3—5%), чем на покупку квартиры.

– Первоначальный взнос. Обычно минимальный размер первоначального взноса выше, чем на покупку жилья, и составляет от 30% стоимости объекта недвижимости.

– Срок кредита. В некоторых банках есть ограничения по максимальному сроку предоставления коммерческой ипотеки (например, до 10 лет).

– Сумма кредита. Размер минимальной суммы коммерческой ипотеки в большинстве банков больше, чем по жилой. Так, например, некоторые кредиторы выдают коммерческую ипотеку на сумму от 4 млн рублей.

К приобретаемым нежилым помещениям у банков могут быть определенные требования. Основное, на что нужно обратить внимание:

– Кредит на этапе строительства. Многие банки не выдают коммерческую ипотеку на этапе строительства объекта, в том числе на покупку нежилого помещения в строящемся многоквартирном доме.

– Этаж. Большинство банков не кредитуют подвалы и чердаки. Также подходят не все цокольные помещения (цоколи многие кредиторы рассматривают индивидуально). Часто обязательным требованием банка является расположение объекта недвижимости на полноценном первом этаже (либо выше, если это многоэтажное здание).

– Назначение объекта. Существуют ограничения по кредитованию определенных объектов. Например, банк выдает ипотеку на покупку торговых помещений и не кредитует складские помещения.

Важно! Апартаменты во многих банках считаются нежилым помещением. Несмотря на схожесть по функционалу, метражу и многим параметрам с квартирой или комнатой, законом такое помещение считается нежилым. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться (прописаться). Только временно и максимум на 5 лет (далее временную регистрацию можно продлить). Налог на имущество рассчитывается по ставке выше, чем ставка налога на квартиру (рассчитывается, исходя из назначения земельного участка, на котором расположены апартаменты. Например, гостиница, общественно-деловое здание и т. д.). Налоговый вычет[25 - Подробнее о налоговом вычете в главе 4.2.6.] оформить нельзя (ни на покупку, ни на проценты, уплаченные по ипотеке). Не все банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, особенно на этапе строительства.

Вывод: коммерческую ипотеку может получить как юридическое, так и физическое лицо. Процентные ставки по коммерческой ипотеке выше, чем по жилой. Требования к приобретаемому объекту недвижимости в банках могут сильно различаться.

1.2.9. Ипотека без первоначального взноса

Стандартные ипотечные программы предусматривают наличие у заемщика первоначального взноса. Однако есть ситуации, при которых возможно оформление ипотеки без предоставления собственных средств. Рассмотрим подробнее:

– Специальные программы кредитования от застройщиков.

Существуют различные программы, акции и специальные предложения от застройщиков по приобретению квартиры в новостройке без первоначального взноса. Как правило, эти программы действуют в крупных городах и распространяются на надежные строительные компании. О наличии таких программ можно узнавать в отделах продаж застройщиков.

– Дополнительный залог.

Есть программы ипотечного кредитования, по которым в качестве первоначального взноса может выступить дополнительно залог. Как правило, в качестве дополнительного залога банки принимают объекты недвижимости (в основном квартиры) и транспорт (в основном легковые автомобили). Например, клиент хочет приобрести жилой дом стоимостью 5 млн рублей. Первоначальный взнос требуется в размере 1 млн рублей, вместо наличных средств заемщик предоставляет в залог банку уже имеющуюся в собственности квартиру. Таким образом, банк получает в залог квартиру вместе с домом и выдает ипотеку на полную стоимость приобретаемого жилья.

– Материнский капитал[26 - Подробнее о материнском капитале в главе 1.3.1.].

Возможно приобретение жилья в ипотеку при наличии в качестве первоначального взноса только материнского капитала. При этом сумма материнского капитала должна быть больше либо равна минимальной сумме первоначального взноса по ипотечной программе банка. Например, квартира стоит 3 000 000 рублей, размер минимального первоначального взноса составляет 15%, соответственно, сумма материнского капитала должна быть не менее 450 000 рублей (3 000 000 * 15% = 450 000). Если сумма меньше либо минимальный размер первоначального взноса больше, то разницу нужно будет доплатить из собственных средств.

