Русская модель управления и эксплуатации недвижимости

И тут возникает проблема столкновения интересов проектировщика и инвестора. Проектировщик хочет надёжнее, инвестор хочет дешевле.

Также нужно учитывать, что развитие технологий расчёта привело к уменьшению коэффициента запаса. Все расчёты проводятся не руками на бумаге, а при помощи специальных программ. Мы верим в точность таких расчётов и сложные формулы, которые учитывают максимум условий, и понижаем планку запаса.

Поэтому большую часть зданий, построенных в ХХ веке, нельзя надстроить просто так без дополнительного усиления. Там нет никаких запасов.

В том, что касается построек более старых, они массивные, и запас там есть, их надстраивают постоянно. Но нужно также учитывать, что в процессе физического износа и разрушения части элементов здание утрачивает часть несущей способности и надстройка его становится мероприятием сомнительным.

В том случае, когда надстройку делали давно, а исполнительная документация по зданию утеряна, не всегда можно понять, что этаж уже надстроили и запас прочности исчерпан.

Вывод:

Давным-давно строили с запасом. И теперь у нас есть возможность надстроить сталинку, если мы хотим, без особых проблем.

Сейчас всё строится по принципу «необходимо и достаточно», и никаких запасов на дополнительный этаж просто нет.

Если есть подозрения о глобальной надстройке или перестройке существующего здания – нужно срочно покопаться в истории, проверить конструктивную схему и нагрузки.

6. Эксплуатация

В процессе эксплуатации могут приниматься неправильные решения. Хуже всего, когда эти решения быстро принимаются и быстро реализуются.

Ещё хуже, когда процесс эксплуатации возлагается на людей без инженерного образования, просто потому что никого другого не было в штате и никто не согласился.

Чаще всего в зоне риска – бюджетные учреждения и коммерческая недвижимость малого и среднего предпринимателя. Не может учитель музыки или физкультуры эксплуатировать школу. Не может собирательный образ «друг-одноклассник-кореш» нормально эксплуатировать магазин.

Зданию за пару лет может прийти конец при подключении к процессу эксплуатации неправильных людей. Несколько таких примеров рассматривается в практической части.

Перечитайте п. 4. Если в здании уже были капитальный ремонт и реконструкция, там могли до вас прилично наворотить ошибок. Наличие или отсутствие этих ошибок нужно проверить до принятия на себя материальной ответственности за судьбу здания.

Здесь наиболее показательной историей по опасности на каждом этапе жизненного цикла объекта недвижимости будет корейская история торгового центра «Sampoong», потому что её не смогли спрятать из-за масштаба: погибло 502 человека, 937 – получили ранения и тяжёлые увечья.

Торговый центр «Sampoong», пройдёмся по его судьбе.

1. В 1987 году на земле, где раньше находилась городская свалка, было начато строительство (бывшие свалки и намывные территории – это риски).

2. Изначально планировалось воздвигнуть 4-этажный жилой многоквартирный дом.

3. Потом решили построить супермаркет (изменение проекта на ходу и увеличение этажности – опасность).

4. Первоначальный проект жилого дома не предполагал размещения эскалаторов (нагрузки и вибрации – опасность).

5. Исполнительный директор супермаркета распорядился снести в здании некоторое количество опорных колонн, дабы разместить на их месте эскалаторы. Подрядчик отказался, но сын директора продолжил строительство (первое решение на пути к смерти).

6. Неожиданно в процессе постройки директор решает добавить к проекту ещё и пятый этаж (второе решение на пути к смерти).

7. Строительство супермаркета завершено 7 июля 1990 года. Через него проходило порядка 40 000 покупателей ежедневно.

8. В 1993 году принято решение руководства центра о размещении на крыше трёх огромных промышленных кондиционеров. Их водрузили на крыше на специальные поддоны с роликами, таким образом добавив нагрузку на ослабленную центральную часть здания (третье решение на пути к смерти).

9. «Титаник» начинает тонуть. 29 июня 1995 года в 8:05 утра главный менеджер торгового центра получил от ночного охранника докладную записку о том, что тот ночью слышал где-то на крыше странные звуки. В 10:02 того же дня, обследовав здание, менеджер находит в районе пятого этажа большие трещины, идущие вокруг некоторых опорных колонн.

