Как выгодно оформить ипотеку

Какое жилье можно купить по «Дальневосточной ипотеке»:

– Квартира в новостройке. В городе можно приобрести жилье только на первичном рынке. При этом возможна покупка квартиры у застройщика как на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве (либо цессии), так и по договору купли-продажи в уже готовом построенном доме (продавец – только юридическое лицо)[33 - Подробнее о договоре участия в долевом строительстве и договоре купли-продажи в главе 2.2.].

– Квартира и жилой дом на вторичном рынке. Если жилье находится в сельской местности ДФО, то можно приобрести готовую квартиру или дом. Продавцом может быть как юридическое, так и физическое лицо. (Исключение – Магаданская область и Чукотский автономный округ. В этих регионах можно купить квартиру на вторичном рынке у физического лица не только в сельской местности, но и в городе).

– Строительство жилого дома либо приобретение земельного участка. Объект недвижимости должен находиться на территории ДФО. К покупке допускаются земельные участки с назначением «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) либо «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ). Строить дом можно как самостоятельно, так и с привлечением подрядной организации. (На период строительства банк может потребовать залог. В этом случае в залог можно предоставить любую недвижимость заемщика, находящуюся в любом регионе РФ).

Важно! Заемщик по программе «Дальневосточная ипотека» в течение 9 месяцев после оформления права собственности на приобретенное по этой программе жилье должен в нем зарегистрироваться (прописаться) и быть зарегистрированным не менее 5 лет. Существует обязанность отчитаться о выполнении этого условия перед банком. Уведомлять кредитора о регистрации и снятии с учета нужно начиная с 271 дня после оформления права собственности и до даты пяти лет с момента выдачи кредита. При неисполнении этого требования банк вправе изменить процентную ставку по ипотеке. Новая ставка будет рассчитана по формуле: ключевая ставка ЦБ РФ на дату заключения кредитного договора +4 процентных пункта.

Не все банки работают с «Дальневосточной ипотекой». Полный перечень кредиторов опубликован на сайте ДОМ.РФ. Большинство банков рассматривает заявку на получение «Дальневосточной ипотеки» по стандартным правилам. Может потребоваться предоставить полный пакет документов, включая документы, подтверждающие доход. В предоставлении «Дальневосточной ипотеки» банк может отказать, даже если заемщик соответствует базовым требованиям.

Вывод: «Дальневосточную ипотеку» можно получить только для покупки или строительства жилья на территории ДФО. Есть строгие требования к заемщику. В сельской местности можно приобрести как готовое жилье, так и строящееся, при этом продавцом может быть юридическое и физическое лицо. В городе можно купить только новостройку у юридического лица (Исключение Магаданская область и Чукотский автономный округ). Программой можно воспользоваться только один раз для приобретения одного объекта недвижимости, при этом в купленном жилье придется прописаться.

1.3.7. Региональные программы

Помимо государственного субсидирования ипотеки, существуют различные региональные программы, которые разрабатываются и реализуются субъектами РФ. Условия по ним могут быть самыми разнообразными. В разных регионах разные демографические и социальные проблемы. Льготная ипотека помогает в их решении. Регулярно собственные программы ипотечного кредитования реализуют Республики. Условия разрабатываются обычно местными властями.

Узнать о существовании таких программ в конкретном регионе можно различными способами. Например, обращать внимание на социальную рекламу, позвонить в администрацию (или как минимум посмотреть на официальном сайте), в местных отделениях банков, узнать у профессиональных участников рынка (застройщиков, риелторов, ипотечных брокеров).

Основными отличиями региональных программ от федеральных, как правило, являются объем финансирования (у региональных показатели обычно значительно меньше), срок реализации, требования к заемщикам и т. д.

Льготные ипотечные программы регулярно изменяются. Нужно отслеживать условия их предоставления и обязательно спрашивать при оформлении ипотеки о соответствии вас как заемщика какой-либо льготной программе кредитования.

Вывод: для того чтобы оформить ипотеку максимально выгодно, нужно знать условия по действующим федеральным и региональным программам льготного кредитования.

Глава 1.4. Категории заемщиков

Банки разделяют заемщиков на категории в зависимости от их трудовой деятельности, способа подтверждения дохода, наличия гражданства и других параметров. Требования к заемщикам и правила по разделению их на категории у кредиторов могут различаться. В зависимости от того к какой категории относится клиент (в конкретном банке), будет зависеть возможность подачи заявки на ипотеку и необходимый для этого пакет документов. В некоторых банках для разных категорий заемщиков действуют разные процентные ставки. Например, при покупке готовой квартиры для зарплатника (подробнее о категориях далее в этой главе) ставка по ипотеке на весь срок кредита может быть меньше, чем для стороннего клиента. В зависимости от категории заемщика, могут существовать ограничения по ипотечным программам. Например, многие банки не выдают нецелевую ипотеку под залог имеющейся недвижимости индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса.

Заемщик может одновременно относиться к нескольким категориям. Например, быть собственником бизнеса и наемным работником или индивидуальным предпринимателем и пенсионером. В таких ситуациях нужно уточнять в конкретном банке, как он работает с такими заявками. Некоторые кредиторы могут принять справку о доходах с копией трудовой книжки от собственника бизнеса и рассмотреть его как наемного работника. А некоторые банки в аналогичной ситуации либо попросят предоставить полный пакет документов по бизнесу, либо автоматически откажут в кредитовании[34 - Подробнее о документах для подачи заявки на ипотеку в главе 2.1.].

В банках существуют базовые требования ко всем категориям заемщиков, которые нужно обязательно уточнять до подачи заявки на ипотеку. Вот основные:

– Возраст. Заявлен от 18 лет, но на практике большинство банков кредитуют заемщиков от 20—22 лет до 75 лет на дату погашения ипотеки. Крайний возраст 75 лет предлагает только несколько банков. Большинство устанавливают ограничения до 65 лет на дату погашения ипотеки.

– Стаж на текущем месте работы. В большинстве банков 6 месяцев, некоторые кредиторы рассматривают от 3 месяцев.

– Общий трудовой стаж. В большинстве банков 1 год, некоторые кредиторы рассматривают от 3 месяцев.

Далее рассмотрим основные категории, на которые банки разделяют заемщиков, и необходимый для них пакет документов. При этом учитываем, что паспорт и СНИЛС предоставляют все категории заемщиков. Отличаются документы, подтверждающие доход и занятость (требования к этим документам рассмотрим подробно в главе 2.1).

1.4.1. Работник бюджетной сферы (госслужащий)

К работникам бюджетной сферы как к заемщикам банки относятся очень положительно. Некоторые кредиторы предлагают сниженную процентную ставку для этой категории клиентов. Обусловлено это официальным трудоустройством (есть возможность подтвердить доход и занятость документами) и стабильным понятным заработком. В целом, госслужащих кредитуют все банки и готовы предложить им все имеющиеся ипотечные программы.

Госслужащих можно разделить на тех, кто работает бессрочно по трудовой книжке (например: врачи, учителя, сотрудники администраций и т. д.), и тех, кто проходит службу по контракту, обычно срочному (например: военнослужащие, сотрудники МЧС, сотрудники полиции и т. д.)

Документы, подтверждающие доход:

– Справка по форме 2-НДФЛ. Как правило, требуется предоставить за последние 12 месяцев (при условии, что заемщик работает в организации 12 месяцев). Справка составляется с начала года и формируется только за один календарный год. Поэтому в большинстве случаев нужно будет предоставлять справки за два года: текущий, в котором подается заявка на ипотеку, и предыдущий.