– Различные субсидии и госпрограммы.

Существуют различные государственные программы поддержки населения. Средства по жилищным сертификатам и аналогичным госпрограммам банки учитывают как первоначальный взнос. Сумма средств по сертификату должна быть больше либо равна требованиям по минимальному первоначальному взносу, аналогично как в ситуации с материнским капиталом.

– Залоговое имущество банка.

Иногда банки дают возможность приобрести в ипотеку собственное залоговое имущество без первоначального взноса. При этом банк может предложить пониженную процентную ставку. Список реализуемого залогового имущества обычно размещен на сайте банка. Там же указаны способы приобретения и контакты сотрудников для уточнения подробной информации. Обращаю внимание, что такие условия кредитования (без первоначального взноса) предлагают редко. В большинстве случаев даже для приобретения залогового объекта заемщику необходимо оплатить часть его стоимости за счет собственных средств (обычно от 10%).

– Завышение стоимости.

При соблюдении определенных условий возможно искусственное увеличение цены объекта недвижимости по договору купли-продажи. В такой ситуации сумма ипотеки может быть равна реальной стоимости приобретаемого жилья. Этот способ покупки в ипотеку считается «серой схемой» и банками не приветствуется, однако на практике применяется. Нужно учитывать, что не все объекты подходят под такие условия кредитования.

Вывод: купить жилье в ипотеку без первоначального взноса возможно как на первичном, так и на вторичном рынке. Для этого нужно знать условия кредитования в банках, специальные акции и программы кредитования от застройщиков, уметь правильно выбирать подходящий объект недвижимости.

1.2.10. Ипотека без подтверждения дохода

Стандартный пакет для одобрения ипотеки предполагает предоставление в банк заемщиком документов, подтверждающих доход. Таких как 2-НДФЛ либо справка по форме банка, копия трудовой книжки, декларации для ИП, документы по бизнесу (отчетность, выписки по расчетным счетам и т. д.) для собственников бизнеса. Подробно о том, какие документы банк может запросить у заемщика, рассмотрены в главах 1.4. и 2.1. Исходя из данных по доходам и кредитной нагрузки, банк принимает решение о возможности кредитования клиента и устанавливает кредитный лимит.

Однако не у всех клиентов есть возможность подтвердить свой реальный ежемесячный доход документами. В некоторых случаях клиенту проблематично получить справки от работодателя по техническим причинам (например, живет в Москве, работает в Сургуте вахтой, офис работодателя в Санкт-Петербурге). Для таких ситуаций существуют программы кредитования, которые дают возможность одобрить ипотеку без подтверждения дохода. Рассмотрим самые популярные программы:

– Зарплатный клиент.

Если клиент получает зарплату на карту банка, то кредитор не будет запрашивать дополнительные документы, подтверждающие доход. Достаточно будет номера зарплатной карты. При этом процентная ставка по ипотеке может быть меньше, чем для стороннего клиента. Минусом данной программы является то, что не все клиенты получают всю зарплату на карту. У некоторых клиентов в рамках зарплатного проекта перечисляется минимальная (официальная) часть заработной платы, а остальное (как правило, большая часть) выплачивается наличными средствами. Также зарплатный клиент без подтверждения дохода может получить одобрение только в банке, в котором получает зарплату. При этом условия кредитования в этом банке могут быть значительно хуже, чем в других.

– Программа по 2-м документам.

Самая распространенная программа кредитования без подтверждения дохода. Вместо документов, подтверждающих доход, заемщик предоставляет паспорт и второй документ, удостоверяющий личность. Перечень документов, которые можно предоставить вместе с паспортом, у каждого банка свой. В большинстве случаев подойдет СНИЛС, реже запрашивают водительское удостоверение, ИНН, загранпаспорт. Первоначальный взнос обычно составляет от 30% до 50%. Доход указывается со слов клиента.

– Программа по паспорту.