Он сообщает об этом своему руководству, однако не получает от него ответной реакции.

Примерно к 12:00 уже многие покупатели и продавцы начинают слышать странные звуки, которые издаёт здание. Чуть позже у дома начинают вибрировать стены и пол. Это чувствуют уже практически все. Самые умные покидают супермаркет, однако пока ещё в нём присутствуют тысячи людей. В 12:30 главный менеджер решает, что вибрацию здания вызывают кондиционеры, расположенные на крыше, и отключает их. К 16:00 этого дня, опять осмотрев 5-й этаж, он замечает, что трещины расширились и уже составляют в ширину около 10 см (удивительно, но ещё можно было спасти жизни людей, если бы объявили эвакуацию).

10. Прибывший в Sampoong инженер-строитель после обследования здания настаивает на немедленной эвакуации людей и закрытии всех помещений. Но главный менеджер, так и не получивший никакого ответа от своего руководства, отвергает это решение (четвёртое решение на пути к смерти).

11. В 17:40 вечера все люди начинают слышать громкие скрежещущие звуки в районе потолка, и в 17:47 здание обрушивается.

Итог:

на каждом этапе существования здания была допущена тотальная ошибка, и при этом здание смогло существовать целых 5 лет.

5 лет из здания извлекали прибыль. Но средние сроки окупаемости таких инвестиций составляют около 10 лет. Удалось ли заработать на экономии? Нет. А вот сесть в тюрьму получилось.

По результатам следственной комиссии, Джун Ли (директор) был признан виновным в преступной халатности и заключён в тюрьму на 10 лет. Его сын, Хан Санг Ли (строил здание), по обвинению во взяточничестве и непредумышленном убийстве был осуждён на 7 лет.

Статичность ситуации

Всё течёт, всё меняется.

Гераклит

Казалось бы, построили – сдали, даже госприёмку прошли и можно успокоиться?

Нет. Не получится успокоиться. Это вообще очень нервная работа.

Здание не находится в статичной неподвижной среде.

Здание находится в постоянно изменяющейся городской застройке или постоянно меняющейся природной среде (далее будет много интересных и страшных примеров про глобальное потепление, Норильск, планы развития городов и прочее).

Что влияет на здание и его характеристики надёжности? Всё, что его окружает.

Простой пример. Если рядом на горизонте появился башенный кран и под вас копают, это уже опасность и риски.

Санкт-Петербург, ул. Выборгская, д. 4, дом был построен в 1914 году. Началось строительство жилого дома рядом, и на фасаде здания начали образовываться и развиваться трещины. Из дома эвакуировали 39 человек.

1. Погодные и климатические факторы

Конечно, сейсмичность в вашем районе вряд ли изменится. Но дождь поливает, снег падает и ветер дует всегда. Самый страшный враг здания – это вода.

Вода – хороший растворитель, она прекрасно растворяет бетон и кирпич. Для новичков и чайников полезно будет почитать о цементной коррозии. Почитайте в главе 5 более подробную историю об этом. Да, ошибки нет, корродирует не только металл, но и бетон.

Бетон – это продукт химической реакции. И реакция эта обратима. Цементный камень можно растворить при помощи кислот и щелочей. Присутствие террористов вовсе не обязательно для глобальных разрушений, агрессивные компоненты могут содержаться в осадках и сточных водах. Это особенно актуально для промышленных предприятий. Для предприятий-лидеров по выбросам химических веществ, таких как «Северсталь» или «Русал», не секрет, что металлическая кровля может «раствориться» за 1-2 года под действием химической среды.

Обычно внутренняя часть стен подвала здания со стороны улицы выглядит печальнее, чем со стороны двора. Особенно если эта улица – Невский или Кутузовский проспект, которая поливается зимой химическими реагентами каждый день.

В дополнение к этому в зимнее время подключаются процессы вымораживания. Насыщенная водой конструкция замерзает, вода увеличивается в объёме, и происходит «тихий микровзрыв». Так разваливаются и бетон, и кирпич. Здание, которое не эксплуатируется, без отопления и крыши развалится за несколько лет.