Полный аналог программе по 2-м документам, только второй документ не требуется. Иногда банк может рассмотреть заявку клиента на ипотеку только по паспорту. Однако кредитных организаций, которые работают с такой программой, очень мало. Необходимый первоначальный взнос обычно составляет от 30% до 50%. Доход указывается со слов клиента.

– Предложение от банка.

Для некоторых клиентов банк может самостоятельно сделать предложение по кредитованию. Для оформления такого кредита обычно необходим только паспорт. Чаще всего такие предложения получают клиенты с очень хорошей кредитной историей или с крупными суммами на вкладах в банке. По ипотеке такие предложения бывают очень редко, в основном программа работает для кредитов наличными.

Ипотека без подтверждения дохода очень востребована у индивидуальных предпринимателей, собственников бизнеса и самозанятых, так как не нужно собирать огромный пакет документов по бизнесу для рассмотрения заявки. У индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные режимы налогообложения, декларации очень часто не отображают реальный доход (например, ЕНВД или Патент). Самозанятые подтвердить свой доход в большинстве случаев вообще не могут. Ипотекой без первого взноса пользуются клиенты с неофициальной заработной платой, оформленные с минимальной заработной платой, либо когда получить документы, подтверждающие доход, проблематично. Часто используют программу без подтверждения дохода, когда есть большая часть на покупку квартиры. Например, продали однокомнатную квартиру и хотят купить в ипотеку двухкомнатную. В этом случае в кредит, как правило, потребуется менее 50% от стоимости приобретаемого жилья.

Нужно обратить внимание при оформлении ипотеки без подтверждения дохода:

– Банки активно используют программы без подтверждения дохода и достаточно хорошо одобряют такие заявки. Однако, несмотря на то, что банк не требует документы, подтверждающие доход, место работы указать в любом случае придется. Часто банки просят рабочий номер телефона и ИНН работодателя.

– Процентные ставки по ипотеке без подтверждения дохода обычно выше, чем по стандартным программам (в среднем на 0,5—1% от базовой процентной ставки). При этом в некоторых банках увеличивается минимальный возраст заемщика и сокращается максимальный возраст на дату погашения ипотеки. (Например, по стандартным программам возраст кредитования от 21 года до 65 лет, в этом же банке по ипотеке без подтверждения дохода – от 25 лет до 60 лет).

– Ипотека без подтверждения дохода в большинстве банков предоставляется только на квартиры. На жилые дома, загородную недвижимость по этой программе работает ограниченное количество банков. На коммерческую недвижимость и гаражи программа ипотеки без подтверждения дохода практически не применяется.

– Материнский капитал и другие средства государственной поддержки граждан при рассмотрении заявок по программам без подтверждения дохода в качестве первоначального взноса большинством банков не учитываются[27 - Подробнее о программах государственной поддержки граждан в главе 1.3.].

Вывод: ипотека без подтверждения дохода – популярная и востребованная программа. Условия кредитования и требования к заемщику по ней могут отличаться от стандартных. Можно использовать, когда есть сложности с предоставлением документов, подтверждающих доход, либо когда решение нужно быстро. Не все объекты кредитуют по программе без подтверждения дохода, нужно это учитывать при выборе банка.

Глава 1.3. Льготные ипотечные программы

Под льготными ипотечными программами в книге подразумеваются программы кредитования с использованием льгот, субсидий и материальной помощи со стороны государства. Как правило, все программы ограничены по сроку действия (хотя и регулярно продлеваются) и периодически изменяются. Актуальность действия конкретной программы и текущие условия ее предоставления нужно уточнить в банке до отправки заявки на ипотеку.

Далее рассмотрим популярные льготные программы ипотечного кредитования подробнее.

1.3.1. Материнский капитал

Материнский (семейный) капитал – это мера государственной поддержки семей с детьми. Условия программы и размер выплат регулярно изменяются. Кто конкретно имеет право на материнский капитал и какой размер финансовой помощи в настоящий момент времени установлен, можно узнать на сайте Пенсионного фонда: http://www.pfrf.ru/grazdanam/family_capital. (http://www.pfrf.ru/grazdanam/family_capital.)